美凯龙机构调研纪要

调研日期: 2025-09-01 红星美凯龙家居集团股份有限公司一直致力于实现“打造中华民族的世界商业品牌”的企业愿景。30多年来,从最初的“第一代”商场到目前的第九代“红星美凯龙家居艺术设计博览中心”,红星美凯龙引领家居消费从单纯的“买家居”过渡到“逛家居”、“赏家居”时代,通过欣赏家居艺术、家居文化,提升消费者自身的生活品位。红星美凯龙不断升级创新,通过打造线上线下一站式购物平台,满足消费者家居购物极致体验。红星美凯龙谋变创新,以“拓品类、重运营”为企业战略,持续推进商场运营精细化,先后落地十大主题馆,发布1号店、至尊Mall、标杆商场战略,对旗下商场进行持续的精细化运营。同时,进行了品类升级、展厅升级、营销运营服务等全面升级,通过智能电器馆,潮流家具馆、睡眠生活馆、精品卫浴馆、系统门窗馆、软装陈设馆、高端定制馆、设计客厅馆、进口国际馆以及顶地空间馆等十大主题馆的打造,推动重点品类快速发展,构建起一个横跨高端电器、建材、家具三大品类的巨型流量池。红星美凯龙家居始终坚持以缔造品位艺术、传播居家艺术为目标,以提升中国人的居家品位为己任,对每个家庭的居家环保负责任,致力于追求中国家居业的美学发展,逐步提升中国消费者对于家居品位的认知。红星美凯龙不断积极探索家居新零售领域的布局,率先推行线上线下同城零售模式。对全国商场进行数字化升级,建立线上天猫同城站,赋能商户的同时也为消费者带来更好的家居购物体验。2019年红星美凯龙成立装修产业集团并将装修业务提升为第一业务,通过三大品牌矩阵包括“美凯龙空间设计”“美凯龙家装”“更好家”加速抢占前端家装流量入口,凭借“一站式”家装实现家装 家居消费一体化。红星美凯龙家居还推出了多品牌战略,以满足更多元化的消费升级需求,除耳熟能详的“红星美凯龙”外,还有高端时尚品牌“红星欧丽”以及打造轻时尚生活馆的“星艺佳”品牌。此外,红星美凯龙还拥有“吉盛伟邦”的品牌使用权。红星美凯龙家居致力于推动整个中国家居行业的发展,同时通过加大对绿色环保品牌的扶持,推动全社会绿色家居、和谐社会的发展。红星美凯龙家居于2012年提出家居建材行业“家居专家”的九项服务承诺;2015年联合中国质量认证中心正式推出“中国家居正品查询平台”,实现“绿色家居正品追溯”,2016年正式发布绿色宣言,并持续开展“绿色领跑”品牌评选,独创售前把控品牌准入、售中进行产品抽检、售后提供正品查询的全方位质量管理体系,努力保障每一位消费者的居家健康。 1. 财务总监杨总介绍美凯龙2025年半年报财务业绩 截至2025年6月30日,公司经营76家自营商场,平均出租率为84.2%,出租率较去年底有1.2%的回升,235家不同管理深度的委管商场,平均出租率为81.3%,通过战略合作经营7家家居商场,此外,公司以特许经营方式授权23家特许经营家居建材项目,共包括369家家居建材店/产业街。覆盖全国30个省、直辖市、自治区的202个城市,总经营面积19,361,762平方米。收入利润方面,2025年H1营业收入实现33.4亿,同比下滑21%,环比2025年四季度,下滑7%,主要是由于闭店以及稳商留商的租金优惠;其中自营及租赁收入为24.5亿元,占营业收入73%,同比下降 15%,环比几乎持平;上半年美凯龙归母净亏损19亿,主要还是因为投资性房地产公允价值变动损失21亿,上半年计提各类资产减值损失1.2亿,同比去年减少损失4.3亿。剔除非经常性损益,包括因闭店导致的一些营业外收支之外,公司上半年经营利润2.1亿,依旧是保持一个盈利的状况,同比去年上半年,还有环比去年下半年都有所增长,体现出较好的发展趋势。 成本费用方面,成本费用也是同比收入同幅度下降。其中销售费用上半年同比下降了0.9亿,主要是广告宣传费,还有一些能源维修费用的 控制;管理费用同比下降了1.1亿,主要是人工成本、行政办公类费用下降;财务费用同比下降1.8亿,主要由于融资成本下降,利息支出减少。 现金流方面,上半年美凯龙经营性净现金的流入是2.0亿,同比去年上半年提升了10.2亿,剔除统一收银代收代付商户的货款,以及质保金保证金之外,今年上半年同比去年同期也增加了6.9亿,体现了我们整个经营性现金流的情况出现了大幅的好转。资产负债表方面,截至6月末,公司整体的资产总额是1,154亿,较年初减少了18亿左右。这其中非流动资产1,067亿,占比大概92%,总体的负债总额是681亿,较年初大概增加了14个亿。我们截止6月末的资产负债率是59%,较年初略有增加,但是总体的变化不大。公司总体的有息负债的规模较年初也是有所增加,但平均融资的成本其实是继续下降的,截止6月末,整个有息负债的平均融资利率已低于4.7%,较年初大概下降0.4个百分点,上半年利息支出同比减少了2.0亿,我们整体的财务费用减少了1.8亿。另外我们在8月26号,已完成今年最大的一笔美元债的偿付,这笔美元债是3年前发的,当时融资成本比较高,所以这一笔美元债偿付之后,我们的利息融资平均的融资程度应该有望进一步的下降。另外今年上半年也通过一些债务的置换,使我们整个债务的期限得到进一步的优化。 随着整个促消费政策的持续催化,包括像房地产向市场转型的一个路径越来越明晰,公司未来也将通过重塑我们的战略,把握这个行业新的一些发展机遇,巩固我们核心主业稳定的经营成果,同时我们也会积极寻找一些新的增长曲线,从而推动我们整体的一个业绩和估值的一个双修复。 2.总经理施总发言介绍美凯龙2025年半年报经营情况 2025年上半年,家居建材行业受多重原因影响遭遇供应波动和需求下滑的双重夹击,使得家居零售市场的需求减弱,从而对目前商场的经营情况造成阶段性影响。公司作为家居零售领域的领军企业,为助力入驻的中小微企业稳健发展,对部分商户减免了部分租金及管理费用。同时,公司积极调整战略与商场品类布局,以优惠的商业条件吸引设计师、家装公司、新能源汽车等优质品牌入驻。以上综合影响造成现阶段商场出租率和租金水平较公司历史平均出租情况出现一定幅度的下降,对公司持有的投资性房地产的价值造成影响。随着国家多部委出台的一揽子刺激政策扎实落地,如下调房贷利率、进一步加力扩围实施大规模设备更新和消费品以旧换新政策等,公司所 处行业的高质量发展将获得新一轮支撑,相关消费需求迎来筑底反弹,公司将把握行业发展机遇,致力提升运营效率,改善经营业绩。报告期内,公司积极应对市场变化,发挥政策利好,推进战略规划。 1)稳步推进“3+星生态”,业态融合模式加速 公司以“家”为核心,从家居延伸到家电、家装,三者互为外延、互为入口、互为增量,共同创造好产品、好服务和创新的场景价值。报告期内公司升级高端电器战略,加速推进M+高端设计中心,汽车品类招商入驻,餐饮品类全覆盖,同时鼓励休闲娱乐、超市、教培等生活业态品类引进,释放潜力品类经营面积,完善业态内品类组合,提升商场综合竞争力。 高端电器已经成为公司增长最快的业务板块之一,截至6月底,红星美凯龙电器经营面积占比9.4%,未来三年,红星美凯龙将在全国打造40座高端电器生态标杆“Mega-E智电绿洲”,实现一城一标杆。面对消费需求分层化、下沉市场换新红利释放等行业变化,公司战略重心将从高端单点突破转向生态协同共赢,通过扩充品类、丰富品牌、完善服务来满足不同市场、不同圈层人群的需求,以“高端引领+分层覆盖”策略撬动全维度市场增长。上半年“Mega-E智电绿洲”首店开业,升级后的“Mega-E智电绿洲”新增潮电荟、用户服务中心、零 碳生活家等场景创新。“零碳生活家”展厅聚焦家庭能源管理,首次将“零碳家庭解决方案”打造为可触达可体验的消费场景。家装业务方面,公司重磅发布M+家装设计中心2025年战略规划:一Mall一M+,每个红星美凯龙商场都有一个设计枢纽,构建中国最大的家装设计服务网络。截至6月底,红星美凯龙M+设计中心已完成打造达 73.1 万㎡,引入1000多家设计工作室,合作近5000位优秀设计师,设计生态规模效应凸显。M+生态的三大战略支点促进战略执行:一是"533优租政策"构筑准入护城河:5折租金、3年长租约、3个月免租期,叠加直达电梯、专享空间配套等硬件特权,大幅降低设计师创业门槛;二是“退而结网”运营哲学:将招商与运营深度融合,通过专人专岗体系化运营,构建品牌-消费者-设计师的生态共同体,实现商业价值与个人成长的双向赋能;三是“全域流量融合”工程:整合线下社区深耕(以旧换新/楼盘合作/样板间)、线上数字营销矩阵(小红书/抖音/好好住)、品牌联动(品牌日/联盟)等多元渠道,打造线上线下流量闭环,为M+家装设计中心注入持续增长动能。 新业态新能源汽车业态方面,公司成立了上海建美智慧汽车服务有限公司,负责新能源汽车的板块的招商和运营,发布汽车业态的“3100规划”,即3年内孵化出汽车业态的新赛道,汽车业态总经营面积突破100万㎡的规划。截至报告期末,汽车业务已进驻50家商场,覆 盖44个城市,合作超30个品牌,经营面积26.1万㎡,较2024年底面积增长9.7万㎡。 2)积极响应以旧换新,撬动存量释放消费动能 报告期内,公司积极响应并深度对接国家“以旧换新”政策,凭借提前布局的沈阳、武汉、重庆、厦门11家区域子公司本地化服务能力,高效推动“政府补贴+企业让利”的双补模式在全国落地。报告期内,公司全国卖场以旧换新订单数74.3万单,销售额73.1亿,中央补贴金额11.7亿,补贴占销售额16%左右,龙头效应显著。 3)聚焦数智化赋能,提升管理效能 2025年上半年,美凯龙数智化升级聚焦于“战略业务支撑”“流程提效”“模型驱动”及“智能应用”四大领域,通过系统交付、流程优化、数据建模及AI技术应用,全方位支撑业务发展与管理效能提升。 战略业务支撑方面,多端协同优化,强化业务韧性。招商管理端,新增优惠详情辅助对比、租金均价自动计算及同楼层/品类数据对比功能,提升审核质量与效率;强化租金核销功能,实现核销金额自动计算与校验,强化租金合规管控。消费者端,升级迭代美凯龙小程序、打造焕 新小程序(“以旧换新”下单、支付、优惠闭环)和盈创慧选小程序(绑定商品/套餐/设计),对用户提供商品零售服务;推进SCRM系统二期迭代,实现客户渠道拓展、信息聚合、企微对接,全渠道客户统一运营,截至6月末沉淀有效客资147万,外呼人次3.6万+,接通率65%,有效降低获客成本。 模型驱动数据赋能方面,构建商户评估模型与出租率提升激励模型,为商场经营决策提供依据;上线部分数据模型,覆盖财务基础数据分析、商品模型、流量模型及顾客画像等领域;同步开发营销投产比模型,计算ROI并分析营销活动效果,优化资源投放;推进人才仪表盘项目,完成员工基础集市、接口开发及看板设计,助力人才管理。 智能应用方面,AI技术加速业务创新AI平台与基座建设。技术架构部搭建AI服务平台,对接阿里百炼、火山口子等大模型,提供统一API与ChatBot-H5组件,支持业务快速接入;完成OA门户AI助手内部试用,支持员工内部数据搜索与问答;AI场景应用方面,推进美凯龙小程序智能客服,提供7×24小时实时响应;推进AI培训助手,支持知识推荐与测试评估;已开发一盘货AI购物助手,优化商品推荐与交互体验;启动数坊AI助手,集成报表、指标、数仓知识库,助力数据高效应用。 4)线上线下深度融合,用户流量全域运营 升级线上流量矩阵,种草年轻消费者,通过抖音本地生活亿级流量扶持、小红书流量券发放,美团、高德、天猫同城站等平台合作,联动超级星主播/金牌导购万人直播,构建“线上种草-线下体验”闭环。 线下方面,做实以旧换新,联合品牌营销开启政企双补。为更好对接国补市补政策,完成北京、天津、沈阳、杭州、重庆等11家子公司注册,通过本地化服务帮助品牌、商户及消费者共享政策红利。开启万盘服务计划,整合上下游资源,进驻最后一公里。通过网格化拓展以建发房产和联发集团为代表的房企楼盘资源,融合M+中心设计服务,打造专属家装套餐及权益,为楼盘业主提供一站式专享家装服务。共建到家服务体