东吴宏观地产828房地产系列政策解读

发布时间：2026-08-30 一、AI总结内容 一、核心政策要点 1. 2026年8月28日多部门联合推出房地产销售制度改革，核心为预售条件大幅提高、购房资金全额监管、现房销售制度化推进。2. 预售条件从总投资25%提升至主体结构封顶，购房资金需全额纳入监管账户，仅在项目具备交付条件后解除监管。3. 新出让土地及未取证项目优先实行现房销售，配套主办银行制、项目开发公司制，逐步从期房为主转向现房为主的双轨制，新预售门槛大幅收紧。 二、行业与市场影响 1. 供给端：新入市项目销售周期从6-12个月拉长至24-26个月，存量供应冲击有限，新房入市节奏显著放缓，行业供给主动收缩已持续数年。2. 需求端：缓解交付风险，修复购房信心，二手房交易占比超50%成为市场主力，多数刚需刚改需求通过二手房满足，政策对市场整体冲击有限。3. 房企端：资金回收周期拉长1.5-2倍，资金占用及杠杆水平下降，短期承压但有配套政策对冲，央企及头部房企相对受益，中小房企冲击小于预期。 三、配套政策与资本市场影响 1. 信贷端：开发贷期限最长延至7年，个人房贷期限最长40年，配套土地出让金分期缴纳、土地使用权抵押等政策。 2. 资本市场端：支持上市房企再融资、并购重组，推进不动产私募投资基金试点，融资逻辑从房企主体转向项目主体，权益资金补位加速行业整合。四、风险与关注点 1. 政策细则需因城施策，部分省会城市等中间层城市或面临较大压力，可能出现土地流拍及供应收缩。 2. 现房销售定金比例未明确，需关注各地落地细则及过渡期安排。3. 不同能级城市影响分化，一线城市及热点二线城市缓冲能力强，三四线城市冲击小于预期，中间层城市承压明显。 五、行业投资建议 1. 开发商关注招商蛇口、华人置地等产品能力突出的央企。2. 商业及物业关注万象生活、万物云。3. 二手房交易平台关注贝壳、我爱我家。 二、音频原文（转写） 大家好，欢迎参加东吴宏观地产八月二十八日房地产系列政策解读会议。目前所有参会者均处于静音状态。下面开始播报声明，声明播报完毕后，主持人可以直接开始发言。谢谢。 东吴证券研究所提醒您，本次电话会议及面向机构投资者或受邀客户第三方专家发言内容仅代表其个人观点。所有信息或所表述的意见均不构成对具体证券在具体价位、具体时点、具体市场表现的判断或投资建议，未经 合法授权，严禁录音、转发及相关解读。涉嫌违反上述情形的 我们将保留追究法律责任的权利，感谢您给予的理解和配合，谢谢。嗯，各位投资者，大家早上好，欢迎大家来到我们 呃，今天展开的这个 关于828的。 房产政策的这样的一个会议的解读。我是东吴宏观分析师潘金。呃，那么今天的话呢，我们有请到的嘉宾有两位。呃，一位是我们东吴证券的。 呃，地产的首席江新老师 啊，那么他会对等八二八的这个地产政策进行一个 呃，政策方面的一个解读，以及包括可能会对市场产生的一个影响。呃，为大家去进行一下分析。啊，另一位嘉宾的话呢，是我们的 这个pro数据的 研究中心的副总经理杨克伟老师啊，也是我们比较资深的。地产界的这样的一个。 呃，分析的这样的一个。呃，老将了。那么呃，第二部分呢，会由杨老师这边我们分析一下这一次的政策的影响。好。 嗯，我这边不多耽误时间了啊，姜老师。这边您可以先开始啦。对。好嘞，谢谢谭老师。 嗯。各位投资者朋友，大家早上好。啊，那八月二十八号发的一系列地产政策呢，我们认为其实对行业来说是一个非常重大的呃变化。那我们这次线上会议的话。 啊，我就先就政策本身。然后包括呃一些配套政策。嗯，会。做一个解读，并且会 呃，重点分析一下对行业以及 对上市公司。 嗯，房地产开发商这边的影响。啊，那我先嗯。嗯。做一下整个。 and. 重要的一个变化。呃，第一的话，我们认为整一个 政策的话，首先的变化有三个。第一的话是。所以说咱们算大幅的提高。 那现在的要求就是单体的建筑主体封顶。还可预售。啊，第二个对。这样的变化呢，属于预售资金的全额监管。 那无论是 首付款。あ、行け。购房资金的话，其实要全部的纳入。的监管账户 第三是。 呃，预售制度的话，它其实是制度化的推进的。啊，那其实从新出让的一个土地。以及。未取证的一个。 呃，项目的话，那其实政策就要求优先进行现房销售。并且会。配套主办银行制以及项目开发 呃，公司制。那其实就是未来的话，会进入到一个交房不交证的一个系统性的一个制度安排。 所以。呃，根据这一个。住建部、自然资源部以及金融监管总局联合印发的这个。关于完善商品住房。 呃，销售制度的一个通知的话，我们认为其实未来行业 啊，全面的。呃，进入一个预售的这种一个。呃，时代那其实跟过去来说我们 呃，整体的一个总预售。呃，转换到线上销售的话，是逐步开始进行的。 那我们看一下。呃，政策前后的话是有哪一些？呃，重要的一些变化。呃，第一的话是预售条件，那之前的一个。 改革前的话，我们是要求 啊，开发建设的资金达到项目建设总投资的二十五以上。啊，那其实就能够进入到一个预售的一个阶段。啊，那新规定之后呢，是要求。单起建筑应完成主体结构的封顶。 然后具体的一个条件呢？是根据各地的一个实际情况进行确定。哦，那其实这里的变化是对预售的。啊，条件进行大幅提高的。 啊，第二的话是资金监管啊，我们会看到以前过去的话是由 and 额度的监管，或者是作为一个 决定的提取。那新增之后的话，那就要求。第三首。就是全部会纳入一个监管账户。 所以。要通过竣工验收水电气。之类的这种非常具体的交付条件以后。啊，刚才呢，解除监管。 所以呢，我们在资金层面 嗯，层面的话是 あい。政策是全面要求强化监管的。啊，系统销售的话其实 我们在这一个呃 こ。像这个这个政策中，我们看到其实呃也是做了很大的变化。 那它其实是制度化的在推进呃现房销售的呃过去的话，其实我们国内只是有个别的一些呃试点，比如说像海南是呃去推进的一个全域的一个现房销售。那后续的话，新规出来是要求新出让的土地以及未出让取得工程规划许可证的项目的话，是优先选择现房销售的。啊，那已经取得工程规划许可证，它是鼓励实行新房销售。啊，然后对新房销售实行的是备案管理，就是对资金的话也会全面的进行监管。 所以从这一条的话，我们会看到政策的方向是制度化的在推进。那后面有一些细节，比如说像定金的制度啊，包括土地的供应以及融资的制度，其实都是在配合整一个行业，从过去以期房销售为主，要慢慢转向的。话是线上销售为主。啊，那 我们看到从答记者问的话，我们的一个政策。 呃，其实也不是一刀切的。呃，第一的话会对一些项目进行深脑的划断。第二的话也会呃放到一些。可调控的一些。 oh. 细节由地方根据实际的情况确定。啊，并且其实它不是一刀切，完全变成线上销售，它是可以期房销售。但是呢，期房销售的条件是大幅提高的。啊，所以我们对这一个政策做一个总结。 啊，那呃，我们认为就是从 过去的话是期房预售的单轨。然后呢，变到了一个预售价限售的双轨。那预售季的话是显著的收紧的，门槛从二十五 的一个形象进度提升到了一个主体结构封顶。啊，并且 ah 购房资金的话是全额监管，有一个非常明确的一个。 解除监管的要求。啊，第二的话就是。啊，线数呃端的话，其实是做了一个非常详细的配套的一个。啊，推进的一个政策。 那从 呃，新项目的一个优先到老项目，鼓励是逐步的推进建房销售的结构。啊，所以的话。呃，以上我们认 为是这个政策的一个。建房销售的这个政策呢？ 呃，一个最重要的一个变化。然后第二部分呢，我们。呃，大概。打乱。 谈一谈对房地产市场的影响。啊，那其实我们看呃几个数据。嗯，那如果粗略的来看呢？如果我们从全年二二零二五年的数据。 那全国。现房销售的一个占比呢，大概是在百分之三十到三十五左右。啊，这是呃大概的一个大数。啊，然后我们今年的话，从房地产的一个 呃，情况。 哦，我们大概 呃，全年的一个一到七月份的话。房企到位资金的一个同比呢，是负的增长。然后新房销售面积的话，也是大概负百分之十的增长。那其实说明我们的一个地产行业还是在一个。 啊，调整期的一个过程。啊，所以我们 就整个政策。呃，推出来以后呢，对房地产的影响。因为对供给端来说，其实是。 新房的公寓会。系统性的后移。呃，因为过去的话其实 i 做一个期房销售，那可能从 拿地到项目的。销售的周期大概是从 六道。 十二个月左右的一个周期。那如果是现在。呃，政府在鼓励做一些。ah 呃，现房销售以及包括呃，就是把这个预售的条件。 呃，比较提高的话，那我们其实从拿地 到销售的周期要拉长至 呃，将近二十四到二十六个月。所以的话就是。啊，未来。可能一到两年新入市的一些项目节奏会显著的放缓。 啊，但因为的话，我们现在其实这个政策还是。啊，有。真的。夸赞包括一些过度的一些节奏，所以。 就存量供应的话，冲击是比较有限的。嗯，那第二的话，我们看需求端。就是。um 从需求端来说，其实对。 购房居民是一个很大的利好，因为 其实过去的话，购房居民的一个现金。i 留的话是提前要。呃，交 交付的。啊，这样子的话。 呃，现在做从 呃，提升这个现房销售，然后包括预售的条件的话，其实 缓解了很多交付的风险。也有助于就是居民端对购房信心的修复。啊，那我们认为的话，这两个是从供给端和需求端。那。 and 最重要的一个变化。然后从结构的话，我们也可以看到。存量房的一个地位呢，其实是进一步强化的。那未来的话，可能我们的一个 呃，新房入市的节奏会。 嗯，比较。明显的一个放缓。那接下来我们会看一下对房企的一个影响。啊，那其实最重要的就是 嗯。 整一个。呃，对开发商这边的影响，那从 呃，经营模式的话也会做一个很大的变化。呃，从原来来说的话，开发商其实 呃，开工六到十二个月的话，取证即销售。那这样子的时候，其实资金就开始回流了。 啊，但是现在在推进现房销售的新模式了以后呢？那其实资金的话是要求在竣工备案后。呃，才能基本上回到开发商这里。那其实我们的 呃，回收的资金周期基本上拉长了一点五到两倍。 啊，另外的话就是从资金占用来说。啊，过去的话是以开发商自有资金。再加上预售的这种回款，做滚动的开发。那现在其实。 啊，资金这边的话，主要会集中在这样的成本以及。资金承认的一个全程诉求，所以他。的一个资金占用，对开发商来说是还是？啊，显著提升的。 然后从账单角度来说。过去开发商有三重杠杆，就是购地的杠杆，开发贷。然后再加上预售回款。那现在的话，其实 and 一方面我们购地的话，开发商就只能要自有资金，同时的话开发在。 我们也拉长做了一定配套，就是跟项目建设周期会匹配。然后同时的话。呃，资金监管的话是全额。嗯，就是比较严格的这种权限后的监管。 啊，所以整体的杠杆的天花板对于开发来说，呃，开发商来说是大幅 下降的。啊，然后从周转来说。过去的话，其实是开发商一直是在用这种。呃，快攻粉。 然后。高空转机。快复制的这种效果。呃，那现在的话，建房以后的话，基本上就是。 要以销定产，或者是作为一个。呃，小步快跑更重要的是可能是。啊，无论是资金或者是 呃，杠杆都是以项目为单位，作为一个 单独核算那费。开发商的影响就是周转率会下降。 要从资金入。呃，层面的话，我会认为就是短期其实对。呃，开发商的这些面来说呢。会有一定的影响。 呃，但是呢，因为我们会有一些配套政策。比如说有一些制度的政策。对冲，比如说现房销售的一些定金制。嗯，那其实 嗯，在我们的政策中是。 呃，提到可以依法收取少量定金。锁定客户 然后呢，缓解建设期的一个压力的。然后第二的话是主办银行制。那要求的话，就是我们以 下个月可以。 That way. 那开发贷的话，放款是与项目的建设周期匹配的。然后第三的话就是。土地出让金的分期缴纳 嗯，然后第四就是。嗯，土地。 使用权的话可以做一定的抵押。嗯，所以这一块的话，其实对开发商来说，短期我们会影响到。嗯，就是销售的现金流，但是会有一些配套性的这种政策资金。啊，跟上。 所以就是。短期会承压，但是整体的话形成了一个制度型的一个对冲。那我们这主体的话可能也会比较分化， 但