房地产专题：房产税渐行渐近，狼来了？

1 Tabl e_First Table_First|Table_ReportType 证券研究报告 宏观专题 Tabl e_First| Tabl e_Summar y 房产税渐行渐近，狼来了？ ——房地产专题 投资要点：  房地产相关税收总额高，但房产税贡献有限 在现行房地产税收体系中，与房地产相关的税种主要共10个税种。涉及开发建设、交易、保有三大环节。但在房地产的诸多税收中，房产税的贡献非常有限，在2015年房地产相关共1.65万亿税收中，房产税仅为2050亿元，占同期行业税收仅为12.4%。占全国税收的比重更是不到2%，这主要是由于根据1986年颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》，我国房产税个人所有非营业用的房产免纳房产税（上海、重庆试点除外）。  房产税渐行渐近 2012年底，住建部加速城镇居民住房信息系统的建设；2016年1月《不动产登记暂行条例实施细则》正式发布实施，为房产税的全面施行提供了前提技术条件；十九大报告提出：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，进一步加强了房产税出台预期；此后，财政部部长肖捷先后两次撰文提出对房地产税按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。随着房价的高企和各项配套设施的完善，房产税已渐行渐近。  房产税征收额度测算 我们根据乐观、中性、悲观几种方式测算房产税缴纳额：分别为2.21万亿、927亿和77亿元。而乐观情况是假设对全部城镇房屋按市价以及1%的税率征收房产税，这基本不可能实现，更大可能是实现中性情况下的结果。而这个体量对于全年16万亿的财政收入来说，影响非常有限。  房产税对房价的影响 以上海目前征收为例，对于一套1500w的房子，年征税额仅为5万元左右，仅占住房价值的0.33%，其不论绝对值还是其相对其市场价格的波动，相对房价来说都是微乎其微。而考虑到家庭人口可能更多，住房单价和税率可能更低，这已经算是较高的缴纳额了。从这个角度看，如果按上海的缴纳方法，房产税对房价几乎没有影响。  政策建议 从征收方法看，房产税目前征收后主要用于保障房建设，减少贫富差距，但从减少征收阻力，增强交税意愿的角度，可以参考美国，将房产税用在与交税者利益相关上的社区、学校建设等方面；而从抑制房价的家角度，可以参考德国征收较高的资本利得税。  风险提示：房价大幅波动、房产税加速推进。 Tabl e_First| Tabl e_R eportD at e 2018年3月6日 相对市场表现 Tabl e_First| Tabl e_Aut hor 张晓春 分析师 执业证书编号：S0590513090003 电话：051082832053 邮箱：zhangxc@glsc.com.cn Tabl e_First| Tabl e_Cont act er Tabl e_First| Tabl e_Rel at eRepor t 相关报告 1、《当内外需求遇上人民币升值》 2018.02.12 2、《近有隐忧，远无担虑》 2018.02.09 3、《当景气遇上寒冬假日，服务业的亮点》 2018.02.02 请务必阅读报告末页的重要声明 159216921792189219922092219217-0317-0417-0517-0617-0717-0817-0917-1017-1117-1218-0118-02创业板指上证综指 2 请务必阅读报告末页的重要声明 宏观专题 正文目录 1. 房地产行业总税负 .......................................................................................... 3 1.1. 房地产行业税收体系 ................................................................................... 3 1.2. 房地产行业税收贡献大 ............................................................................... 6 2. 房产税渐行渐近 .............................................................................................. 8 3. 主要国家房产税征收办法 ................................................................................ 9 4. 中国房产税开征条件 ..................................................................................... 14 4.1. 立法先行 ................................................................................................... 14 4.2. 不动产登记 ............................................................................................... 15 4.3. 征收方式的确定 ........................................................................................ 15 5. 房产税征收额度测算 ..................................................................................... 16 6. 房产税对房价的影响 ..................................................................................... 16 7. 结论及建议 ................................................................................................... 17 图表目录 图表1：房地产税收体系 .................................................................................................. 3 图表2：以下5种税占房地产行业80%以上 ................................................................... 5 图表3：房地产行业交易环节税收占比过半 .................................................................... 6 图表4：房地产行业总税额与当年房地产销售额的比重 .................................................. 6 图表5：房地产行业总税额占全国税收比重，房地产相关税收占了地税近30% ............. 6 图表6：房地产在全行业中也属于税负较重的行业 ......................................................... 7 图表7：2015年房产税占整个房地产税收仅12.4% ....................................................... 7 图表8：房产税不到总税收的2% .................................................................................... 7 图表9：过去几年房价节节攀升（元） ............................................................................ 8 图表10：房地产购置费增速放缓 ..................................................................................... 8 图表11：部分国家房产税制度情况 ............................................................................... 10 图表12：德国房价指数（2010年=100） ..................................................................... 11 图表13：上海和重庆房地产税征收情况 ........................................................................ 12 图表14：OECD国家不动产税占GDP和总税收比重 ................................................... 13 图表15：房地产税立法程序 .......................................................................................... 15 3 请务必阅读报告末页的重要声明 宏观专题 1. 房地产行业总税负 1.1. 房地产行业税收体系 在现行房地产税收体系中，与房地产相关的税种主要有房产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税、契税、增值税（营业税已于2016年5月1日起改为增值税）、城市维护建设税（教育费附加）、印花税和企业所得税、个人所得税共10个税种。涉及开发建设、交易、保有三大环节。其中，开发建设环节涉及7个税种，交易环节，涉及7个税种，在保有环节，有2个税种。 图表1：房地产税收体系 所处环节 税种名称 征收对象 税收类型 土地购置环节 耕地占用税 财产税 契税 其他 房地产交易环节 增值税 出售方 商品税 城市维护建设税（教育费附加） 出售方 商品税 土地增值税 出售方 所得税 所得税 出售方 所得税 印花税 出售方、购买方 其他 契税 出售方 其他 房地产保有环节（仅限经营性用房） 房产税 自用、租赁 财产税 城镇土地使用税 自用、租赁 财产税 增值税 租赁 商品税 城市维护建设税（教育费附加） 租赁 商品税 印花税 租赁 其他 所得税 租赁 所得税 来源：网络资料，国联证券研究所 （1）房产税。现行房产税的基本规范，是1986年10月1日起施行的《中华人民共和国房产税暂行条例》。房产税以城市、县城、建制镇和工矿区为征税范围，以房地产（所谓房地产，是指有屋面和围护结构有墙或两边有柱，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或贮藏物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池、油柜、酒窖、菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窖以及各种油气罐等，不属于房地产。财政部、国家税务总局《关于房产税和车船使用税儿个业务问题的解释与规定》，财税地字[1987]3号）