北上楼市拐点渐行渐近本轮房地产周期调整至今已逾四年结合近期供给

本轮房地产周期调整至今已逾四年，结合近期供给侧和政策端变化，我们认为今年北京、上海楼市房价有望企稳，房地产板块或渐进beta行情，建议投资者根据风偏把握三类投资思路：1）配置beta特征明显的稳健标的，如贝壳、华润置地、中海、招商蛇口；2）配置地产开发的结构性成长，产品力强、存货质量优的标的有建发国际&建发股份、中国金茂、绿城中国、滨江集团，估值折价深且潜在弹性大的标的有中国海外宏洋、保利置业、越秀等 北上楼市拐点渐行渐近 本轮房地产周期调整至今已逾四年，结合近期供给侧和政策端变化，我们认为今年北京、上海楼市房价有望企稳，房地产板块或渐进beta行情，建议投资者根据风偏把握三类投资思路：1）配置beta特征明显的稳健标的，如贝壳、华润置地、中海、招商蛇口；2）配置地产开发的结构性成长，产品力强、存货质量优的标的有建发国际&建发股份、中国金茂、绿城中国、滨江集团，估值折价深且潜在弹性大的标的有中国海外宏洋、保利置业、越秀等；3）部分民企重回“牌桌”，在超跌估值下实现可观重估，首推攻防兼备的新城控股并提示关注AH折溢价空间变化。 我们为什么认为今年北上房价有望企稳？ 本次房地产周期调整的核心原因在于库存，其中二手房库存直接影响住房边际定价。 我们发现二手房库存去化周期水平与房价走势存在量化强关联，得益于2H25以来上海、北京二手房挂牌量持续下行，两地去化周期已基本回到房价有望企稳的区间范围内。 北上房价的走稳是可持续的吗？ 我们发现本次两地挂牌量下行并不来自于成交加速，而是来自可出售体量或出售意愿的下降，表现为新挂量下降、撤牌量增多，这与过往几轮政策出台、房价平稳的窗口期表现大不相同。 我们认为这大概率是社会库存自然触底的体现，若两地交易量表现能基本平稳，土地市场“控增量”能落到实处，供需条件的优化和房价的走稳就具有持续性。 近期政策端变化与此前有何不同？ 我们提示关注两点：其一，政策端自上而下开始重视“去库存”问题，或持续在住房收储方面有超预期进展，例如上海试点三区二手房收储，其二，北京、上海的限购政策边际调整尽管力度仍仅为适中，与过往几轮调整类似，但在近期两地社会库存见底的大背景下，可能成为房价预期进入正循环的催化剂和加速器。 风险：核心城市宅地新供体量超预期增加；二手房市场挂牌量超预期增加；内外生风险造成住房交易量大幅收缩。