中信证券：现房销售下模块化建筑潜力大，中国建筑国际推荐

发布时间：2026-08-31 一、AI总结内容 一、核心政策与行业变化 1. 2026年上周五多部门发文完善商品住房销售制度，明确商品住房预售需主体结构封顶，新出让土地及无规证项目优先采用现房销售，首次在全国层面奠定现房销售推进基础，商品房供给将从高周转预售转向先建后售，开发商对建造速度与工期确定性需求显著提升。 2. 2020年全国现房销售面积占比约13%，2025年达36%，已形成一定市场基础，本次全国政策将进一步推动现房销售模式普及。 二、模块化建筑市场空间测算 1. 以2025年现房销售面积3.2亿平方米、基础配置版模块化住宅售价5800元/平方米起测算，2025年静态模块化建筑市场空间约1.8万亿人民币。 2. 按现房销售比例逐步提升至接近100%、商品房销售面积分别下降50%、30%、10%或不下降的弹性测算，未来模块化建筑市场空间可达2.6万亿至5.1万亿，较2025年增幅40%至178%，市场空间庞大。 三、中国建筑国际核心投资逻辑 1. 独特业务卡位：兼具模块化建筑所需的制造能力与总包能力，是国内少有的同时具备这两大核心能力的企业，如同造汽车般造房子，70%以上工序在工厂完成，工期缩短60%-70%，甚至可达90%，还能减少废弃物、降低碳排放。 2. 成本优势凸显：传统建造因现房销售需更长资金垫付周期，开发商综合成本较高；模块化建造因工期缩短，结合综合资金成本考量，其相对传统建造成本下降约11%，具备成本优势。 3. 经营基本面稳健：背靠中国建筑，港澳地区龙头地位稳固，香港市场份额超20%，每15名香港居民中1人居住其建造房屋，澳门每6人中有1人居住其建造房屋，是唯一与澳门六大娱乐企业合作的建筑商。 4. 业务结构优化：2025年订单占比科技类50%、投资类30%、建筑类20%，收入占比科技类40%、投资类35%、建筑类25%；在内地聚焦6个强财政省份及4个一线城市，订单占比超90%，经营性现金流连续4年为正，2025年营收现金含量超200%。 5. 高股息安全垫充足：2007年以来分红率持续维持30%及以上，2026年上半年达35%，当前股息率约8%，安全边际较高。 6. 项目与产能兑现：2021年起在深圳等地落地模块化建筑项目，2025年科技类业务同比增长超70%，北京通州九棵树全国首个商品住宅模块化项目开盘去化率达97%；已在粤港澳、京津冀、长三角、成渝四大经济圈布局12个制造基地，深圳柔性制造产线已投产，北京、广州产线在建。四、风险与关注 1. 内地投资业务收缩带来的业绩短期扰动；2. 商品房销售面积不及预期可能影响模块化建筑市场空间；3. 模块化建筑市场竞争加剧的潜在风险。五、投资结论 中信证券维持中国建筑国际买入评级，目标价14港币。 二、音频原文（转写） 销售模块化建筑大有可为。中国建筑国际推荐会议目前所有的参会者均处于静音状态，在演讲结束后再给大家留有提问时间。现在开始播报声明，声明播报完毕后有请主持人开始发言，谢谢。本次会议为中信证券白名单会议，仅限受邀客户参会，未经中信证券和演讲嘉宾书面许可，任何机构和个人不得以任何形式将会议内容和相关信息对外公布、转发、转载、传播、复制、编辑、修改等。 如有上述违法行为，中信证券保留追究相关方法律责任的权利。喂喂，主持人听到我说话吗？喂，会议助理，能听到我说话吗？喂喂喂。 啊，我刚刚没有声音。哎，你声音现在听得到了。哎。啊，好的好的，那各位投资者，大家晚上好啊，我是中信证券呃建筑分析师呃，建筑建材分析师李佳明啊。 那今天跟我们同步在线的还有我们的同事周光玉呃，那很高兴借晚上这个时间跟大家呃讲一下我们关于呃地产呃这个呃商品房现房销售。有这么一个政策背景下啊，核心看好的标的呃，中国建筑国际啊。先说一下我们推荐这家公司的一个核心的逻辑啊，简要来说，第一点就是在呃现房销售这么一个背景下啊，未来建造速度啊会成为开发商啊最核心的诉求，这是我们第一个大方向的判断啊。第二个呢，就是现房销售能带来这个行业的两个变化。 呃，一方面呢就是 会呃模块化的这种快速建造，会逐步的替代。传统的这个建造啊，那这个市场空间呢，甚至传统的建造。呃，我们看到的市场有四点几万亿的这么一个规模。呃，那对应的就是说未来这种模块化的建造的市场呢，实际上是一个万亿级的市场。 呃。同时呢，就是在成本的比较上。呃，过去模块化建造确实比呃传统的方式要贵。呃，但是这一次呢，因为未来的这个商品房都需要实现这种 呃，现房销售啊，那这样的话呢。 呃，对于 总包方来说，用传统的模式，它会面临更贵的这个资金成本啊，就是资金垫付的周期更长。成本更贵。那我们测算的话啊，如果使用模块化建造，这次它的成本。劣势会是缩窄百分之十一左右啊，这也是非常大的一个一个缩窄啊。 这是关于行业方面。那关于为什么我们核心推荐中间的国际这家公司呢？实际上我们觉得跟它的这个独特的卡位呃有非常大的关系啊。简单来说，它其实有两点核心的呃这个基因啊，第一个叫制造啊，第二个叫总包啊。 因为如果我们模块化要快速的交付这个房子的话，其实两种能力缺一不可，就既要懂工厂啊，能实现比较好的生产管理啊，又需要有总包的能力来把这个造好的模 快啊，快速的这个垒起来啊，完成这个交付啊。那中建国际呢，刚好具备这两方面的一个能力啊。这个是在国内的A股公司里面，我们觉得是一个非常独特的卡位啊，这是整体的一个大的逻辑。呃，但我们退一步讲啊，实际上这家公司现在也有一个特点，就是它本身的这个估值的安全垫也非常高啊，因为它本过去二十年这个分红率一直在百分之三十及以上啊，按照现在的这个市。 来算的话，股息率也有八个点左右啊，所以这个 本身哪怕没有任何的催化的话，实际上它的这个。安全垫也是非常足的啊。就是我们先大概说一下这个呃核心的观点啊。那具体来说的话呢，啊，我们先讲第一个就是最新的这个。 建房销售的一个政策变化啊。那。这个呢也是上周五啊。一个部门呢，其实。 呃，共同发文就是关于完善商品住房销售制度的通知啊。明确的说呢，就是商品呃，商品房预售。呃，需要这个主体结构封顶的。并且如果是新出让土地和没有取得规证的这种项目呢，优先用呃优先使用这个现房销售。 啊，所以整体上这个政策呢，就为对未来整个 国内实行这个呃现房销售呢，是奠定了一个 在全国范围奠定了一个基础，因为我们之前看到。呃，国内的现房销售它其实是一个点状的啊，就是有的省份或者有的地区。它有一些要求，那这个呢是一个全国范围的一个政策。呃，那嗯，这个政策呢，实际上它 AH 带来的一个结果就是在这种 呃，从就会会把这个整个呃商品房呃供给呢，从过去这种 叫呃高周转预售啊，推向这种先建后售啊。 那这种背景下呢，其实开发商对于 这种建造速度还有工期的确定性的诉求呢，我们觉得会。拉满啊。就相对来说呢，就是 嗯，快建造、快交付会替代原来的这种快周转。啊 所以这是这个政策带来的一个最直接的变化啊。 那从过去几年的市场发展来看呢，就是在统计局的口令下。呃，全国的商品房销售面积 这种现房销售面积占比呢？20年大概百分之十三啊，然后。二五年大概达到百分之三十六，哎，已经大概三分之一左右啊。 所以市场呢也有了一定的基础啊，只是这次呢是在全国范围的一个铺开啊。呃，直接来说呢，就是确实中国建筑国际旗下的这种模块化建筑。呃，他为这个事情提供了一个非常好的解法啊。因为这个通过这种模块化的一种建造方式呢，实际上。 呃，他百分之七十以上的工序都可以在工厂完成。啊 然后呢，就是呃，工期基本上可以缩短百分之六十到七十以上啊。也就什么概念呢？就是原来可能我们建一个商品房。 呃，需要这个呃，需要这个三年啊，那现在可能一年就能完成。所以这个是非常明显的一个改善啊。那中国这个国际刚好提供了这么一个解法啊。那接下来我们说一下关于这个呃现房销售带来的这种模块化建造的一个市场空间啊，我们的一个测算。 呃，刚我们也提到，我们测算的基数呢是在于二五年。呃，国内的这个现房销售面积是三点二亿平米啊，大概占比百分之三十六啊。呃，那中国建筑国际旗下的这个做模块化建筑的企业呢，也披露了。啊，它的这个文化住宅的一个售价啊，那是一个基础配置版的，大概是五千八一平米。 呃，这个是一个底价啊，五千八每平一起。那我们保守呢，就以这个底价去测算啊。那二零二五年静态的话呢，这块的市场空间。大概是一点八万亿的人民币这么一个体量。 嗯，那。嗯，未来呢考虑到整个现房销售在全国的一个推广啊。那我们假定呃这个现房销售的比例逐步实现至接近百分之百。啊，哪怕是在呃整个大家担心的这个商品房销售面积 这个总盘子下降的背景下，其实我们看到这块的市场空间也很大。 啊，我们做了一个弹性测算，啊，就是在全国销售面积 呃，比二五年分别下降百分之五十三十十和 不下降。这么几种情形下。实际上，未来整个模块化建筑的市场空间会分别达到2.6到5.1万亿这么一个体量。呃，相比二五年呢，也有百分之四十到百分之一百七十八的这么一个增幅。 啊，那整体上这个体量就非常庞大了啊，因为 从中国建筑国际现在它的这个披露的数据来看。呃，公司现在总收入一年是一千亿啊，其中这个 呃，模块化这块业务呢，我们估计也就小啊，小几百亿这么一个体量。啊，所以 相对这个市场啊，跟他现在的这个 总营营收体量和 尤其是科技业务这一块的体量来说，还是有非常嗯很多倍的一个增长的空间。所以这个确实奠定了他远期的这个市场空间，也确实非常庞大啊。 这个是第一个市场空间的问题啊。呃，第二个呢就是关于这个模块化建筑，过去几年推的也不算快啊，大家一直诟病的一个点或者担心的一个点呢。就是觉得他确实成本要比传统的这种施工方式贵啊。毕竟如果要做模块化的这个建筑的话，它需要额外投入固定资产啊，比如厂房设备。 同时呢，还需要一些模具啊，尤其是如果 这个房子的量不大的情况下啊，单位模单位这个模块的。呃，模具成本也比较高。嗯，所以当这一次呢，就是 呃，这个。这个我们刚刚讲的成本，它是直接成本啊，就是我造出这个房子，我直接花的这个这个钱。 嗯，但是如果这次考虑到这个现房销售的问题，实际上站在开发商的角度来说。他还得考虑综合成本。啊，就是除了造这个房子的。成本以外，呃，本身因为 销售之后，他可能会产生更多的这个财务或者资金成本。 所以我们如果把这个也加进去的话呢。呃，实际上，呃，模块化建造，呃，跟这个传统建造的这个成本比的话。我们发现是要下降百分之十一左右的。因为它的核心逻辑在于。 啊，我们刚讲，比如说 原来一个商品房需要三年建完，那么对开发商来说。呃，我大概一平米呃。比如说我们以保利的数据为例啊，哈二五年。披露的这个数据，它每平米的这个。 呃，房地产的这个结算成本大概是呃，一点五万啊，一点五万啊。那这一点五万的话呢，就是得垫资三年啊，每年的融资成本呢，大概接近百分之三啊。所以如果你用传统的这个方式呢，实际上融资成本。就是1.5乘以。 单再乘一个三年啊。那如果说我们用模块化建造呢？实际上这个电池周期呢，就只缩短为一年。啊，相当于就节约了两。 两年总的这个资金成本。这个呢是百分之六啊，但是因为考虑到 它的成本其实还有拿地的成本，所以我们算下来就是。对建造这一端的成本，其实相当于是下降了百分之十一的。啊。 这个是我们想讲从成本的角度来算。啊，确实这个差异。嗯，当然这里有个呃数可以作为一个大家的参考啊。就是呃，中建国际官方有一个。 这个宣传材料有个价格，就是说。五千八百元每平米起。体吗？然后呢，我们根据保利二五年目前。 他单平米的这种叫开发建设和其他成本是五千七。啊，如果用五千七的基础上。嗯，去跟五千八少百分之十一比的话，实际上这个 呃。就是这个模块化建造成本，相对来说已经具备一定的优势了啊。 因为呃过去几年呢，实际上传统阶段的方式，它的成本一直在往上。毕竟人工的成本啊，这些都在往上涨。嗯，那模块化的这个。东西呢，因为技术逐步成熟之后，它的成本再往下哈，就像一个剪刀差在往。 嗯。在逐渐的收敛啊，那这一次的整个现房销售政策的出台呢？实际上是加速了这个收敛。也就是这一波直接。 收了个百分之十一左右。嗯，所以