东方财富证券东财地产半月谈：828新政后续土拍销售及房企模式思考

828楼市新政引入新现房销售制度，要求房企在项目竣工后才能提按揭，导致资金回流周期延长至两年。这一变化使得房企净利润主要受利息影响，拿地和利润测算面临新挑战。此外，住建与央行在政策口径上存在冲突，执行层面可能更为严格，对房企的资金链和开发模式产生深远影响。

重点城市土拍溢价率呈现回落态势，头部央国企及优质房企更倾向于获取核心城市低密改善型地块。这类地块体量更小，有助于房企控制施工节奏，缓解资金压力。外环外及非核心区域地块的参拍难度提升，预计后续土拍将更倾向于小体量、核心区域、低密改善型地块。短期土拍活动相对平淡，预计Q4随细则落地可能小幅回升，但明年整体土拍供给或呈中性偏降态势，供给生态将得到优化。

短期来看，828新政对销售市场的影响有限。但展望明年四季度，随着供给收缩效应显现，市场分化将加剧。核心城市市场有望保持量价稳定，而远郊及低能级城市的价格可能面临波动。值得注意的是，核心城市改善型产品占比有望提升，这或将成为市场的新增长点。新房价格整体预计将维持震荡格局。

政策本身不会新增房企的偿付压力，但属地化房企在拿地开发方面将面临更大挑战。这可能导致头部房企的市场份额被动提升，行业呈现更为明显的二八分化。面对这一趋势，房企需积极布局多元化业务，以增强抗风险能力。参考日本房企的经验，将房开业务占比控制在30%-40%的稳态模式，或可作为房企未来发展的参考方向。

报告指出，政策在住建与央行之间存在口径冲突，相关细则的明确程度及地方执行的严格度仍存在不确定性。此外，属地化房企的生存压力将加大，头部房企的资金周转能力也面临考验。这些因素都可能对房企的经营和行业格局产生深远影响，需持续关注政策动向及市场变化。