东方财富证券 东财地产 15分钟核心要点电话会 第三期 中报和政策预期下地产行情展望

00:00:29 报和政策预期下地产行情展望，目前所有参会者均处于静音状态，下面开始播报声明。本次电话会议仅面向机构投资者或受邀客户，第三方专家发言内容仅代表其个人观点，所有信息或所表述的意见均不构成具体的判断或投资建议。未经东方财富证券书面授权，严禁录音、转发及相关解读，不得传播音频、视频、图片、文字等内容，涉嫌违反上述情形的，东方财富证券将保留一切法律权利，感谢您的理解和支持，谢谢。 00:01:05 各位投资者大家晚上好，我是东财地产张明远。嗯，之前我们也开过两次类似的15分钟电话会，这一系列的会议呢，我们是想就是在重要的节点之前给各位领导做一个提示。 00:01:17 那最近也看到一些房企陆续在出中报，我们之前一直说今年可能会有三波行情，然后三波的第一波呢就是年初那一波。嗯，第二波就是五六月份，这个可能会有一定的政策预期，但其实从5月份之后，可能科技这边的流动性会有一定的虹吸作用，导致这些老登股都跌得比较惨。那其实反倒现在这个位置，我觉得一个是中报着基本面的利好是能够逐步看到的，然后另一个呢，就是经过一轮补跌，其实很多公司也又跌得更有性价比了。那在这个时间点呢，我们是认为可以在地产里面重点关注，并且有一些标的是值得挖掘的。 00:01:57 那我们先大概介绍一下，呃，这次中报已经出来的一些公司的情况。 00:02:02 目前呢，我们统计的大概有22家公司已经出了中报的预告。那这22家里面，其中有有7家房企它现在是处于一个减亏或者是预增的状态。那剩下的那些呢，可能现在还是要么就是续亏，跟之前的亏损相对波动不大，要么就有些可能还是首亏。其实今年这个中报还出现了一些企业是首次亏损的情况，但这一类房企的特点呢，它主要集中在那种地方性的小国企里面，然后这一类也是往往以前可能那种主题炒作相对多一点的，这个可能我们认 为。 00:02:36 就房企在这轮周期里面，大家只要手上的存货是可能在21年之前的这些项目的确很难处理。那这个过程中，谁如果去不断的拿新的项目，正常在滚续的状态下，你有新的利润去做一个平衡。那如果说只有以前的老项目呢，这个其实谁也逃不开利润亏损的情况。 00:02:56 所以刚刚这几家，你比如说这个增辉的像这种。嗯，华侨城或者像还有。首开首开是依然延续亏损，然后还有其他的像京投发展城建。发展啊，这几个公司我们看下来，它可能之前相对来讲减值或者计提保守的，或者说这个亏损释放相对保守的，现在还是会延续这样的节奏。 00:03:21 但是你像招蛇啊金地啊这种公司是属于之前的减值就比较积极的。金地我们一直认为是属于所有房企里面减值至少排在前几位的，他的减值是比较充分的，那所以这一次我们看到金地就是处在一个减亏的状态，包括招蛇也是。那今天其实地产股的大涨呢，我认为除了可能今天传的一些消息面的影响以外，也是有投资者关注到了各个。机构呃各个公司它基本面的一些变化，像这个招蛇就是我们刚刚说的就是半年度的数据， 00:03:51 那其实你如果扣开一季度和二季度分开来看的话，其实会发现金地也好招商也好，这类公司他们其实已经利润处在一个逐步改善的通道上了。那这一端呢，我觉得我们应该用一个什么样的预期来看待呢？肯定不可能大幅的快速扭转，但是它至少这个幅度在逐步的减少， 00:04:10 然后到后面我们看这些公司，它的前两年的销售可能会出现一个断崖式的下跌，那其实对应的就是后面的这些营收也会出现一个断崖式下跌，那这个时候。对应的这些亏损的幅度，之前减值充分的，那接下来其实首先营收的体量就在下降，然后之前的减值又比较充分的，接下来的利润可能就不一定会继续大幅亏损。那这个时候如果这个公司还有一些其他业务的话。 00:04:37 大家就会慢慢来定价，说这个地产的拖累没有那么严重，可以开始逐步定价到其他的业务板块的合理的估值。 00:04:45 比如说像这个呃大悦城，比如说像建发建发股份啊，不是港股的那个国际，就这几个公司。我们认为它有一些比如多元化的业务，包括像华润这个华润还没有出这个预告，但是我们认为就是这种多元化的这这种公司呢，它接下来地产的拖累这个定价就会逐步的减弱。 00:05:05 所以我觉得可能从现在这个中报开始，可以关注一下这类公司的一个市场的认可度，以及他们最近的一个股价表现。其实今天会发现就是招蛇涨得会相对会多一点，主要我觉得可能也是因为这些企业它有一些更多元化的经营方式，它比如说有一些瑞士可以盘活它自己存量的一些资产，但是金地呢，可能它主要还是以房地产开发为主。所以我觉得这是我们的第一个核心结论，就是这个期间中报能够看得出来，地产之前减得比较积极的，现在已经慢慢开始减亏，那减亏的过程中就会对地产的拖累的情绪开始逐渐缓解。 00:05:41 那这一节奏下面，谁有多元化业务，多元化业务的合理估值就会先得到体现，那这个时候就有一定的上涨空间。其实这个里面是蕴含一些很多翻倍的一些我们看下来的一个空间的。 00:05:55 然后第二个逻辑呢，就是这个我觉得可能不光这次中报了，得等到后面更多的一些三季报包括年报陆续都得到一些验证。就是我们一直延续的观点就是这些企业谁拿新的地的积极性越高，然后并且拿了这些地呢，可能不一定是招拍挂来拿，他也可以通过协议出让，也可以通过勾地。总之就是在22年之后补库相对是比较积极的，那这些房企它的利润是能够有一定的自我平衡的空间的。那这些房企呢，我们认为它接下来可能就会先逐步地释放利润出来。 00:06:26 那这个里面呢，我刚刚我们说的华润也好，或者弘阳也好，这种我们还是比较乐观的，包括像金茂。包括像绿城这些，我觉得从业绩端可能会逐逐步得到一些体现。 00:06:37 这个是第2个思路，就还是我们说的土储置换节奏的角度，这个就是盯这两年拿地比较积极，然后能够覆盖掉以前的那些一些呃旧的存货的旧的体量的，那就是咱这个覆盖倍数是比较高的，这是第二个角度。 00:06:55 然后第三个角度呢，就是我们认为在这个过程中间，大家可能基于情绪的修复之前我们提了四个角度来看房地产的基本面，不光是说看房价，甚至这个过程中间大家经常讨论的房价也不是同一个房价。 00:07:08 有些在讨论新房，有些在讨论二手房，有些在讨论说房价上海的对其他城市的这个带动作用，有些可能还在讨论说这个呃自己的房子的小区的这个房价的价格，这些其实都描绘的是不同的视角。对于地产行业来言而言，因为这个行业的非标属性特别重，所以导致大家的现在为什么分歧会这么大，也是因为经常讨论的前提会不一致。那这一点我认为总体来讲很难把分歧消到一致，这个消除的过程就是需要有更多的角度的数据变得乐观， 00:07:39 我们大概是这么来定义的，第一个呢就是成交量的维度，无论是新房还是二手房，这是量的维度。然后第二个呢就是成交价，这个就分得比较多，一个就是各个典型城市的价格，比如上海的均价、北京的均价、深圳的均价。这一点其实已经看。到了这个上海还有深圳的一些均价开始出现企稳，大家的情绪就比较乐观。经常有一个说法说由一线是否企稳看沪深，那这一点其实我们之前说过，就是一个结构性的问题，但是这个结构性问题它是对于改善情绪是有用的。 00:08:10 然后除了这些城市均价以外，刚刚说的那些新，这刚刚更多是二手房的城市均价，还有新房的城市均价，还有自己小区的价格。同一个样本在不同时期的价格不同总价段。比如300万现在大家说已经在涨了，那这个500万的什么时候涨，700万的什么时候涨，1000多万的它是不是能够接下来也能够维持现在的这个一个上涨，那这样就会有更多的一些数据维度会变得相对乐观一点。 00:08:34 就第2个成交价的角度，会有至少我们看下来可能5个左右的指标会影响到市场情绪，然后再往下呢。 00:08:42 这些企业的这些中贸中贸的这些营收的数据是销售对应的这个营收，其实现在大家已经press in这一点，就觉得营收也不指望说能够出现大幅的上涨。但是利润这一端呢，我觉得还是没有预期到大家觉得销售在下降，那利润可能是很难扭转过来的， 00:08:59 但其实不是这个举一个挺简单的例子，就之前你比如说卖了300亿都是老货，那就是要300亿里面亏个比如20%或者30。但是现在虽然卖了100亿，这100亿是可能有50亿的老货，有50亿的新货，那50亿的老货可能就亏了10%，亏了5个亿，然后新货呢，可能现在是赚个百分之。更多一点百分之十几，那这个时候对应的这个利润就会慢慢扭动，所以说这个时候即便缩表利润也是有可能出现一些改善的。那这个时候，对于这种刚刚说的那个第二个突出置换节奏快的就会先得到一个表现。 00:09:31 然后这个是企业财报，第二个就是利润的视角。 00:09:35 然后第四个视角呢，嗯，是这些统计局的一些相对的宏观数据，比如说房地产开发投资或者说呃新开工，包括我们看到这些在建啊竣工啊等等这种体量的这些面积。那这个时候大家可能会受到宏观的一些资金，就比如可能我觉得养老金啊社保啊这类自上而下的资金，他可能不会关注具体基本面看得那么细，主要还是偏是一些宏观类的角度这些。 00:10:01 这些问题呢，我们认为在今年下半年，因为去年的低基数效应，再加上今年上半年企业也没怎么拿地，所以下半年是有一定补库的需求的。这些数据也会在下半年迎来一些边际改善。 00:10:12 所以这四个角度的数据呢，成交量、成交价、房企的这些财报，再加上统计局的这些宏观的数据加在一起，现在可能大概有20多个指标，如果这里面有50%以上的指标都开始慢 慢变得乐观了，这个时候分歧就会慢慢开始消除。现在这里面可能大概也就20%左右的指标是相对乐观一些，大部分的指标还没有看到一个一个乐观的转向。那这个乐观的转向的时间点呢，我们认为也是可能要到9月份以后，越来越多的城市的这个均价就开始慢慢企稳，这个是最跟老百姓讨论话题度最高的一个视角。所以慢慢的大家会发现这个数据改善了，然后统计局的数据改善了， 00:10:49 呃中报的数据包括三季报的数据都陆续出现一定的改善的时候， 00:10:53 那这个时候情地地产的这个市场情绪我们认为会逐步得到一个修复，那这个过程中间其实可能会。不同的逻辑下面就有不同的公司都会上涨。这个时间呢可能得到9月份以后。那这个里面其实有些比如困境反转的公司，之前大家还担心可能会会违约破产，或者他公开债之前压力也比较大的这些公司，那后面这些可能会得到一些逐值修复，会涨得好一点。 00:11:19 总的来说，就是我们认为这三个方向都是值得关注的。第一个就是刚刚说的多元化业务，其他的业务会回归它自己的合理定价，然后地产的拖累这个定价会逐步的减弱。第二个呢就是土储置换节奏快一点的这些公司，那他们这个利润的扭转就会相对节奏快一点。然后第三个呢就是这种困境反转的公司，这个随着市场的情绪逐步在改善的过程中间，它的估值修复的空间也会比较大。尤其是最近这个流动性危机跌的也主要是这一类基本面稍微有些瑕疵，但是也没有那么差，这个可能我们接下来认为可能弹性会更好一点。 00:11:52 嗯，以上是今天的核心观点，主要是想提示一下这个时间点非常重要。后面具体的细节，领导们感兴趣可以可以跟我们团队再详细联系。 00:12:08 感谢大家参加本次会议，用AI进宝获得优质复盘资料，更多专业AI工具和投研内容，打开进门APP领取会员体验吧，祝您工作顺利，再见。