房地产5月月报：供需有望边际修复，销售回暖渐行渐近

敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES 行业研究 东兴证券股份有限公司证券研究报告 房地产5月月报：供需有望边际修复，销售回暖渐行渐近 2022年6月16日 看好/维持 房地产 行业报告 销售：商品房销售仍处低谷，但单月跌幅有所收窄。5月单月商品房销售面积同比-31.77%，前值-39.0%；销售额同比-37.68%，前值-46.59%；销售均价单月同比-8.66%，前值-12.45%。我们认为，随着6月份疫情影响的逐渐消散、房企纾困力度的进一步加强、“稳增长”政策的持续落地以及需求端鼓励政策的陆续见效，疫情影响、房企信用危机、房价下跌以及宏观经济下行这几大不利因素都有望边际向好，后续的商品房销售情况有望进一步改善。 开发投资：单月投资同比跌幅有所收窄，但整体依旧低迷，竣工面积加速下滑。5月单月新开工面积同比-41.85%，前值-44.19%；竣工面积同比-31.26%，前值-14.19%；开发投资同比-7.8%，前值-10.06%。我们认为，疫情的反复、融资和销售的困难，极大的影响了房企的投资能力与意愿，导致了拿地、施工和推盘意愿的走低。而房企在资金压力较大的情况下，将会主动降低达到预售条件项目的施工强度，放慢开发进度从而节省资金投入，这也是导致竣工加速下滑的重要因素。 到位资金：资金面持续紧张，但销售回款降幅有所收窄。5月单月到位资金同比-33.39%，前值-35.54%；定金及预收款和按揭贷款降幅收窄，但国内贷款和自筹资金单月跌幅进一步扩大。市场的量价齐跌与房企流动性风险的频发，极大的影响了金融机构的信心与行动力，金融机构“晴天送伞、雨天收伞”的谨慎态度，使得资金的支持依然局限于少数信用优质的房企，大量的民营房企很难得到银行等主流金融机构的信贷支持。我们认为，在当前信托和美元债等融资渠道冰封，银行信贷支持集中于高信用央、国企的情况下，除了加速销售实现回款外，广大低信用民企只能是通过项目出售或者合作的方式，间接获得流动性。 投资建议： 当前政府提振市场的决心已经较为清晰，我们相信供需两端的修复正在路上。从需求端来看，随着宏观经济的企稳，“稳增长”政策的持续落地以及需求端鼓励政策的持续出台，需求将会逐渐从高能级城市开始释放，带来销售的逐渐企稳。从供给端来看，土地市场方面，各地政府将会适度放松限价、降低配建要求、降低土拍门槛或者主动释放优质地块，给房企留足合理的利润空间。随着房企偿债高峰的过去以及房企纾困政策的不断落地，房企的资金问题有望逐渐缓解。土地市场也有望在央企国企的托底与优质民企再投资能力与意愿的恢复之下，开始企稳回升。 我们持续推荐三条投资主线：主线一：具有全国化和综合化发展能力的高信用龙头央企，推荐保利发展。主线二：扎根高能级区域，积极向全国拓展的优质地方国企龙头，建议持续跟踪越秀地产。主线三：具有优质的经营体系，开发主业稳健，同时在地产运营和服务领域有所建树的混合所有制和民营房企，推荐万科A，金地集团，建议持续跟踪龙湖集团、碧桂园。 风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险。 未来3-6个月行业大事: 2022-7中旬统计局公布2022年6月房地产开发数据及70大中城市商品住宅价格变动数据。 行业基本资料 占比% 股票家数 130 2.67% 行业市值(亿元) 17463.86 1.95% 流通市值(亿元) 15968.82 2.36% 行业平均市盈率 44.28 / 行业指数走势图 资料来源：wind、东兴证券研究所 分析师：陈刚 010-66554028 chen_gang@dxzq.net.cn 执业证书编号: S1480521080001 -26.8%23.2%6/158/1510/1512/152/154/156/15房地产 沪深300 P2 东兴证券行业报告 房地产5月月报：供需有望边际修复，销售回暖渐行渐近 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES 1. 销售：销售仍处低谷，但单月跌幅有所收窄 商品房销售仍处低谷，但单月跌幅有所收窄。我们认为几大因素的叠加造成了需求的快速下滑：1）疫情冲击影响了销售的开展和需求的释放。2）房企信用危机频发动摇了购房者对期房按时竣工交付的信心，进而影响到销售；3）“买涨不买跌”的心理导致观望情绪进一步加重；4）经济不景气的背景下，收入预期的减弱抑制了部分购房需求。5）房地产税试点预期，也在一定程度上抑制了居民购房意愿。但随着6月份疫情影响的逐渐消散、房企纾困力度的进一步加强、“稳增长”政策的持续落地以及需求端鼓励政策的陆续见效，疫情影响、房企信用危机、房价下跌以及宏观经济下行这几大不利因素都有望边际向好，后续的商品房销售情况有望进一步改善。 从具体数据来看，2022年1-5月商品房累计销售面积50,738万平，同比-23.6%；商品房累计销售金额48,337亿元，同比-31.5%；其中，5月商品房销售面积10,970万平，同比-31.77%；4月商品房销售额10,548亿元，同比-37.68%。2022年1-5月商品房累计销售均价9,527元/平，同比-10.34%；其中，5月商品房销售均价9,615元/平，同比-8.66%，环比3.09%。 图1：全国商品房累计销售情况 图2：全国商品房单月销售情况 资料来源：WIND，东兴证券研究所 资料来源：WIND，东兴证券研究所 图3：全国商品房销售均价 图4：全国商品房去化周期 资料来源：WIND，东兴证券研究所 资料来源：WIND，东兴证券研究所 东兴证券行业报告 房地产5月月报：供需有望边际修复，销售回暖渐行渐近 P3 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES2. 开发投资：投资仍旧低迷，竣工加速下滑 单月投资同比跌幅有所收窄，但整体依旧低迷，竣工面积加速下滑。我们认为，疫情的反复、融资和销售的困难，极大的影响了房企的投资能力与意愿，导致了拿地、施工和推盘意愿的走低。而房企在资金压力较大的情况下，将会主动降低达到预售条件项目的施工强度，放慢开发进度从而节省资金投入，这也是导致竣工加速下滑的重要因素。 从具体数据来看，2022年1-5月累计新开工面积51,628万平，同比-30.6%；其中，5月新开工面积11,889万平，同比-41.85%。2022年1-5月累计竣工23,362万平，同比-15.3%；其中，5月竣工面积3,332万平，同比-31.26%。2022年1-4月累计开发投资52,134亿元，同比-4.0%；其中，5月开发投资12,980亿元，同比-7.8%。 图5：房屋累计新开工面积及同比增速 图6：房屋单月新开工面积及同比增速 资料来源：WIND，东兴证券研究所 资料来源：WIND，东兴证券研究所 图7：房屋累计竣工面积及同比增速 图8：房屋单月竣工面积及同比增速 资料来源：WIND，东兴证券研究所 资料来源：WIND，东兴证券研究所 P4 东兴证券行业报告 房地产5月月报：供需有望边际修复，销售回暖渐行渐近 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES图9：房地产开发投资累计完成额及同比增速 图10：房地产开发投资单月完成额及同比增速 资料来源：WIND，东兴证券研究所 资料来源：WIND，东兴证券研究所 3. 到位资金：资金面依旧紧张，销售回款降幅收窄 资金面持续紧张，但销售回款降幅有所收窄。5月单月的销售略微改善，带动定金及预收款和个人按揭贷款降幅收窄，但国内贷款和自筹资金单月跌幅进一步扩大。市场的量价齐跌与房企流动性风险的频发，极大的影响了金融机构的信心与行动力，金融机构“晴天送伞、雨天收伞”的谨慎态度，使得资金的支持依然局限于少数信用优质的房企，大量的民营房企很难得到银行等主流金融机构的信贷支持。我们认为，在当前信托和美元债等融资渠道冰封，银行信贷支持集中于高信用央、国企的情况下，除了加速销售实现回款外，广大低信用民企只能是通过项目出售或者合作的方式，间接获得流动性。 从具体数据来看，2022年1-5月房地产开发累计到位资金60,404亿元，同比-25.8%；其中，5月到位资金11,882亿元，同比-33.39%。分项目来看，国内贷款同比-33.99%，自筹资金同比-13.23%，定金及预收款同比-48.7%，个人按揭贷款同比-34.37%。 图11：房地产开发资金来源累计值及同比增速 图12：房地产开发资金来源单月值及同比增速 资料来源：WIND，东兴证券研究所 资料来源：WIND，东兴证券研究所 东兴证券行业报告 房地产5月月报：供需有望边际修复，销售回暖渐行渐近 P5 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES图13：房地产开发资金主要资金来源渠道单月同比 图14：房地产开发资金来源累计值占比 资料来源：WIND，东兴证券研究所 资料来源：WIND，东兴证券研究所 4. 投资建议 当前政府提振市场的决心已经较为清晰，我们相信供需两端的修复正在路上。从需求端来看，随着宏观经济的企稳，“稳增长”政策的持续落地以及需求端鼓励政策的持续出台，需求将会逐渐从高能级城市开始释放，带来销售的逐渐企稳。从供给端来看，土地市场方面，各地政府将会适度放松限价、降低配建要求、降低土拍门槛或者主动释放优质地块，给房企留足合理的利润空间。随着房企偿债高峰的过去以及房企纾困政策的不断落地，房企的资金问题有望逐渐缓解。土地市场也有望在央企国企的托底与优质民企再投资能力与意愿的恢复之下，开始企稳回升。 我们预计，随着疫情的退坡和供需两端政策的密集落地，销售将逐渐回暖，需求支撑好的高能级城市将率先复苏，而低能级城市则需要更为强力的需求托底政策和更长的政策见效期。销售的改善将推动新开工与拿地的逐步企稳，地产的信用创造能力和产业链上下游的拉动能力也将逐渐恢复。地产投资的回暖，也将直接拉动产业链上下游的需求恢复，从而有效促进国民经济健康循环。 我们持续推荐三条投资主线： 主线一：具有全国化和综合化发展能力的高信用龙头央企，推荐保利发展。我们认为信用优势将推动龙头央企在土地和并购市场获得优势，持续的拿地推盘能力与优质的信用背书也有望在需求回暖之时抢占先机，进一步提升市场份额。 主线二：扎根高能级区域，积极向全国拓展的优质地方国企龙头，建议持续跟踪越秀地产。我们认为深耕高能级区域的地方国企龙头，兼具业绩稳定性与未来成长性。在民企大规模暴雷和丧失拿地能力的当下，凭借深耕高能级区域铸就的稳定基本盘和融资优势带来的逆势扩张能力，地方国企龙头有望在行业出清过程中实现赶超。 主线三：具有优质的经营体系，开发主业稳健，同时在地产运营和服务领域有所建树的混合所有制和民营房企，推荐万科A，金地集团，建议持续跟踪龙湖集团、碧桂园。我们认为，混合所有制和民营房企虽然不具备央企和国企的背景优势，但在调控频繁、竞争激烈和暴雷频发的地产行业中生存下来并成为龙头的优质房企，在运营效率、投资能力、产品质量和战略布局等方面都是行业翘楚。此类龙头房企普遍具备较为领先的不动产综合发展能力，是行业高质量发展的引领者。 P6 东兴证券行业报告 房地产5月月报：供需有望边际修复，销售回暖渐行渐近 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES5. 风险提示 行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险。 东兴证券行业报告 房地产5月月报：供需有望边际修复，销售回暖渐行渐近 P7 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES 分析师简介 陈刚 清华大学金融硕士，同济大学土木工程本科，201