广发地产上海房地产新增解读及行业趋势判断上海住房政策调整

上海住房政策调整一览及一线城市政策对比：

1. 非本地户籍购房资格：上海全域仅需1年社保，北京外环1年内环2年，深圳核心1年外围无需社保。
2. 本地户籍套数：内环限购2套（多孩3套），外围不限购。
3. 非本地户籍套数：核心区最低社保标准限购1套（上海最宽松，3年社保可买2套），外环不限购。
4. 上海独创政策：针对有居住证但未缴纳社保者，满5年可购房。

政策力度及影响分析：

• 政策落地时机恰当，小阳春前出台促进成交放量，效果优于春节前。
• 传闻版本与最终版本差异：内环内3年社保不变传闻被证伪，内外环间1年社保传闻被部分证伪，外环外取消社保传闻被证伪，最终统一为1年社保。
• 内环市场提振显著，核心区域豪宅购买门槛降低，1年社保满足新房交易需求。

上海市场后续判断：

• 市场企稳迹象：春节楼市数据规模虽低但延续交易热度（二手同比+62%，新房+30%），初七单日交易量同比增长71%，来访量同比增长34%。
• 库存与挂牌：连续三个月二手成交超2万套，大中介挂牌总量降至13.7万套，较峰值下降近5万套。
• 价格企稳基础：若供应持续走低，价格具备长期稳定条件。

后续政策方向：

• “以旧换新”重启：重点解决400-700万价格段存量库存，对淡季价格稳定意义重大，且上海模式对全国示范效应显著。