九龙建业2026中期报告

九龍建業有限公司（股份代號：34）主要從事物業投資及投資控股業務，主要於香港營運。自2002年保利達集團入主以來，集團業務範圍已大幅擴展至香港及中國大陸，包括物業發展、物業投資及物業管理。

核心觀點與關鍵數據：

• 盈利情況：2026年上半年的未經審核股東應佔盈利為1.31億港元，較2025年同期增加4.8%；每股中期盈利維持在0.10港元。中期股息每股為0.10港元，與2025年持平。
• 投資物業公允價值：2026年上半年投資物業公允價值維持穩定，重估收益6,000,000港元；而2025年同期則錄得重估虧損1.87億港元。撇除重估影響後，2026年上半年股東應佔基礎盈利較2025年同期減少59.6%。
• 物業市場：香港住宅市場呈現築底企穩並溫和復甦之勢，美國聯儲局持續息率穩定及本港銀行住屋按揭利率處於較低水平等因素吸引用戶入市。高端人才持續流入及本港剛性住屋需求殷切，帶動住屋租金持續攀升。商業樓宇市場面臨新增供應壓力，但核心商業區租金略有回升。零售商舖方面，受惠於訪港旅遊業持續復甦及本地消費市道回暖，核心消費區商舖租金水平相對穩定。
• 中國大陸市場：中央政府推出一系列穩定房地產市場政策，重要城市二手住屋樓宇成交量有所回升，但市場信心仍處於低位緩慢修復階段。
• 主要項目：西營盤高街的商住發展項目半山名滙已竣工入伙，銷售情況理想。清水灣道發展項目第1期結構工程接近完成，預計2027年第三季度推出市場銷售。大角咀福澤街合作發展項目地基工程正在進行。中國大陸瀋陽翠堤灣第4期發展項目設計規劃正處於審批階段。山西介休保利達•貴府第1期發展項目銷售成績理想，第2期預計2028年竣工。珠海亨達廣場第1期發展項目已竣工，商舖部分已接近完成預售。佛山山語湖第5期發展項目建築工程已完成。天津城市廣場第3B期發展項目上蓋工程正在進行。上海楊浦項目已取得初步建築執照。無錫江灣城已全部竣工，銷售工作正穩步推進。
• 土地儲備：截至2026年6月30日，集團於香港及中國大陸土地儲備之應佔總樓面面積約2,700,000平方米。
• 租金收入：2026年上半年來自香港投資物業組合之總租金收入為1.31億港元，較2025年同期減少0.8%。
• 財務狀況：銀行貸款總額為183.08億港元，較2025年減少；短期借款中，發展清水灣道項目的銀團項目貸款已重新分類為流動負債。現金及銀行結餘總額11.60億港元，銀行借貸淨額減少至171.48億港元。資本負債比率為97.1%。
• 現金流：來自香港物業銷售及中國內地預售/銷售款現金流入約7.88億港元。集團持續出售非核心資產，以降低負債水平並增強現金流。
• 未來展望：清水灣道發展項目預計將於2027年第二季度至第三季度落成交付，帶來的現金流可望大幅改善集團借貸比率，並進一步帶動未來業績增長。

研究結論： 集團在2026年上半年表現穩健，盈利略有增長，財務狀況進一步鞏固。香港住宅市場復甦，核心商業區租金略有回升，中國大陸市場信心仍待提升。集團重點發展項目進展順利，預計將為未來帶來穩定現金流，並持續降低資本負債比率。