中信证券：现房销售改革对市场及相关领域的影响

发布时间：2026-08-30 一、AI总结内容 一、核心要点 1. 本次政策为2024年以来规格最高的地产协同政策，本质是供给侧改革，核心是防风险而非需求刺激，核心逻辑是降低地产对金融体系的风险，而非单纯提振房价或消费 二、各领域分析 1. A股策略角度：市场主线缺失、轮动加速，地产相关标的短期或因筹码博弈被炒作，但无系统性机会；房贷延期理论上有助于局部消费，但实际影响需跟踪 2. 银行业角度：按揭和开发贷政策放松，主办银行制强化闭环管理，有助于银行资产质量改善，叠加地方债风险缓释，银行股估值压制因素逐步缓解，看好银行板块绝对收益 3. 香港经验参考：内地改革方向与香港类似，为预售+现房双轨并行，当前内地现房销售占比已接近三成，房企风险已出清，后续行业将向优质国央企集中，预售仍可成为主流但需严格资金监管 4. 政策视角：本次政策规格升级，从过往的处置风险、刺激需求转向供给侧改革，房地产已纳入国家安全框架，旨在推动行业健康发展 5. 地产开发角度：现房销售短期对房企有压力但出险风险低，长期将提升行业门槛，优质房企获利于产品力和资金成本，按揭期限拉长对新市民友好，或助力房价止跌回稳 6. REITs角度：政策推动公募REITs高质量发展，租赁住房、城市更新类REITs扩容，商业不动产REITs发行节奏趋稳，当前一二级市场具备配置价值 7. 物管与商管角度：现房销售将提升物管收缴率，头部物管企业优势更明显；房价企稳对消费有边际利好，将利好购物中心业态，房企或增加持有物业投入，利好相关商管企业 8. 建筑行业角度：现房销售提升开发商对建造速度的要求，模块化建筑优势凸显，中国建筑国际相关业务订单爆发，市场空间达万亿级三、风险与关注 1. 政策执行细则落地节奏及效果待观察，需跟踪各地现房销售、资金监管的具体规则2. 宏观经济环境复杂，内需政策叠加石油征管等因素，消费复苏力度存疑3. 行业集中度提升过程中，中小房企出清速度和市场影响需跟踪 四、投资线索 1. 关注银行板块，尤其是资产质量向好、受益于地产风险缓释的标的2. 关注具备产品力、资金优势的优质国央企地产标的3. 关注模块化建筑布局领先的建筑企业、运营良好的REITs项目、具备服务优势的头部物管企业 二、音频原文（转写） 欢迎参加向房销售改革对市场及相关领域的影响。会议目前所有的参会者均处于静音状态，在演讲结束后将给大家留有提问时间。现在开始播报声明，声明播报完毕后有请主持人开始发言。谢谢。 本次会议为中信证券白名单会议，仅限受邀客户参会，未经中信证券和演讲嘉宾书面许可，任何机构和个人不得以任何形式将会议内容。和相关信息对外公布、转发、转载、传播、复制、编辑、修改等，如有上述违法行为，中信证券保留追究相关方法律责任的权利。好的，呃，各位投资者，大家下午好啊。今天很荣幸啊，由我 和呃，这个我们策略的首席啊，包春超包老师共同来主持这场会议啊。 呃，我是中信证券的研究员陈聪啊。那么我们也看到在八月二十八号呃晚上啊。呃，多个部委分别出台了关于加快构建房地产发展新模式的呃一系列的文件措施啊，那里面涉及房地产销售制度的管理和房地产信贷的一个管理。啊，那么也包括资本市场加大支持房地产。 构建房地产发展新模式的一些新的规定。啊，那么我们今天呢，呃，我们的呃策略组啊，政策组啊，以及我们地产金融 和建筑的同事啊，跟大家共同点评一下啊这份。呃，文件啊。那么相对来说，我们觉得文件的影响确实比较多元啊，也比较复杂。 那么呃，我们首先呢，请我们的A股的首席策略师啊，裘博士啊。来给我们。啊，谈一谈啊，就整个 uh这样的一个政策背景，对于整个市场。和不同行业的影响吧。 邱总。好的，谢谢聪总啊。这个各位投资人好，我是中信证券研究部A股策略分析师邱翔。呃，我今天主要针对呃这个前两天出台的这些政策对于市场的影响呃做三点分析啊。 第一个结论啊，我们认为市场不会简单的把这波政策当成是刺激性政策去看。那如果有。投资者短期这么去交易，我们也相信冷静下来之后呃会修正观点。整体上我们发现就这这个周五的这些政策初看之下非常像是需求侧的刺激政策。 但是这个经过一个周末的消化，我们就发现说其实慢慢市场可能会 get 到这个政策的实质，它是一个防风险的政策。呃，这个很多的政策设计都是为了。降低未来。呃，地产对于国家金融系统性风险的这个影响。 那实际上很多的。这个具体规则看起来。个体房贷的操作空间是小的。啊，只有银行的安全垫是明显的变高了。 嗯。那所以这是我们的第一个结论啊，就是说它不像是传统意义上的。嗯。地产需求侧刺激啊，我我们也知道投资者大家现在都在等一些。 啊，有助于去 刺激内需 啊，这个这个提振房价刺激消费的这个政策。呃，但 这一轮的这个政策。似乎不是简单的。应该作为刺激性政策去看待和交易。 这是我们的第一个结论。然后我们的第二结论就是说。短期我们不排除会有一批资金针对那些品种。做筹码博弈，而且这个概率还不低。 因为现在市场本身就处于我们认为就是主线缺失和轮动加速的阶段啊，我们在这周的这个周聚焦里面也去分析了呃市场行业的这个轮动速度。应该说当前的轮动速度在过去三年里面啊，几乎是这个百分之百分位啊，就是轮动速度最快的阶段，它是非常典型的主线缺失阶段的一些特征啊。科技板块尤其是A I，应该说依旧是紧。极度最强，但是筹码结构最复杂啊，需要新的趋势去消化这些估值和拥挤度啊。 非科技的部分，我们其实一直推荐的行业都非常的有有限啊，这个能化有色创新药、头部券商，大部分就是除 了创新药有有成长属性，大部分其实都是周期股啊，一部分是低估值的偏价值股。那这周这个杰克逊后会议上面看卧室做了一番。观鹰派的发言。那其实后面的选择可能会更少，比如说我们一直在说的有色，可能接下来分化就会非常明显。 所以在这种时候，任何能够。吸引市场注意力的变化。比如说这一次的这个这个地产政策。只要所对应的这些行业短期筹码结构是安全的，它可能都会吸引一堆。 活跃资金和散户。去炒，这就是A股本身。呃。它的特性所在，但是我们要提示说这种筹码型交易可能只发生在 就目前主线缺失的阶段。 啊，是没有必要。在后期过度解读。股价的上涨。呃，合合理。 请在上周的聚焦也也也提示，就是任何 这个这个现在操作策略都应该避免宏大叙事。所以我们的第二个结论就是说。短期这个。呃，地产链条上的东西。 呃，哪怕逻辑上不一定收益，可能也会被 资金所去交易啊。第三个结论呢？就是说从真实的影响来看，房贷延期啊，这个延长个人还款周期，减小还贷压力。嗯，降低。 可能的这个这个违后面的违约概率，这理论上其实是有助于提升。那些房贷压力偏重的一线区域的。居民的边际消费倾向。它是有利于局部的服务性消费的恢复消费信息的提提振。 但。但这是一种理论上的推演。搞那。基于这种推演。 所做的交易可能比较适合于当下的市场环境，但是随着时间推移，最终还是要有事实的兑现。尤其针对消费这个问题，今年是一个。嗯。应该说比较复杂的宏观环境。 啊，既有内需的刺激政策，尤其下半年。啊，在这个 呃，政府支出上面可能会有加速。啊。但同时也有一些。 呃，起到一定收缩性。影响的，比如说石油征管、打击开票。呃。等等啊，这些。 综合我们去看。比如说政府的广义赤字率啊，那。那是二三年以来首次。同比转负啊，就是同比是负增。 嗯。所以其实信号应该说。嗯，尤其是针对内需的信号。政策信号应该说非常复杂。 啊，有有提振性的。但可能也有短期压制性的，但是。呃。他们都有一个共同的特征，对吧？ 就是 呃，即便是有短期的。不利影响很多，也是立足于长远的。啊，包括这一次的这个。地产政策其实我们认为也是立足长远的。 所有这种。应该说。短期可能有压制，但是长期有利于。行业的 内生的健康发展的，那我们认为创造的更多 的还是阿尔法的机会，而非板块。 系统性的贝塔型机会。对，这是我们的第三个结论啊，就是说。呃，对于大家最关心的消费 啊，应该说从理论上这种政策是有利于 呃，提高 一定的边际消费倾向的，但实际影响我们还是提示要。走一步看一步，密切的跟踪。 啊，这是我们整体认为。呃，这一轮这个政策之后，对市场的三点影响。和结论啊，我就先汇报这么多。不是。 好的，呃，谢谢裘博，呃，裘博建议啊，抓住长远的政策主轴啊，兼顾当前市场的筹码情况啊。我们也请了我司啊，对银行业首席分析师肖飞飞的。那么整个政策其实在银行端变化很多啊，包括主办银行制，包括按揭贷款的变化等等。啊，那请肖总介绍一下相关政策的变化，以及对可能。 在银行视角看来，会是什么样的一个影响？肖总。嗯，好的，谢谢童总。呃，那我就第一个方面呢，讲一下。 关于这个政策的一些主要的这个内容及其影响。第二个呢，是对于下阶段。呃，银行的这个基本面相应的一些变化，然后最后是我们的一个投资观点。呃，那确实刚才呃，聪总提到的。 在这个融资制度上，变化还是蛮大的，因为这里面呢。一个呢是从 呃，这个个人的这个住房按揭的这个贷款的这个投放，这里面主要其实是 呃，我们理解啊，主要是一个放松，降低门槛，因为 他对于比如说有几个重要的这个细则，一个呢是这个贷款的期限。然后另外一个呢，是关于 呃，这个收入场差比的这个提升，然后同时呢。呃，他有很明显的。 关于一些二手房交易的一些放松，所以更多的呢。是在对居民端，你拿到融资的便利性和 呃，当期的这个成本上面和约束条件上面有一定的这个放松。所以这样来看的话，对于未来整个个人住房按揭贷款的新发放。来讲呢，我们会认为是有一定的这个提振作用。 但是这个提振最终起到的这个效果呢，我们觉得还是需要观察，因为当 当前就是大家也都知道。其实最终的，比如说呃此前也有一些一些这个，比如小作文提到的说我们是更重视首付还是。呃，这个月供，所以其实更多的这种提振居民收入的。如果能够持续去跟进的话，我们认为呢可能会。 呃，就是会起到一个加力的这个作用。这是第一个个人住房这个贷款的一个影响。第二个呢是房开贷的这个变化。那很明显，这一次呃，实际上是。 有刚才这个聪总提到的这个主办银行制。然后还有一些呢，是针对发放的这个。呃，基础的底层的一个从集团信用。到项目信用，然后还有怎么样子去与这个 呃，百变单融资协调机制去去去，呃，就是融合起来。 然后同时呢，对于开发贷的这个贷款期限呢，也有一定的这个放松。所以我们认为呢。更多的是。呃，就是给银行一个呢，是在他去选择上面可能更多的是。 呃，发挥他的这个自主性，就是在项目性。以某一些项目重点项目为主。然后同时呢。因为主办银行制，这就 意味着说呃，拿到这个主办银行资质的这些银行，它具有一个非常 全面的去监督。 然后，并且呢。呃，销售的这个回款，然后以及 呃，银行与企业之间的这种合作，实际上是一个闭环管理。那么各家呢可能还是比较优先，尤其在未来的新增项目当中。去争取这种主办银行的这样的一个。 呃，身份那这样来看。呃，我们认为呢，下阶段可能银行确实是会在呃房地产的这个房开贷的融资方面。他的这个意愿呢，是有所提升。然后另外一些呢，就是从资本市场上新增的这个融资路径。 那我想后面咱们地产的这个分析师可能会继续去。讲。那这样对银行相关的这个信贷业务的这个影响呢，我们认为呢是呃自上而下给出来了一个方向。那也就是说，适应整个房地产新模式，在这样的一个背景下呢，那融资的这个机制呢，很多的这个刚才所提到的一些贷款期限也好，然后收入这个偿债的这个比例也好，实际上已经有长达二十年没有改了。 所以我觉得为了适应未来整个地产发展的这个新模式，去调整融资制度呢，也是一个这个呃非常就是提。中之意的这样的一个行为，那么呃有利于长期的整个房地产部门的这个稳定的这个发展。这是我们从相关的这个贷款的这个政策及其影响。那对于银行还有另外一点，呃就是刚才策略组的这个呃裘总也提到了，实际上对于银行的这个资产质量呢，我们认为会有一个很明显的持续的预期改善的这样的一个作用。 因为这里面是把呃一个呢就是新增的这个融资里面，实际上是一个呃受托支付。然后呢，预售资金全额监管。然后同时呢，对于一些这种呃体外的这种风险呢，你主办银行其实有