美凯龙机构调研纪要

调研日期: 2026-09-01 红星美凯龙家居集团股份有限公司一直致力于实现“打造中华民族的世界商业品牌”的企业愿景。30多年来,从最初的“第一代”商场到目前的第九代“红星美凯龙家居艺术设计博览中心”,红星美凯龙引领家居消费从单纯的“买家居”过渡到“逛家居”、“赏家居”时代,通过欣赏家居艺术、家居文化,提升消费者自身的生活品位。红星美凯龙不断升级创新,通过打造线上线下一站式购物平台,满足消费者家居购物极致体验。红星美凯龙谋变创新,以“拓品类、重运营”为企业战略,持续推进商场运营精细化,先后落地十大主题馆,发布1号店、至尊Mall、标杆商场战略,对旗下商场进行持续的精细化运营。同时,进行了品类升级、展厅升级、营销运营服务等全面升级,通过智能电器馆,潮流家具馆、睡眠生活馆、精品卫浴馆、系统门窗馆、软装陈设馆、高端定制馆、设计客厅馆、进口国际馆以及顶地空间馆等十大主题馆的打造,推动重点品类快速发展,构建起一个横跨高端电器、建材、家具三大品类的巨型流量池。红星美凯龙家居始终坚持以缔造品位艺术、传播居家艺术为目标,以提升中国人的居家品位为己任,对每个家庭的居家环保负责任,致力于追求中国家居业的美学发展,逐步提升中国消费者对于家居品位的认知。红星美凯龙不断积极探索家居新零售领域的布局,率先推行线上线下同城零售模式。对全国商场进行数字化升级,建立线上天猫同城站,赋能商户的同时也为消费者带来更好的家居购物体验。2019年红星美凯龙成立装修产业集团并将装修业务提升为第一业务,通过三大品牌矩阵包括“美凯龙空间设计”“美凯龙家装”“更好家”加速抢占前端家装流量入口,凭借“一站式”家装实现家装 家居消费一体化。红星美凯龙家居还推出了多品牌战略,以满足更多元化的消费升级需求,除耳熟能详的“红星美凯龙”外,还有高端时尚品牌“红星欧丽”以及打造轻时尚生活馆的“星艺佳”品牌。此外,红星美凯龙还拥有“吉盛伟邦”的品牌使用权。红星美凯龙家居致力于推动整个中国家居行业的发展,同时通过加大对绿色环保品牌的扶持,推动全社会绿色家居、和谐社会的发展。红星美凯龙家居于2012年提出家居建材行业“家居专家”的九项服务承诺;2015年联合中国质量认证中心正式推出“中国家居正品查询平台”,实现“绿色家居正品追溯”,2016年正式发布绿色宣言,并持续开展“绿色领跑”品牌评选,独创售前把控品牌准入、售中进行产品抽检、售后提供正品查询的全方位质量管理体系,努力保障每一位消费者的居家健康。 一、董事长李玉鹏先生致辞 2026年上半年,面对复杂的外部经济环境,公司在建发集团党委的坚强领导下,坚持"内需主导"战略基调,聚焦"有效规模、经营质量、运营效率、品牌价值、创新发展"五大方向,经营层面实现关键性突破,投资性房地产减值损失大幅收窄,降本增效措施也进入集中兑现期,公司经营基本面已发生实质性改善,精细化管理的成效正在财务报表中逐步显现。美凯龙上半年实现归母净利润 7486 万元,同比实现扭亏为盈。 提升资产流动性方面也取得实质性进展。7 月,公司已公告拟以上海宝山区汶水路商场作为底层资产,设立不超过 24 亿元的商业抵押贷款资产支持专项计划(CMBS)。 公司积极推进公募 REITs的申报筹备工作,在条件成熟时推动优质商场资产实现 REITs上市,进一步打通资产"投融管退"的良性循环。在资金统筹方面,公司董事会已审议终止部分募集资金投资项目,将剩余约 10.17 亿元募集资金永久补充流动资金。这一调整是基于当前市场环境和公司实际经营需要的审慎决策,有助于提升资金使用效率,集中资源保障主业运营与战略转型。 作为国有控股上市公司,公司持续受益于大股东建发股份在融资端的有力赋能。上半年,公司综合融资成本率维持低位,融资结构进一步优化。 在业务协同层面,公司与建发系的联动持续深化。"地产+家居+供应链"的整合模式正在产生实实在在的获客效应与经营协同,成为公司穿越周期的重要护城河。 展望下半年,公司将继续坚持"家居生活新商业运营商"与"家居产业生态服务商"的战略定位,重点推进以下工作: 1)持续深化"轻重分离",加速资产证券化进程,力争 CMBS、REITS项目年内落地; 2)继续推进降本增效,强化经营计划的精细化管理; 3)保持开放姿态,积极探索商业模式创新,回归服务本质; 4)加强市值管理,以持续稳定的经营成果回报股东信任。 上半年扭亏为盈只是一个开始。美凯龙将始终秉持"创造美好家居生活"的使命,稳步推进战略转型,以实际行动证明公司的长期投资价值 。 二、财务总监杨映武先生介绍财务情况 1.商场数量及出租率:2026年上半年关闭 2家低效的自营商场,截至 6月末自营商场平均出租率达 86.9%,较 2025年末的85%进一步提升。委管商场运营:上半年新开 1家、关闭 8家委管商场,优化业务布局的同时降低相关业务经营风险。整体经营规模:截至 6月末公司共运营 72 家自营商场、211 家委管商场、16 家特许经营商场,总经营管理面积超 1850万方。 2.营收与利润情况:上半年实现营业收入 30.9 亿元,同比下降2.5 亿元,降幅7.3%,主要由于主动关闭低效商场、收缩建筑装饰业务导致。其中自营及租赁板块营收 23.8 亿元,同比下降 0.7 亿元,降幅 2.8%,源于关闭低效商场、为稳商留商及引入优质业态给予租金优惠导致租金单价下滑;委托经营管理板块营收 5.1亿元,同比下降1 亿元,源于主动关闭风险较高、经营不善 的委管商场;建筑装饰服务板块营收 0.3亿元,同比下降 0.8亿元,是公司主动收缩该类业务的结果;其他业务(联合营销、商业策划等)营收 1.7亿元,与去年同期基本持平。 3.整体盈利情况:2026 年上半年公司实现归母净利润 7486万元,同比扭亏为盈;上半年公允价值变动损失约 9884 万元,较去年同期的 21亿元大幅减少20亿元,是盈利改善的核心因素之一;各类减值损失合计约 4866万元,较去年同期减少约7000 万元。剔除公允价值变动损失、减值损失后,2026年上半年经营产生利润约为 3.9亿元,较去年同期的 2.3亿元增加1.6亿元,增幅显著。 4.成本费用管控成效:上半年整体营业总成本下降 4.5亿元,降幅超过营收降幅:营业成本下降 2.1 亿元,降幅 17%;销售费用下降1.1 亿元,降幅29%;管理费用下降 0.5亿元,降幅 11%;财务费用下降 0.75亿元,降幅7%。 5.经营性现金流:上半年经营活动产生的现金净流量为8.8亿元,同比增加 6.8亿元,增幅达 337%;较去年下半年环比增加2.6亿元,经营质量持续提升。 6.资产负债与融资情况:资产负债结构方面,截至 2026 年 6 月末,公司资产总额 866 亿元,其中非流动资产 802亿元,占比 93%,投资性房地产占总资产比例达 81%;负债总额 629 亿元,资产负债率72.6%,较年初略有降低。有息负债与融资成本:截至 2026 年 6 月末,有息负债平均融资成本为 4.2%,较2025年末的 4.4%进一步下降;2021年该成本曾超过5%,融资成本持续下行主要得益于国资股东建发集团的融资端赋能。下半年计划推进大额债务置换,预计融资成本将进一步降低,债务期限结构也将进一步优化。融资成本优化空间:未来融资成本变化取决于宏观利率环境、公司信用评级提升及资产负债结构改善,公司有信心将融资成本维持在合理区间。 三、总经理施总介绍经营情况 2026年上半年,在行业整体仍处于调整期的背景下,公司围绕"稳商留商、提质增效"的经营主线,交出了一份来之不易的成绩单。在出租率方面,截至 6月底,公司自营商场平均出租率已回升至86.9%,延续了自去年以来的改善态势,公司的商场运营能力和商户黏性 正在持续增强。在成本控制方面,公司通过优化组织架构、精简低效业务、发挥集采优势、迭代全面预算管理等一系列措施,公司三费水平进一步下降,为扭亏为盈奠定了坚实的运营基础。 业态升级方面,其中电器业务,2026年上半年,MEGA-E落地两家,分别是重庆至尊 Mall 的西南首座 MEGA-E 智电绿洲及新乡牧野商场 MEGA-E智电绿洲。家装业态方面,公司上半年发布"30+10+1"业务新战略--即公司将打造 30 个城市旗舰 M+家装设计中心、落地 10 个材料图书馆、搭建1个全国性设计师俱乐部平台,以设计为纽带重构家装产业生态链。截至 6月底,全国26家样板商场打造完成,引入 1800多家设计工作室,合作超过 4700位优秀设计师,M+小程序上线至报告期末,汇聚超过 8300位设计师,带动销售 3.1亿元。新零售家具业务方面,截至 6月底,全国新零售家具相关经营总面积达 26.6万平方米,是经营面积增速最快的品类。 新业态拓展方面,上半年,公司完成上海真北 1号店商场美食广场店态升级样板打造;与星巴克、麦当劳等连锁大品牌持续扩大合作;新拓人宠共居品类,已引入品牌入驻;适老、户外、餐饮等业务试点在样板商场有序推进。2026 年上半年完成全国首店 7个、美凯 龙首店8 个、最新店态77个,以场景创新、首店效应和配套功能完善加强引流能力。在数字化运营方面,公司官方小程序覆盖商场数量持续增加,公司上线商户通系统,商户通系统旨在构建全渠道运营体系,汇集线上全渠道流量赋能商户经营,涉及商户日常商品、经营、服务等 8大功能,上半年已覆盖 197家商场。公司的盘活存量业务全线展开,今年 4月,公司组建资产盘活领导小组及工作小组,公布年度目标和专项激励方案,项目组月度定期研讨盘点,截至目前四川、浙江等地项目有较大进展。第二曲线海外业务孵化工作也在进一步推进。家居行业正处于深度调整与转型升级的关键期。美凯龙将坚持以消费者和商户为中心,以运营效率和服务价值为核心竞争力,在行业洗牌中巩固龙头地位,在模式创新中开拓增长空间。 Q&A 1.问:下半年及全年投资性房地产是否存在进一步减值风险?未来融资成本还有多大优化空间?经营现金流改善是否具备可持续性?答(杨总):关于投资性房地产减值:上半年公允价值变动损失大幅收窄,主要得益于商场整体及单店盈利能力的改善。下半年及全年是否 减值取决于宏观经济走势、房地产市场复苏节奏、公司商场实际出租率及租金水平变化。目前行业底部支撑逻辑增强,公司整体出租率稳步回升,若宏观经济及行业环境不出现超预期下行,公司不会出现大额公允价值变动损失。关于融资成本:公司近两年融资成本下降明显,2024年有息负债平均融资成本超过 5%,2025 年末降至 4.4%左右,2026 年 6 月末进一步下降至 4.2%左右,主要得益于国资股东背景,建发集团、建发股份在金融资源、担保及资金方面的大力支持,美凯龙的融资结构得到大幅优化。未来优化空间一方面取决于宏观利率环境,另一方面取决于公司自身信用评级提升及资产负债结构改善,公司有信心将整体融资成本保持在合理区间。关于经营现金流:上半年改善主要由出租率提升带动租金收入增长、提效降本减少经营性支出两方面驱动。只要出租率及租金收入维持稳定甚至稳步回升,公司持续落实精细化管理和成本管控、有效承接政策红利,经营现金流改善具备坚实基础,管理层会全力保障其健康和可持续。 2.问:未来最重要的业态主要会集中在电器和家装吗?或者说还有哪些是重要的方向?扩展的计划是怎样的? 答(朱总):公司最核心的主赛道永远是家居建材,同时围绕家庭场景进行生态延展,重点拓展方向包括:高端电器:目前已成为主力品类,正在推进"智电绿洲"升级,2026 年预计完成 13 家左右样板商场打造,形成覆盖超一线城市、新一线城市、地级市三个能级的标准模板;2027年起进入全国推广阶段,将对 40 家 1 号店和 100 个城市旗舰店进行升级,整个电器提升战略将持续2-3年,完成约140 家商场的生态升级。M+高端家装设计中心:实施"30+10+1"策略,1 个全国性设计师运营平台的设计小程序目前已聚集设计师超过 8300 名;10 家材料图书馆,首批 3 家将于 20