东方财富证券 东财地产半月谈 贴息政策观点及国庆假期楼市成色几何

2026年国庆假期，楼市整体热度较好。新房成交（35城）同比增45%，二手房成交（25城）同比增51%，二手房增幅更显著。新房成交呈层级分化，一线同比增86%、二线增33%、三线及以下增19%。二手房成交层级差异小，一线增39%、二线增54%、三线及以下增53%。增长主要来自政策支持及市场自发韧性，而非局部行情。

本轮贴息政策主要针对首套、120万元以内、总价150万元以内住房，低能级城市（三线及以下）符合条件的房源占比更高。国庆期间一线新房表现好于二三线，但这是低能级城市去年已自发企稳的结果，贴息的边际效应有限。核心城市情绪受政策催化更明显，但整体市场仍需更多政策支持。

当前房地产市场正经历量的复苏。新房成交层级分化明显，二手房成交层级差异小。百强房企9月销售额同比降7%，但部分房企仍实现正增长。土拍市场1-9月成交同比降22%，房企拿地意愿受现房销售制度制约。后市预计量价将逐步企稳，房企拿地观望情绪将缓解。

房企经营状况有所好转，2026半年报已现业绩拐头趋势。新开工数据边际承压，但房企财报因项目结转变化陆续改善。预计明年一季度房企拿地意愿将逐步复苏。未来政策期待贴息政策进一步发力，公积金利率可能调降，需持续跟踪政策边际变化及楼市成交可持续性。

投资该赛道需关注政策边际变化及楼市成交可持续性。当前市场复苏基础尚不牢固，房企销售表现平淡，拿地意愿观望。政策效果存在不确定性，需警惕市场波动风险。同时，关注房企经营状况及财务健康度，避免投资风险。