美凯龙机构调研纪要

调研日期: 2026-04-02 红星美凯龙家居集团股份有限公司一直致力于实现“打造中华民族的世界商业品牌”的企业愿景。30多年来,从最初的“第一代”商场到目前的第九代“红星美凯龙家居艺术设计博览中心”,红星美凯龙引领家居消费从单纯的“买家居”过渡到“逛家居”、“赏家居”时代,通过欣赏家居艺术、家居文化,提升消费者自身的生活品位。红星美凯龙不断升级创新,通过打造线上线下一站式购物平台,满足消费者家居购物极致体验。红星美凯龙谋变创新,以“拓品类、重运营”为企业战略,持续推进商场运营精细化,先后落地十大主题馆,发布1号店、至尊Mall、标杆商场战略,对旗下商场进行持续的精细化运营。同时,进行了品类升级、展厅升级、营销运营服务等全面升级,通过智能电器馆,潮流家具馆、睡眠生活馆、精品卫浴馆、系统门窗馆、软装陈设馆、高端定制馆、设计客厅馆、进口国际馆以及顶地空间馆等十大主题馆的打造,推动重点品类快速发展,构建起一个横跨高端电器、建材、家具三大品类的巨型流量池。红星美凯龙家居始终坚持以缔造品位艺术、传播居家艺术为目标,以提升中国人的居家品位为己任,对每个家庭的居家环保负责任,致力于追求中国家居业的美学发展,逐步提升中国消费者对于家居品位的认知。红星美凯龙不断积极探索家居新零售领域的布局,率先推行线上线下同城零售模式。对全国商场进行数字化升级,建立线上天猫同城站,赋能商户的同时也为消费者带来更好的家居购物体验。2019年红星美凯龙成立装修产业集团并将装修业务提升为第一业务,通过三大品牌矩阵包括“美凯龙空间设计”“美凯龙家装”“更好家”加速抢占前端家装流量入口,凭借“一站式”家装实现家装 家居消费一体化。红星美凯龙家居还推出了多品牌战略,以满足更多元化的消费升级需求,除耳熟能详的“红星美凯龙”外,还有高端时尚品牌“红星欧丽”以及打造轻时尚生活馆的“星艺佳”品牌。此外,红星美凯龙还拥有“吉盛伟邦”的品牌使用权。红星美凯龙家居致力于推动整个中国家居行业的发展,同时通过加大对绿色环保品牌的扶持,推动全社会绿色家居、和谐社会的发展。红星美凯龙家居于2012年提出家居建材行业“家居专家”的九项服务承诺;2015年联合中国质量认证中心正式推出“中国家居正品查询平台”,实现“绿色家居正品追溯”,2016年正式发布绿色宣言,并持续开展“绿色领跑”品牌评选,独创售前把控品牌准入、售中进行产品抽检、售后提供正品查询的全方位质量管理体系,努力保障每一位消费者的居家健康。 投资者关系活动主要内容介绍: 一、公司 2025 年经营的主要成果 (一)聚焦家居核心主业,提升市场竞争力 报告期内,公司在品类发展、业务规划、出租率提升、资源整合、租金管理与租赁管理等方面稳步推进,并在品类拓展方面持续突破创新。 1.核心品类深度运营,样板工程成效显著 高端电器(MEGA-E)战略全速推进:报告期内,电器馆经营面积达 140.5万平方米,可租面积占比提升至 10.1%。 新零售家具异军突起:公司抢占线上品牌线下落地的首选渠道红利,新零售家具品类面积同比增长 51.5%,达18.4万平方米,成为增速最快的二级品类。 M+高端家装设计中心前置获客:公司以设计为引擎驱动关联销售。截至报告期末,设计中心总面积达70.8万平方米。通过小程序矩阵数字化赋能,汇聚逾 6,300 位专业设计师,全年开展 500余场IP活动增强粘性,最终撬动带单销售额超过 1.5亿元,有效实现了"设计引流+商场转化"的闭环。 2."人车家"生态跨界融合,新兴业态多点开花 汽车业态倍速增长:公司深化"品牌集群+场景联动"模式,汽车经营面积实现翻倍增长,从 16万平方米增至32万平方米,覆盖全国46 座城市。 餐饮配套业态全面覆盖:公司致力于提升商场生活化功能,全国餐饮业态面积达 9.2万平方米,自营商场餐饮覆盖率提升至 96%。 创新品类前瞻布局:公司积极挖掘市场空白,成功打造上海"山丘-美凯龙银发生活美学馆",抢占康养家居新赛道。同时,金属定制等细分垂直品类在全国范围实现稳步拓展。 (二)加强商户和用户运营管理、数智驱动与服务生态协同增效 报告期内,公司营运管理体系紧密围绕"提升用户价值"与"赋能商户经营"双核驱动,通过数字化工具迭代、国家政策深度衔接及全链路服务体系构建,全面提升场域经营质效。 1.数字化会员运营实现跨越式增长 截至报告期末,小程序覆盖商场达 225家,平台 PV(页面浏览量)达 2,366万,同比大幅增长 161%,UV(独立访客)增长 94%至280万。数字化运营直接赋能业绩增长,注册会员消费人数占统一收银总人数的 39.8%;会员贡献消费金额达 100亿元,占统一收银总额的 47.7%,占比同比提升 84%。 2.精准衔接国家"以旧换新"政策,释放消费动能 公司率先响应国家政策,通过政企双补、全员直播及全国联动,打造了行业领先的"焕新"声量。2025年,全国商场累计实现国补销售订单 102.9 万单,累计销售金额达 99.1 亿元,其中政府补贴投入16.0 亿元。以旧换新政策均衡拉动了全品类增长,其中电器类销售占比 38.7%,建材类占比33.8%,家具类占比27.5%,有效提振了场内商户的经营信心。 3.构建全生命周期服务生态,重塑品牌口碑 公司坚持"顾客第一"导向,通过完善服务链条提升差异化竞争力,拓展家电延保、维保、回收及 3C维修等增值服务。服务中心模式落地,全国首家美凯龙服务中心于上海全球家居1号店正式揭牌运营,涵盖维修清洗、收银承诺、水饮休闲等功能专区,实现了由单纯购物空 间向品质生活服务平台的转型。报告期内,公司实施全流程服务质量管控,整体订单好评率 98.90%,综合服务满意度 95.81%。 4.营运专业能力与风险管控体系持续强化 (三)强化品牌势能,深耕全域流量与数字化营销 1.重大事件与顶流资源赋能,品牌势能显著提升,借势顶级赛事,总冠名 2025 年钻石联赛红星美凯龙厦门站,通过国际级赛事联动实现媒体传播价值达 14.17亿元。 2.构建多平台流量矩阵,整合抖音本地生活、天猫同城站、高德地图、美团点评及小程序等多平台,全年获取线上流量达 6.3亿。 3.跨界资源整合与品类专项传播,深化与控股股东建发股份的资源整合,联动钻石联赛、厦门马拉松等赛事开展品宣。依托建发/联发楼盘资源,实现 20城76盘深度合作,拓客 1.4万+,转化金额约1.5亿元。 4.营销创新与费效管控,报告期内,费用管控提效显著,在提升品牌声量的同时,公司通过优化授权与过程管控,实现自营商场企划基础预算同比下降 30.8%,在客流获客成本上涨的背景下,客总价同比提升 37%,确保了整体费效的可控性。 (四)提速数智化转型,构建智慧家居零售新生态 报告期内,公司以"业务赋能、流程提效、模型驱动、智能应用"为核心,全面开启新五年数智化战略规划。通过落地关键数字化应用、深化数据治理,为公司战略执行与稳健经营提供了高质量的科技支撑。 二、2025 年财务业绩解读 商场经营情况方面,截至 2025年12月31日,公司经营 74家自营商场,平均出租率为 85.0%,同比去年提升 2 个百分点,是近两年的最高值,218 家不同管理深度的委管商场,平均出租率为 82.9%,近一年半的最高值,同比去年提升 0.4 百分点,通过战略合作经营 7家家居商场,此外,公司以特许经营方式授权 19 家特许经营家居建材项目,共包括 345 家家居建材店/产业街。覆盖全国 30 个省、直辖市、自治区的 181个城市,商场总经营面积 1,913.48万平方米。 2025年全年实现营业收入 65.82亿元,同比去年下降 15.85%,主要原因是公司收缩非主营业务以及关闭经营不好的商场,持续经营的商场营业收入下降没有太大,自营商场的运营还是相对稳健的。 利润情况,受公允价值变动损失增加、各类资产减值损失和信用减值损失等事项的影响,2025 年归母净利润为-237.2 亿元。 由于受到近两年外部行业波动的影响,公司各类资产的公允价值和变现情况也受到不同程度的影响,公司对截止 2025 年末各类资产的公允价值和可变现净值进行了评估,并对应计提了相应的公允价值变动损失和减值准备。其中,公允价值变动损失主要是由于公司行业和市场环境连续两年的显著变化,以及公司近两年业绩的大幅波动带来的预期变化导致的。受地产行业不景气以及家居建材行业需求下滑的持续影响,家居零售市场需求减弱,公司持续通过减免租金及管理收入的方式稳商留商,同时积极调整战略与品类布局,以优惠的商业条件吸引优质业态及品牌入驻,并在拓展初期给与租金及管理费优惠,使得租赁及管理收入受到较为明显的影响,租金水平较以往年度显著下降。 由于市场对未来租金预期发生了转变,租金价格短期内得到修复的估计已需要进行调整,因此公司对未来租金预期的收益情况进行了相应调整,致使投资性房地产价值显著下降,2025年度公司公允价值变动合计损失 234.4 亿元。此外,由于市场环境的变化,公司历史上各类投资的资产包括土地平整收益权及项目开发支出、长期股权投资、财务资助、应收账款和合同资产、商誉及固定资产等,由于其底层资产与公司的投资性房地产价值、资产预计的未来现金流情况和资产当下市场的变现等情况紧密相关,投资性房地产的减值以及对外来收益情况的调整也会导致其他资产出现较大的减值情况,2025年度公司的减值合计损失 39.0 亿元。 以上相关事项的减值不会对公司未来的经营能力造成影响,不影响公司目前所持有的物业赚取现金流的能力,不会对公司目前偿债能力造成影响,不影响公司整体经营的止跌企稳,以及不改变公司出租率和经营活动净流入已大幅优化和改善的现状,后续财报将更加真实地体现公司经营成果和质量。 2025年度剔除公允价值变动、减值和各类营业外收支等非常规项目,2025年经营产生的利润为1亿元,较去年有所改善,同比增加了4.6 亿(去年亏损3.6亿)。 成本费用均大幅下降,销售费用同比下降 18.59%,管理费用下降24.22%,超过营收的降幅。财务费用为 21.6 亿元,较2024年度减少了 3.3 亿元,主要由于本期公司融资成本下降,利息大幅下降 3.7 亿元所致。 经营现金流方面,2025 年经营性现金流 8.16 亿元,同比去年增加 6亿元,主要是公司2025 年提效控费导致经营性流出减少所致。 2025 年有息负债规模比较平稳,平均融资成本 4.4%,年初下降0.8%,公司将继续积极探索新的融资渠道、债务置换优化期限 ,聚焦家居主业升级,积极探索第二曲线,提升经营业绩。 Q&A 一、问施总:减亏节奏预期?盈利改善具体方式及相应目标? 答:第一个问题减亏的节奏方面,2025年我们公司净亏损 237亿元,主要是由于宏观环境的变化,还有期间经营数据疲软,以及中长期的行业转型的压力,三重的因素影响,公司投资性房地产供应价值在报告期内大幅的下降。此次调整将使公司财务报表更加的公允真实,反映行业深度调整期公司核心资产的当前价值,我们认为是一个价值回归,有利于维护财务报表的可靠性和投资者的产权长期利益。公司商场租赁及运营业务依然实现了较为稳健的盈利能力,2025年度实现的经营活动净现金流流入为 8.16 亿元,相比较 2024 年的 2.16亿元实现了较快的复苏,财务费用融资成本显著下降,运营管理效率显著提升,清理历史债务也取得显著进展,主业经营韧性凸显,自营出租率企稳回升。 第二个问题盈利改善方面,公司 2026 年的经营计划主要由以下几点: 1.推进家居核心主业高质量发展 公司将提升专业化经营能力,学习商业综合体"首店经济"模式,提升项目吸引力、客流量与商业价值;重点打造 13 家电器 2.0MEGA-E 智电绿洲样板商场,推进电器新场景体验和生态创新;通过"标杆引领"计划,系统化推动专业经营水平提升。 2.盘活存量资产,释放资产价值 公司将聚焦存量资产精细化运营,通过资产焕新、委托运营等盘活手段提升优质低