房地产行业周报：一二手成交靓眼，土拍新政下龙头房企受益明显

房地产 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 12 房地产 2021年02月28日 投资评级：看好（维持） 行业走势图 数据来源：贝格数据 《行业点评报告-住宅土地出让“零售改批发”，未来拿地溢价率有望回落，利好一二线龙头房企》-2021.2.25 《行业周报-一二手单周成交靓眼，南京落户政策放松》-2021.2.21 《行业周报-百强销售持续靓眼，上海新房积分摇号新规落地》-2021.2.7 一二手成交靓眼，土拍新政下龙头房企受益明显 ——行业周报 齐东（分析师） 陈鹏（分析师） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790520060001 chenpeng@kysec.cn 证书编号：S0790520100001 ⚫ 房住不炒基调不变，长效机制持续完善，维持行业看好评级 我们认为，地产仍是当前财政和投资的重要托底工具，政策将会处于当前“房住不炒+因城施策”框架下，但方向和力度则会相机而变。目前房地产板块估值有所修复，但仍处于历史低位。伴随疫情影响逐渐消散，预计全年结算将回到增长轨道。我们建议2021年1季度继续关注地产板块机会，维持行业看好评级。 ⚫ 住宅土地出让“零售改批发”，改善行业利润率可期 （1）住宅土地出让“零售改批发”，未来拿地溢价率有望回落。据澎湃新闻消息，住建部发文直接监控22个热点城市，实施两集中（集中发布出让公告，集中组织出让活动）。“两集中”带来土地供应端变革，土拍“零售改批发”，土地溢价率有望下降，改善房企毛利率。一方面，集中出让下，中小房企资金量有限，能够参与的项目数量减少，土拍竞争热度下降，高价地减少；另一方面，集中出让虽然没有改变供应量，但供应节奏变化，短期资金分流下土拍热度也会下降。地方政府土拍“零售改批发”，平抑土拍热度，政府让利，受益的将是居民端和企业端；土地供应端变革后，房企运营能力和规模成为关键能力。（2）地方政策看，人才保障方面，太原对于2月20日至3月31日在万柏林区范围内购买五证齐全的新建普通商品住房的各级各类人才，由区财政一次性补贴5万元。青岛进一步优化人才住房配建制度，人才房销售价格原则上应不高于同区域商品住房价格的80%。租赁政策方面，宁波明确租赁住房试点专项资金使用范围，明确奖补标准。户籍政策方面，江西全面放开全省城镇落户条件，全面取消参加社保、居住年限、就业年限等落户限制。市场规范方面，深圳开展经纪机构二手住房成交参考价格应用情况专项检查，将检查经纪机构和经纪人员在门店、网站、微信、QQ等网络平台发布的（挂牌）价格是否超出成交参考价格。本周政策的热点集中在土拍“两集中”新政，住宅土地出让“零售改批发”，未来拿地溢价率有望回落，利好一二线龙头房企。 ⚫ 成交：一二手成交增长靓眼 (1)新房：2021年第9周，全国32城成交面积470万平米，同比增加138%，环比增加169%；从累计数值看，年初至今32城累计成交面积达4218万平米，累计同比增加116%。(2)二手房：2021年第9周，全国9城成交面积为115万平米，同比增速138%，前值86%；年初至今累计成交面积933万平米，同比增速69%，较前值提升7个百分点。 ⚫ 资金：单周发债规模下降，利率有所回升 2021年第9周，信用债发行88.2亿元，同比减少36%，环比增加558%，平均加权利率4.83%，环比减少72BPs；海外债发行0.6亿美元，同比减少97%，环比减少71%，平均加权利率2.95%，环比减少65BPs。 ⚫ 风险提示：行业销售波动；政策调整导致经营风险；融资环境变动。 -27%-14%0%14%27%41%55%2020-032020-072020-11房地产沪深300相关研究报告 开源证券 证券研究报告 行业周报 行业研究 行业周报 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2 / 12 目 录 1、 土地新规利好行业竞争格局，改善房企利润率 ..................................................................................................................... 3 1.1、 住宅土地出让“零售改批发”，未来拿地溢价率有望回落 .......................................................................................... 3 1.2、 区域政策多元化，长效机制持续完善 .......................................................................................................................... 3 1.3、 70城房价涨幅可观 ........................................................................................................................................................ 4 2、 一二手单周成交靓眼 ................................................................................................................................................................ 6 2.1、 全国重点32城新房成交增速可观 ............................................................................................................................... 6 2.2、 9城二手房成交表现可观 .............................................................................................................................................. 7 3、 土地：溢价率持续高位，流拍率低位徘徊............................................................................................................................. 7 4、 资金：单周发债规模下降，利率有所回升............................................................................................................................. 8 4.1、 房企单周发债规模同比下降 ......................................................................................................................................... 8 4.2、 LPR连续10月不变，房贷利率底部回升 ................................................................................................................... 9 5、 投资建议：维持行业“看好”评级 ........................................................................................................................................... 10 6、 风险提示 .................................................................................................................................................................................. 10 图表目录 图1： 2021年1月70城中有53城新房价格环比上涨 ............................................................................................................... 5 图2： 2021年1月70城中有49城二手价格环比上涨 ............................................................................................................... 5 图3： 2021年1月70城中新房住宅价格环比上涨0.3% ........................................................................................................... 5 图4： 2021年1月70城中二手房住宅价格环比上涨0.4% ....................................................................................................... 6 图5： 全国32城新房成交面积单周同比增长回升 ...................................................................................................................... 6 图6： 全国32城新房成交面积单周环比提升.............................................................................................................................. 6 图7： 全国32城新房成交中一线城市表现最佳 .......................................................................................................................... 7 图8： 全国9城二手房单周成交面积同比增速提升明显 ............................................................................................................ 7 图9： 全国9城二手房成交同比累计增速69% ........................................................................................................................... 7 图10： 100城全类型土地成交溢价率保持高位 ...............................