专家贴息效果尚未显现展望二手房价或仍承压

核心结论

9月百强操盘销售2208亿元，同比降12.6%，降幅显著扩大；重点50城新房供应环比激增97%，成交仅增5%，供求比两年多来首度大于1。国庆25城备案成交85万平方米，同比增14.5%，但仍较2024年同期低8.7%，人气先行、成交滞后。现房销售地方细则四城落地、购房贴息配套出台，但按揭渠道基本被卡死、贴息对高价城市近乎绝缘。十月仅结构性热度，新房短期无降价空间，二手房多数城市仍承压。

市场基本盘

• 百强操盘9月2208亿元，同比降12.6%，前三强降25.2%，十强降10.4%，前九月累计2.03万亿，同比降12.5%。
• 重点50城供应1454万平方米，环比激增97%，同比降22%，成交仅环比增5%，供求比首度大于1。
• 一线韧性最强，开盘去化率46%，北京9月环比增46%。

政策双刃

• 现房销售细则落地：北京、上海、广州、武汉相继跟进，定金上限渐升，北京最严，武汉最松；首付款及低于5%定金须全过程监管，按揭需竣工备案后发放，原有融资渠道被卡死，过渡期至2028年底。
• 贴息政策：PSL降至1.5%，150万元以下、120平方米以下首套贴息1%，最多五年，北京、上海符合条件新房占比仅2.5%、0.1%，基本绝缘，中西部省会及低总价二线城市受益。

国庆假期

• 备案成交85万平方米，同比增14.5%，较2024年同期低8.7%，一线同比增45%，上海、北京等五城占总量65%。
• 来访回升但认购偏弱，转化率下降，购房者倾向待竣工备案后再观望，约六成认购量集中少数新规项目。
• 二手房底部修复但城市分化远大于新房。

十月展望

• 结构性热度：环比回升靠国庆网签转化、9月新盘货量及贴息支持，但贴息覆盖有限加过渡期观望，回升高度受限，利好新规产品、低总价刚需与核心区热点项目。
• 新房无降价空间：受结构性因素支撑，短期无降价空间。
• 二手房承压：北京尚未止跌，上海连升六个月但存再下探风险，杭州、成都、武汉等二线仍量价齐跌。
• 贴息效果：目前看不出来，需待央行四季度末公布数据。