房地产行业周报：TOP100维持高增速，估值修复渐行渐近

DONGXING SECURITIES行业研究 东兴证券股份有限公司证券研究报告 TOP100维持高增速，估值修复渐行渐近 ——房地产行业周报 2018年05月01日 看好/维持 房地产 行业周报 投资摘要： 行情回顾：上周中信房地产指数累计涨幅为-1.00%，跑输沪深300指数-0.89%，在所有行业板块中排名21位。医药、交运涨幅居前，军工、电子表现不佳。 成交数据：上周样本城市商品房销售面积306.9万平米，环比增加6.4%，去化周期63周，环比减小8.5%。一线城市销售面积56.7万平方米，环比增加35.1%，去化周期68周，环比减小5.4%；二线城市销售面积170.4万平方米，环比增加0.6%，去化周期77周，环比增加6.1%。三线城市销售面积79.8万平方米，环比增加3.3%，去化周期40周，环比减少33%。 政策与事件：（1）证监会、住建部发布通知，推进住房租赁资产证券化。（2）克而瑞发布1-4月TOP100房企销售数据，销售面积和金额同比与Q1持平，维持较高增速。 近期观点：我们认为，随着大部分热点城市的政策边际已经接近平稳，目前TOP100房企相对较高的销售增速在年内大幅回落的空间不大，我们认为至少在20%以上。也就是说，TOP100中的大部分房企，本年的销售业绩仍然值得看好。 同时，房价增速年内继续下滑是大概率的，而与此对应的是政策边际的平稳。根据我们的分析框架，政策放松或平稳是板块估值提升的最主要因素，板块估值修复已经渐行渐近。 最后，个股选择方面，我们认为集中度提升和区域分化是板块的两条主线。因此，我们持续推荐稳定高增长的全国龙头和业绩高弹性的区域黑马。 本周推荐：上周投资组合为万科A（20%）、保利地产（20%）、招商蛇口（20%）、新城控股（20%）、蓝光发展（20%），涨幅为-1.73%，跑输中信房地产指数0.73个百分点。本周投资组合维持不变，为万科A（20%）、保利地产（20%）、招商蛇口（20%）、新城控股（20%）、蓝光发展（20%）。 风险提示：调控政策超预期收紧、供需两端的金融政策大幅收紧 分析师： 郑闵钢 010-66554031 zhengmgdxs@hotmail.com 执业证书编号: S1480510120012 研究助理： 任鹤 010-66554089 renhe07@163.com 执业证书编号: S1480118020022 行业基本资料 占比% 股票家数 145 5.56% 重点公司家数 - - 行业市值 25806.98亿元 4.99% 流通市值 19855.47亿元 5.39% 市场平均市盈率 20.66 / 行业指数走势图 资料来源：东兴证券研究所 相关研究报告 1、《房地产行业报告：世事多无常，拥抱确定性》2018-04-23 2、《房地产行业报告：投资增速创新高，销售数据双回落》2018-04-18 3、《房地产行业报告：“高周转”必要且可行，综合反映房企管理能力》2018-04-16 4、《房地产行业报告：“摇号买房”折射短期供给不足》2018-04-09 -20%0%20%40%2017/042017/052017/062017/072017/082017/092017/102017/112017/122018/012018/022018/03房地产(中信) 沪深300 P2 东兴证券行业周报 房地产行业：TOP100维持高增速，估值修复渐行渐近 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES表 1:上周样本城市成交汇总 城市 本周成交 （万平方米） 环比 （%） 累计同比 （%） 库存 （万平方米） 去化周期（周） 一线（4城） 北京 17.8 111.29% -55.62% 1346 123 上海 37.1 34.17% -20.17% 540 18 广州 24.2 40.94% -48.46% 1394 79 深圳 6.1 0.36% 25.68% 548 80 二线（6城） 杭州 19.4 -20.99% -6.50% 832 38 南京 12.8 50.91% -11.14% 1605 135 武汉 33.6 -17.87% -24.02% / / 青岛 68.8 34.24% -9.97% / / 苏州 22.2 -0.67% -7.56% 1367 61 厦门 / / / / / 三四线（34城） 无锡 19.3 36.29% 20.67% / / 大连 2.6 / -8.85% / / 济南 / / / / / 南昌 / / / / / 福州 4.0 12.13% -4.10% 832 194 成都 9.8 -0.07% / / / 长春 22.5 -14.41% 18.64% / / 东莞 12.6 2.77% -15.15% / / 惠州 4.4 -37.76% -25.51% 273 42 扬州 4.4 -51.44% -18.72% / / 安庆 6.0 35.56% 17.35% / / 岳阳 3.9 47.24% -9.74% / / 韶关 2.8 8.60% -15.31% / / 南宁 13.2 10.98% -52.73% 543 45 江阴 11.9 38.08% 2.09% 537 66 佛山 / / / / / 温州 29.6 84.85% 5.45% 802 43 金华 8.5 30.85% 71.56% / / 泉州 8.5 11.14% 56.86% 601 81 襄阳 4.8 -54.56% -24.11% / / 赣州 21.5 -24.09% 170.88% / / 徐州 / / / / / 常州 10.6 62.15% -7.54% / / 淮安 16.3 6.06% -19.74% / / 连云 14.5 -1.30% -13.69% / / 柳州 / / / / / 宿迁 / / / / / 东兴证券行业周报 房地产行业：TOP100维持高增速，估值修复渐行渐近 P3 DONGXING SECURITIES台州 15.4 -8.89% 105.41% / / 泰州 / / / / / 镇江 13.0 22.58% -4.03% / / 牡丹江 1.2 1.66% -22.68% / / 宁波 3.5 8.02% -71.72% 130 38 淮南 3.8 91.93% -29.49% / / 芜湖 2.7 -23.27% -65.01% / / 资料来源：wind，东兴证券研究所 1. 行情回顾 上周中信房地产指数较前一周收盘价的涨幅为-1.00%，跑输沪深300指数-0.89%。上周我们观察的145家房地产股中上涨的有56家，下跌66家，停牌23家。上周市场上房地产股涨幅居前的有栖霞建设、银亿股份、深圳华强、世荣兆业和亚太实业，涨幅分别为9.55%、9.34%、8.48%、8.18%和7.02%。跌幅最大的为万方发展、大港股份、中弘股份、滨江集团和ST新梅，涨幅分别为-17.30%、-13.34%、-10.74%、-7.41%和-5.99%。 图1：上周房地产指数与沪深300指数 资料来源：wind，东兴证券研究所 图2:中信行业板块周涨跌幅 -2%-1%0%1%2%3%04/2204/2304/2404/2504/2604/27房地产(中信) 沪深300 P4 东兴证券行业周报 房地产行业：TOP100维持高增速，估值修复渐行渐近 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES 资料来源：wind，东兴证券研究所 代码 涨幅前五 周累计涨幅 周相对涨幅 上周收盘价 本周收盘价 600533.SH 栖霞建设 9.55% 10.55% 4.19 4.59 000981.SZ 银亿股份 9.34% 10.34% 9.21 10.07 000062.SZ 深圳华强 8.48% 9.48% 20.16 21.87 002016.SZ 世荣兆业 8.18% 9.18% 13.81 14.94 000691.SZ 亚太实业 7.02% 8.02% 5.98 6.40 资料来源：wind，东兴证券研究所 跌幅前五 周累计跌幅 周相对跌幅 上周收盘价 本周收盘价 000638.SZ 万方发展 -17.30% -16.31% 9.94 8.22 002077.SZ 大港股份 -13.34% -12.34% 11.77 10.20 000979.SZ 中弘股份 -10.74% -9.74% 1.49 1.33 002244.SZ 滨江集团 -7.41% -6.42% 6.61 6.12 600732.SH ST新梅 -5.99% -4.99% 6.51 6.12 资料来源：wind，东兴证券研究所 2. 房地产市场  上周30大中城市商品房销售面积306.9万平米，环比变动6.4%。一线城市销售面积56.7万平方米，环比变动35.1%；二线城市销售面积170.4万平方米，环比变动0.6%。三线城市销售面积79.8万平方米，环比变动3.3%。分城市成交数据详见附件。  克而瑞发布1-4月TOP100房企销售数据。销售金额方面，TOP100同比增加29%，TOP50同比增加27%，TOP10同比增加23%。TOP100房企表现与Q1持平，增速仍然较高。 -5%-4%-3%-2%-1%0%1%2%3%4%5%医药 交通运输 煤炭 通信 商贸零售 银行 钢铁 建筑 电力及公用事业 机械 传媒 基础化工 石油石化 建材 纺织服装 汽车 非银行金融 轻工制造 计算机 电力设备 房地产 餐饮旅游 农林牧渔 食品饮料 家电 有色金属 综合 电子元器件 国防军工 东兴证券行业周报 房地产行业：TOP100维持高增速，估值修复渐行渐近 P5 DONGXING SECURITIES3. 行业政策 表2:本周房地产行业政策汇总 时间 部门 文件 内容 中央 20180425 证监会、住建部 《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》 明确了开展住房租赁资产证券化的基本条件，和优先和重点支持领域，包括大中型城市、雄安新区等国家政策重点支持区域等，还完善了住房租赁资产证券化的工作程序、加强住房租赁资产证券化的监督管理、要营造良好政策环境等。 地方 20180428 海南省国税局、地税局、公安厅 联席会议 将对房地产企业签订“阴阳”合同偷税行为进行严厉打击，这与海南省近期出台的全域限购等措施，对涉房地产领域的违法违规行为形成“合围”态势。 资料来源：东兴证券研究所整理  4. 下周投资组合  上周投资组合为万科A（20%）、保利地产（20%）、招商蛇口（20 %）、新城控股（20%）、蓝光发展（20%）。  本周推荐：万科A（20%）、保利地产（20 %）、招商蛇口（20%）、新城控股（20 %）、蓝光发展（20%）。 表 3: 上周投资组合表现 代码 上市公司 上周收盘价 本周收盘价 周累计涨幅 周相对涨幅 权重 CI005023.WI 房地产(中信) 6988.52 6918.72 -1.00% 000002.SZ 万科A 30.15 28.40 -5.80% -4.81% 20% 600048.SH 保利地产 13.40 13.13 -2.01% -1.02% 20% 001979.SZ 招商蛇口 21.64 21.51 -0.60% 0.40% 20% 601155.SH 新城控股 31.92 31.62 -0.94% 0.06% 20% 600466.SH 蓝光发展