美凯龙机构调研纪要

调研日期: 2026-05-14 红星美凯龙家居集团股份有限公司一直致力于实现“打造中华民族的世界商业品牌”的企业愿景。30多年来,从最初的“第一代”商场到目前的第九代“红星美凯龙家居艺术设计博览中心”,红星美凯龙引领家居消费从单纯的“买家居”过渡到“逛家居”、“赏家居”时代,通过欣赏家居艺术、家居文化,提升消费者自身的生活品位。红星美凯龙不断升级创新,通过打造线上线下一站式购物平台,满足消费者家居购物极致体验。红星美凯龙谋变创新,以“拓品类、重运营”为企业战略,持续推进商场运营精细化,先后落地十大主题馆,发布1号店、至尊Mall、标杆商场战略,对旗下商场进行持续的精细化运营。同时,进行了品类升级、展厅升级、营销运营服务等全面升级,通过智能电器馆,潮流家具馆、睡眠生活馆、精品卫浴馆、系统门窗馆、软装陈设馆、高端定制馆、设计客厅馆、进口国际馆以及顶地空间馆等十大主题馆的打造,推动重点品类快速发展,构建起一个横跨高端电器、建材、家具三大品类的巨型流量池。红星美凯龙家居始终坚持以缔造品位艺术、传播居家艺术为目标,以提升中国人的居家品位为己任,对每个家庭的居家环保负责任,致力于追求中国家居业的美学发展,逐步提升中国消费者对于家居品位的认知。红星美凯龙不断积极探索家居新零售领域的布局,率先推行线上线下同城零售模式。对全国商场进行数字化升级,建立线上天猫同城站,赋能商户的同时也为消费者带来更好的家居购物体验。2019年红星美凯龙成立装修产业集团并将装修业务提升为第一业务,通过三大品牌矩阵包括“美凯龙空间设计”“美凯龙家装”“更好家”加速抢占前端家装流量入口,凭借“一站式”家装实现家装 家居消费一体化。红星美凯龙家居还推出了多品牌战略,以满足更多元化的消费升级需求,除耳熟能详的“红星美凯龙”外,还有高端时尚品牌“红星欧丽”以及打造轻时尚生活馆的“星艺佳”品牌。此外,红星美凯龙还拥有“吉盛伟邦”的品牌使用权。红星美凯龙家居致力于推动整个中国家居行业的发展,同时通过加大对绿色环保品牌的扶持,推动全社会绿色家居、和谐社会的发展。红星美凯龙家居于2012年提出家居建材行业“家居专家”的九项服务承诺;2015年联合中国质量认证中心正式推出“中国家居正品查询平台”,实现“绿色家居正品追溯”,2016年正式发布绿色宣言,并持续开展“绿色领跑”品牌评选,独创售前把控品牌准入、售中进行产品抽检、售后提供正品查询的全方位质量管理体系,努力保障每一位消费者的居家健康。 投资者关系活动主要内容介绍, 1.美凯龙商场目前面临的最大问题是出租率低,人流量小,单位面积GMV 低,坪效低。改革应该围绕这些问题去解决。建议公司按照一店一策,灵活定位,引入一些高频和中频消费业态,有些商场部分楼层或部分空间可以从白天延续到夜间经营,可以考虑将"潮电荟"、新能源汽车、手机等 3C 消费电子、潮玩、床上用品、厨具餐具、家居美学百货用品、运动休闲鞋服、健身用品、餐饮娱乐、大型超市布局到一、二楼及地下楼层,以增加人流量和 GMV,打造"热爱生活,就到红星美凯龙"的品牌形象。同步解决商场空间空置问题和租金下滑趋势。不知道公司是否有计划搞这方面的试点? 答:尊敬的投资者您好,感谢您对美凯龙运营提效的建言,您的建议与公司当前的战略转型方向高度契合。公司目前正推进新五年战略下的业态升级,核心思路正是在坚守家居主业基本盘的基础上,引入更高频的关联业态激活客流、提升坪效。 我们已经规模化落地"潮电荟"业态,潮电荟以打造"潮电生活场景首发渠道"为目标,聚焦小家电、消费电子、AI 智能与零碳绿能四大品类。目前已在全国开设 50 家门店,并拥有 5 家零碳绿能终端及 11家手机数码门店,形成"集合店+专卖店"双轨并行的多 元店态。公司正计划在全国打造超过 100家"潮电荟",加速推进企业电器战略升级。2026年将是公司智电 2.0战略的关键之年,全年将在全国 13个核心城市完成首批"MEGA-E智电绿洲"的升级打造,形成覆盖东北、西南、中原、北京、重庆等区域的标杆网络。 新业态新能源汽车业态方面,公司已发布汽车业态的"3100 规划",即 3年内孵化出汽车业态的新赛道,汽车业态总经营面积突破100 万㎡的规划。截至 2025 年末,汽车业务已进驻 46 个城市,合作超 30个品牌,经营面积32 万㎡。公司围绕"品牌集群+场景联动",打造新车集合馆,模式多元,场景深度融合;借助商场中高端家庭流量,将汽车消费融入"人车家"生态闭环;打造西宁海湖诚宇汽车城、重庆欧陆汽车港、昆明 W 名车等样板项目,树立了行业标杆。 在区域经营激励安排上,公司已落地"一店一策"的差异化运营机制,激活当地消费力。针对当前消费市场的需求变化,在产品和服务层面,红星美凯龙将致力于打造全方位年轻化消费场景。公司将引入更多元化的业态组合,包括二次元主题家居馆、潮玩设计区、独居青年生活解决方案中心以及宠物友好家居体验区等创新业态。基于年轻人"悦己型"消费特点,红星美凯龙将重点打造沉浸式体验空间,通过场景化 陈列和互动式体验,让年轻消费者在购物过程中获得情感共鸣和精神满足。 针对商场部分楼层和空间夜间经营的意见,公司秉持"一场一策"原则,授权区域营发中心结合本地客群特征、商圈配套情况自主试点弹性营业安排,优先在与家居强关联的配套业态区域探索分时段运营模式,例如部分商场的生活业态餐饮娱乐等品类营业至夜间,相关成熟经验将逐步向符合条件的门店推广。 2.成都湾悦城是由红星美凯龙与建发商管合作打造的商业综合体,目前经营情况如何?出租率?坪效?这种合作模式今年还有其他店落地吗? 答:感谢您的提问,天府新区湾悦城是美凯龙自持物业,此前为美凯龙生活美学中心,于 2021年开业,总建筑面积约 14.4 万平方米,为给消费者提供更好的购物体验,美凯龙牵手建发商管,以"城南活力家庭悦聚场"的全新定位,于 2025 年 12 月 20日正式开业。湾悦城以"兴趣"作为出发点,汇聚了时下最热的健身、运动、户外、以及儿童成长与家庭生活的多元场景。 截至 2026 年一季度末,湾悦城时点出租率 71.81%。今年暂无其他商场委托给建发商管,美凯龙将聚焦存量资产精细化运营,构建"拓局 - 运营 - 扩张 - 输出"全链路正循环联动闭环,以深度运营商定位同步赋能自持、委管等在管商场。 3.公司今年推动资产轻重分离的出发点是什么?对公司有什么好处?今年预计完成多少个商场的轻重分离? 答:感谢您的提问,公司今年推动资产轻重分离,以专业化分工为核心,分拆设立美凯龙资产管理与商管两大独立主体,通过股权联结或市场化协议实现深度协作。资产管理主体聚焦自持商场及其他重资产产权持有与核心管理,商管主体统一负责所有自持、委管及加盟等在管商场运营,形成"资产端聚焦价值、运营端聚焦效能"的清晰格局,有效隔离重资产风险、剥离资产负债压力,释放轻资产扩张潜力,破解过往轻重业务混杂导致的专业分工不足、管理模糊、资源错配等难题。公司将聚焦存量资产精细化运营,通过资产焕新、委托运营等盘活手段提升优质低效资产收益,以股权转让、资产置换等出清方式优化资产组合,借助 REITs 发行、股权合作等资本化路径打通退出闭环。 4.今年的分红计划? 答:感谢您的提问,未来公司将根据实际经营情况和发展需求,适时调整分红政策,以更好地回报股东。 5.建发股份增加担保金额上限到 150 亿元,再加上上限为 95 亿的灵活的短期融资额度。预计今年美凯龙的融资利率平均可以下降到多少? 答:建发股份入主美凯龙后,积极向美凯龙引入优质的金融资源,通过与控股股东的资源协同,公司的债务结构已得到优化,融资成本显著降低。今年建发股份将持续助力公司拓宽融资渠道,优化有息负债品种配置和期限结构,进一步降低融资成本。 6.建发入股后赋能效果明显,今年在资源、资金、管理上还有哪些支持? 答:感谢您的提问,建发入主美凯龙后,推动了从股权入主到业务融合的实质迈进,地产供应链家居业务双向赋能。资金资源上,建发积极向 美凯龙引入优质的金融资源,助力美凯龙持续优化公司的债务结构,显著降低公司的融资成本,今年还将继续支持公司拓宽融资渠道,优化有息负债品种配置和期限结构,降低融资成本;业务上,近年来3+星生态战略有效优化商场经营业态和出租率,今年还将继续加速推进企业电器、家装、汽车等业态战略升级;管理上,依托建发成熟的治理体系、运营经验及专业人才储备,公司已完成董事会及核心经营管理层架构优化,在公司治理机制、内控管理体系、经营决策流程、战略发展规划等方面全面对标国资规范治理标准,持续完善治理结构、提升精细化经营管理水平,为公司长远稳健发展筑牢治理根基。 7.今年关闭低效商场、优化门店结构,对业绩改善帮助有多大? 答:公司对经营业绩不佳的租赁商场进行了闭店,该措施帮助公司持续聚焦核心商场,集中优势资源,巩固核心自持商场的进入壁垒,稳固市场领导地位。同时,减少经营业绩不佳的租赁商场投入,也能有效的帮助公司减少经营亏损,提升经营利润。 8.家装、康养家居等新业务,今年拓展和盈利情况怎么样? 答:感谢您的提问,家装设计师未来是美凯龙的核心流量入口之一,公司通过设计驱动、资源聚合与区域深耕,推动家居行业从单一产品交付向整体生活提案的跨越,能为消费者、设计师与品牌商构建共生共赢的新生态。2025年,公司通过小程序矩阵数字化赋能,汇聚逾6,300位专业设计师,全年开展 500 余场 IP 活动增强粘性,撬动设计师带单销售额超过 1.5亿元,有效实现了"设计引流+商场转化"的闭环。截至 2025 年末,公司家装业务即 M+高端家装设计中心总经营面积达 70.5 万平方米,公司规划未来家装业务 M+高端设计中心经营面积占比要达到 15%,目前还有一定提升空间。