东方财富证券 东财地产半月谈 告别旧范式新政下地产发展模式的重构与格局演进

该报告指出地产政策底层逻辑已从抑制投资品转向促进消费品，贴息与现房销售政策后续有加码或细化空间。贴息政策当前试点阶段，若覆盖500万套房产5年需投入3000亿，具备加码可行性。现房销售下房企可通过土地款分期缴纳平滑资金冲击，稳态新房销售中枢约6-6.5亿平，分化效应将激发头部房企竞争力。

地产行业未来将呈现政策导向从抑制投资品转向促进消费品的趋势。贴息政策可能加码以覆盖更多房产，现房销售政策将促进供给收缩，房企竞争力将向头部集中。一二线城市中总价500万以下房产的潜在需求释放值得关注，一线土拍韧性及高溢价地块获取情况也需跟踪。

报告重点分析了贴息政策与现房销售政策的潜在影响，指出贴息政策具备加码可行性，现房销售将平滑房企资金冲击。同时关注一二线城市中总价500万以下房产的潜在需求释放，以及一线土拍韧性及高溢价地块获取情况，尤其是民企在核心城市的布局。

当前国内新房换手率1.7-1.8%，对标海外后潜在降幅有限，不会出现40-50%的悲观降幅。新房价格或因供给收缩呈现边际上涨趋势，二手房价格仍偏悲观。居民购房核心关注房价涨跌、产品力与通勤等，不会单纯因现房调整决策。

研报提示需警惕二手房价格统计样本偏差导致与实际体感不符的风险。三四线城市需求韧性的持续性需跟踪验证，避免低估区域分化影响。政策加码的力度和效果也存在不确定性，需持续关注政策动向。