房地产行业：3季度政策放松后上海楼市特征及趋势判断

2023年10月 Contents目录 一、宏观经济及房地产行业形势二、2023年前3季度上海楼市特征总结三、市场趋势预判及建议 宏观经济及房地产行业形势 失业率上升拖累收入增长预期，购房意愿下降 当前全国失业率上升，居民对收入预期偏低。同时存款显著增加，居民消费和投资意愿较低。这将导致全国范围内新增刚需购房和投资保值需求逐渐消失。 我国房地产市场供求关系发生重大变化 7月中央层面对我国房地产市场重新定调，明确我国房地产市场供求关系变化，强调优化政策，积极推动城中村改造，落实出台“认房不认贷”政策工具、下调首付比例下限等政策措施。同时备受关注的房地产税立法和个人所得税法修订暂缓。 7月27日住建部企业座谈会 7月24日中共中央政治局 国务院常务会议审议通过指导意见，稳步推进超大特大城市城中村改造 ➢适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势， ➢住建部部长倪虹在企业座谈会表示，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施； 适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。 住建部联合两部门发布通知，将“认房不认贷”政策纳入各地“一城一策”的政策工具箱。 ➢要精准有力实施宏观调控，加强逆周期调节和政策储备。 央行、金融监管总局发布通知，引导商业性个人住房贷款借贷双方有序调整优化资产负债，降低存量首套住房商业性个人住房贷款利率。 住户活期存款同比增速持续回落，上海楼市购买力减弱 住户活期存款同比增速持续回落，上海楼市购买力减弱，市场呈现下行。此外，上海住户活期存款同比增速领先于住宅（新房+二手房）销售3-4个月，结合实际来看，从开始筹集资金到最终成交的周期一般也是在3-4个月左右（否则会转入理财避免浪费利息）。 上海房地产市场具有韧性 相较于全国楼市，经济下行期上海房地产市场相对健康发展，市场需求有一定支撑。从房地产业对经济增长的贡献率角度来看，近2年全国房地产业增加值占GDP的比重持续下滑而上海房地产业增加值占GDP的比重降幅趋缓。从商品住宅价格指数趋势来看，一线城市中今年1-9月上海房地产市场价格始终维持正向增长，而深圳、广州下行明显。 2023年前3季度上海楼市特征总结 政策：为响应中央，上海执行“认房不认贷”政策 为响应中央调控政策，9月上海在继广州、深圳出台认房不认贷后也正式宣布“认房不认贷”，并在10月率先执行公积金认房不认贷，同时在临港、金山等区域局部出台优化限购政策。从全国范围来看，8月份以来一线城市落实“认房不认贷”，核心二线城市缩小限购区域、陆续放开全域限购政策等，限制性调控政策逐步松绑。 土拍：为防市场遇冷，土拍规则优化、房地联动价提升 三季度上海土拍供应主要有2个特征：第一、土拍规则适度调整。继二批次规则调整后，三批次规则再次优化，不仅新增了竞报“高品质建设”要求，还重启招挂复合，并明确最低装修价格标准。第二、房地联动价逐渐走高，对于楼市预期以及刺激开发商的积极性有一定作用。这一方面降低房企土拍操作难度，另一方面防止土地市场遇冷。 静安中兴地块房地联动价变化 •今年三批次静安中兴社区地块较去年四批次成交的相邻地块房地联动价上涨2000元/平米•除静安中兴外，杨浦、普陀桃浦、闵行华漕、宝山大场和五大新城等地块大多出现涨幅 土地：三批次土拍降温明显，民企几近消失 上海今年一批次土拍热度较高，二批次土拍虽维持一定热度但有降温迹象，三批次热度降温明显。一方面虽然在摇号规则下溢价率走高，但参拍房企数量下降，国央企包揽，民企几近消失；另一方面地块热度分化加剧，当前市场下房企拿地尤为谨慎，核心优质地块被多家房企竞逐，热度较高，例如三批次二轮的青浦赵巷地块超20家房企参拍，但是外围区域地块基本底价成交。 商品住宅：新政后来访呈“脉冲式”走势，后劲不足 9月“认房不认贷”新政出台后上海新房来访热度有所回升，但仍低于近2年市场历史高位水平。同时，热度区域分化明显，主城区增势显著而五大新城、郊区等外围区域增势较弱。由于认房不认贷主要面向改善群体需求释放，外围区域以刚需为主，仍面临较大去化压力。此外，新政效果已然后劲不足。新政后9月前2周来访量有显著提升，但效果边际减弱，需求后劲不足，第3周开始出现逐步回落态势，热度持续性不如预期。 注；以08.25-08.31来访指数为基数，视为100 商品住宅：新政后成交表现不及预期，未刺激新客入场 新政加速有购房意愿客群的购房，9月上海成交热度有所回升，较8月增幅明显，但表现不及预期，成交规模仍不及今年上半年高位和去年同期水平。同时，对比7、8批次新房项目，不难看出虽然8批次优质改善新盘数量增加，但认购及去化情况并未显著提升。除助推本就有意愿的客群外，新政并未真正刺激新的客群入场。 2023年上海7、8批次推盘项目情况对比 上海第8批次新房于8月31日公示，“认房不认贷”政策于9月1日公布，8批次最能反映新政实施后的市场情况 商品住宅：新政后一二手置换链条受阻加剧 新政后上海二手挂牌量激增而成交哑火，一二手置换链条受阻。“认房不认贷”政策所针对的置换客群，只有在完成“卖一”后才能“买一”。而在当前二手市场相对低迷，置换客群除非愿意降价抛售，否则现阶段将被套牢在二手市场。同时，当前政策下上海刚需客群接盘能力有限，无法消化骤增的二手挂牌供应。置换客群购买力被卡，将导致新房市场后续需求疲软，观望情绪产生，长期来看降价跑量的悲观心态将会逐渐蔓延至新房市场。 商品住宅：600-1500万价格段认筹热度趋缓 相较于去年认筹“两端低中间高”的显著分化，2023年上海住宅项目中间价段（600-1500万）认筹热度差距收窄。这主要是在当前经济形势和高供应下，购房客群可选择项目增加且挑选尤为谨慎。当前新房不仅呈现明显的“中心热远郊冷”区域分化，区域内还出现局部分化，即使同为市中心项目也有分化，某内环内800-1200万价段的项目既未触发积分又未触发限售、近期开启渠道分销。此外，在高供应水平下，部分项目虽前几期触发积分，但如今面临蓄客不足问题需渠道引流。 商品住宅：市场库存平稳，局部分化明显 上海商品住宅市场库存虽然总量维持在平稳水平，但面临小幅增长趋势，同时局部分化明显。高供应水平下主城区需求释放后仍有一定支撑而郊区竞争加剧购房需求开始疲软，郊区项目有一定去化压力。其中临港库存面积已超100万平米，金山去化周期已从去年底的19.1个月增长至25.5个月。从全国范围来看，上海商品住宅的库存去化周期相对较短，市场热度高。 商品住宅：临港去化将是场持久战 上海郊区去化压力加剧，临港尤为突出。9月临港再度优化人才购房政策，缩短工作年限，加速人才流入、快速购房定居。政策发布时临港只有1个新盘滴水湖鑫苑入市，认购热度相对较高，但开盘去化率直接砍半。同时10月入市项目认购惨淡。即使采用较高的分佣奖励等方式，多数项目仍旧去化缓慢。在市场下行周期，由于前期临港供应远大于求，政策刺激作用平平，购房客群观望情绪仍较重，临港销售去化将是场持久战。 市场趋势预判及建议 市场趋势预判一：上海楼市或将患上“政策依赖症” 作为一线城市，上海产业基础和人才吸附力强，住房需求释放链条畅通且住房需求层次多，市场较为健康。在上海出台“认房不认贷”新政的时间节点，上海楼市供需结构并未失衡，仅为收入预期悲观下住房需求释放超跌，增长不及预期。即使局部库存压力加大也能通过时间换取空间，本质上并无动摇根本的问题。而新政出台后效果不及预期，叠加收入悲观预期，反而将导致购房客群悲观情绪加剧。 市场趋势预判二：2023年上海成交规模介于940-990万方左右 “认房不认贷”政策本质并未激发购房需求，短期内当前市场热度仍将维持在一定水平，但2024年一季度市场面临下行风险。根据今年前十批次供应节奏和规模，预计2023年将有12批次集中供应。同时，预计2023年上海商品住宅成交量在940-990万平米之间。同时市场热度分化格局短期内仍将持续，仍为中心热远郊冷。 市场趋势预判三：2024年1季度销售面临下行风险 2023年土地供应放缓而新房持续高频推盘，叠加今年1批次多宗成交地块项目已入市，当前潜在库存量不高，短期内商品住宅市场供应或缩量。同时，上海土地3批次供应质量下降，而经济下行期购房客群购房选择相对谨慎，2024年1季度销售面临下行风险。 市场趋势预判四：十四五期间旧改年均释放近万户新房购房需求 7月国务院部署超大特大城市城中村改造，上海计划至2025年全面完成中心城区零星二级旧里以下房屋改造，基本完成小梁薄板房屋改造。上海在十四五期间计划推动280万平米旧城改造（拆除重建），估算十四五期间上海将有效释放约12万户购房需求。根据旧改客群购买偏好调研，预计每年至少有0.96万户需求流向新房市场 ➢到2025年之前，上海的目标是全面完成中心城区零星二级旧里以下房屋改造，基本完成小梁薄板房屋改造。 ➢2023–2025年上海计划安排新启动30个“城中村”改造项目，每年新启动10个改造项目。同时全市62个“城中村”改造项目将在2032年底全面完成改造。 ➢2023年计划完成中心城区零星旧改12万平米，实施旧住房成套改造28万方平米，启动城中村改造项目10个（上海单个城中村有约1000-1300户居民家庭） 投资建议：深入客研分析，灵活调整产品策略 新政后购房客群需求被提前透支而新需求未被刺激，同时高供应下市场热度有所下降，上海市场竞争压力增强。因此房企需要深入调研客群，通过客研进行产品定位，一方面合理预估项目所针对的各购房客群潜在量和占比，另一方面摸清每类客群的购买决策敏感点，有效提升后续产品销售流速。