2023年上海楼市总结及2024年趋势判断

2024年1月 Contents目录 一、宏观经济及房地产行业形势二、2023年上海楼市特征总结三、2024年上海市场趋势及机会 宏观经济及房地产行业形势 我国房地产市场供求关系变化，一线城市托底市场 7月中央层面对我国房地产市场重新定调，明确我国房地产市场供求关系变化，出台“认房不认贷”等一系列政策工具，同时国务院部署超大特大城市城中村改造。由于一线城市房地产市场相对健康，购买力支撑较强，旨在通过一线城市托底市场 《上海市城市更新行动方案（2023—2025年）》 适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。 Ø到2025年之前，上海的目标是全面完成中心城区零星二级旧里以下房屋改造，基本完成小梁薄板房屋改造。 国务院常务会议审议通过指导意见，稳步推进超大特大城市城中村改造 Ø上海在十四五期间计划推动280万平米旧城改造（拆除重建），过去3年上海完成了中心城区成片旧改185.7万平方米、受益居民9.2万户根据户均面积推算，估算十四五期间上海将有效释放约12万户购房需求 要精准有力实施宏观调控，加强逆周期调节和政策储备。 Ø根据旧改客群购买偏好调研，预计每年至少有0.96万户需求流向新房市场 上海购房需求释放超跌 受收入预期悲观影响，上海购房需求释放出现超跌现象。从全国范围来看，结合常住人口规模及趋势，长三角城市群经济发展带来的需求层次丰富，商品住宅市场成交相对较好。作为一线城市，上海产业基础和人才吸附力强，住房需求释放链条畅通且住房需求层次多，目前上海市场仍较为健康 上海房地产业在经济增长中仍发挥重要作用 上海房地产业在经济增长中仍然发挥重要作用。上海房地产开发投资占名义GDP的比重长期较为稳定，而土地成交是房地产开发投资的前导指标。根据2024年GDP增长目标在5%左右的假设推算，若要保证上海房地产开发投资及GDP的平稳增长,2024年上海应维持土地出让规模约2000亿元 上海土地成交与上海房地产开发投资具有稳定的长期关系 上海房地产开发投资与GDP的比例 如果2024年GDP增长目标在5%左右，房地产开发投资需达到约5712亿元。因此为保证房地产开发投资及GDP的平稳增长，2024年应维持土地出让规模约2000亿元 Ø对上海住宅用地成交金额与房地产开发投资额建立回归模型，模型整体显著 Ø上海房地产开发投资额滞后于住宅用地成交金额约1个季度 2023年上海楼市特征总结 政策：上海被动响应中央放松调控，或将患上“政策依赖症 下半年上海多次出台放松调控政策，是被动响应全国调控政策。作为一线城市，上海住房需求释放链条畅通且住房需求层次多。2023年上海住宅市场供求比为1.1，供需结构并未失衡，且月均成交水平与去年仍处于同一水平，上海市场相对健康。由于当前上海市场仅为需求超跌，即使局部库存压力加大也能通过时间换取空间，本质上并无动摇根本的问题。而新政出台后效果不及预期，叠加收入悲观预期，反而将导致购房客群悲观情绪加剧 2023年上海主要楼市调控政策 为响应中央调控政策，9月上海在继广州、深圳出台认房不认贷后也正式宣布“认房不认贷”，并在10月率先执行公积金认房不认贷，同时在临港、金山等区域局部出台优化限购政策，并在12月继广州、深圳后与北京同日下调房贷利率及首付比例调整 政策作用：两次新政对新房活跃度无明显影响 2023年上海楼市出台两次重大新政，9月新政出台后新房和二手房市场均呈现脉冲行情，即新政有效但效果衰减较快，因效果不及预期反而带来负面效果，在第二次新政出台后体现出来，新房来访活跃度不增反降。新政使局部热点区域继续升温，对外围项目去化帮助不大，五大新城来访持续下滑 政策作用：新政刺激二手房挂牌激增，成交短期无明显波动 12月上海调整“普宅”标准主要针对二手房市场出台的政策，旨在降低购房成本、推动上海楼市新房市场和二手房市场改善链条更加顺畅。下半年两次新政出台均刺激二手房挂牌量激增，但二手住宅成交仅为小幅增长，多为房东降价急卖和税费利好释放的积压手拉手成交。此外，近5年新房和二手房市场上140平米以下户型的成交套数一直稳定在90%左右，12月占比并无明显波动 2019年-2023年上海新房和二手住宅140平米以下成交套数占比 Ø2019-2023年，140平米以下成交套数占比一直稳定在90%Ø“普宅”标准调整后，12月140平米以下成交占比无明显波动 政策作用：政策刺激未显，市场消费以价格导向为主 根据同策上海新房案场调研和二手经纪人访谈，当前政策并未有效激发新的购房需求，市场来访人数和成交规模无明显增长。此外，目前无论是新房还是二手房，成交多为以价换量，市场消费以价格导向为主 2023年12月末较11月末挂牌房源价格变化趋势 12月新政后上海约九成新房项目来访、认购成交无明显变化仅部分外围郊区项目大力促销项目有所起色 根据市场调研，市场成交多为房东降价急卖的房源，二手市场中近3成挂牌房源下调价格 松江某楼盘11月开盘时去化不足3成，而12月新政后通过渠道分销、高佣金叠加促销，案场来访人数增加，快速续销近百套 土地市场：政府调整土地供应策略以稳定市场 为稳定市场，政府从三个方面入手。第一，对比前两年上海土地的“大供应”，2023年上海商品住宅用地供应缩量提质，为提高房企参拍意愿，政府持续加大核心区地块供应；第二，提升房地联动价稳定楼市预期，部分板块房价连续三年上涨；第三，土拍规则重大调整，采用“竞地价+竞品质+摇号”方式出让，明确最低装修价格标准，部分地块调整中小户型比例限制，调动开发商积极性 上海土拍规则新增装修标准及高品质建设方案 土地市场：三、四批次土拍降温明显，国央企为土拍主力 从参拍企业数量来看，三四批次土拍降温明显，内部冷热分化，房企拿地更加谨慎，拿地转向“利润”导向，如普陀桃浦2宗地块在项目品质方面更加“严苛”的情况下，竞争并不激烈，而青浦赵巷地块因房地联动价大幅上涨成24家房企追逐对象，交通便利、配套全、还有“倒挂”空间的地块更受追捧。从拿地房企来看，央国企2023年在上海拿地金额合计占全年拍地总金额的65%，民企仅占比13%，大部分民企颗粒无收，同时由于民企资金压力较大，多以联合体形式参拍拿地 土地市场：地块热度出现明显分化 2023年上海土地供应虽然缩量，但地块冷热分化加剧，从成交地块的溢价率来看，一批次至四批次触顶成交的地块占比逐渐下滑，而底价成交地块呈逐渐上升的趋势，并且几乎没有中间地带，成交呈现“要么触顶，要么触底”的特征。而地块间的冷热分化也从市区与郊区间的分化，逐渐演变为市区地块间的分化，分区域来看，闵行、嘉定、普陀地块热度较高，而浦东、杨浦、徐汇等市区地块内部分化明显 商品住宅：上海市场成交呈先热后冷态势，市场观望情绪浓 2023年上海商品住宅市场供应缩量但依然处于高位，成交量创3年最低，全年累计成交约917万平米。上半年供求均衡，市场健康平稳发展，下半年市场显著降温，供应持续攀升叠加两次新政刺激，购买力的有效拉升幅度有限。市场转入下行，购房客群观望情绪较浓。5月后新房月成交量均低于当月供应，商品住宅存量及去化周期也继4月下降后持续上升 商品住宅：新盘入围积分下降，开盘去化率走低 2023年上海新房积分制入围积分门槛整体下行，12批次触发积分率断崖式下滑，仅有少数热门地段优质项目能触发积分。开盘去化率同样持续走低，日光盘出现频次大幅降低，多数项目都进入续销期。板块间冷热失调，热门板块爆冷，如徐汇滨江、前滩等板块既不触发积分，去化也一般，而青浦朱家角板块虽非热门板块，触发积分也较低，但安联湖山悦项目四期均日光，主要是项目周边有大量的居住需求。随着一二手房价格倒挂收窄，购房决策趋于谨慎 商品住宅：板块规划兑现能力成为板块“价值重估”的关键 购房者趋于谨慎，投资需求减少，板块间分化加剧，板块规划兑现能力会成为板块“价值重估”的关键。从近五年上海十大供应板块来看，五大新城、徐泾、前滩等都是热门概念板块，尤其是大虹桥核心板块徐泾、华漕，近5年去化了2万多套，但产业导入则相对较缓，徐泾财政收入近两年呈现下滑趋势，等板块内第一批积分限售楼盘到期，这些热门规划概念板块的房价面临下跌风险 商品住宅：产业是支撑刚性购房需求释放的关键 国际大都市人口流动阶段产业是有效支撑刚需购买力的重要因素，目前高去化率的刚需刚改类项目主要集中在嘉定新城、青浦新城、唐镇等高能级产业板块区域。一方面，上海正处于人口流动的第二阶段，中心城区向外围疏解转移人口，当前产业集聚五大新城，激发周边就业人口购房需求释放，如青浦新城引入华为总部后周边项目去化较好。另一方面，根据调研数据，通勤时间短、离工作地近是上海首置购房客群是首要购房动机 商品住宅：临港去化将是场持久战 上海郊区去化压力加剧，临港尤为突出。9月临港再度优化人才购房政策，缩短工作年限，加速人才流入、快速购房定居。政策发布时临港只有1个新盘滴水湖鑫苑入市，认购热度相对较高，但开盘去化率直接砍半。同时10月入市项目认购惨淡。即使采用较高的分佣奖励等方式，多数项目仍旧去化缓慢。在市场下行周期，由于前期临港供应远大于求，政策刺激作用平平，购房客群观望情绪仍较重。但由于临港产业基础较好，人口持续流入，市场有一定支撑，未来销售去化将是场持久战 商品住宅：市场需求的价格分布从“沙漏型”转向“纺锤体型” 近4年上海商品住宅市场成交结构变化明显，成交主力从300-500万向500-800万迁移，同时300万以下成交量显著减少，从两端大的沙漏型转向中间大的纺锤体型。一是当前经济形势下，购房门槛的增高意味着真正刚需客群正在逐渐减少，而上海“刚需”客群多为在外地处置资产后在上海购房的改善客群，有一定购买力。二是在悲观收入预期影响下，改善需求置换不再拘泥于市区等特定区位情怀，偏好在熟悉区域选择满足面积、区位的项目进行置换，成交总价反而向下偏移 2020-2023年10月上海商品住宅分价段成交情况 Ø市场成交结构从沙漏型变成纺锤体型Ø上海新房购房门槛价段正在向上迁移。2023年1-10月，300万以下成交套数占比大幅下降；300-500万成交套数占比小幅下降；而500-800万成交占比明显增长Ø800-100万成交套数微降，主要是由于当前经济形势下，改善需求置换不再拘泥于特点区位，只需满足基本的置换需求即可 商品住宅：1000-1500万价格段认筹热度趋缓 相较于去年认筹“两端低中间高”的显著分化，2023年上海住宅项目中间价段（1000-1500万）认筹热度差距收窄。这主要是在当前经济形势和高供应下，购房客群可选择项目增加且挑选尤为谨慎。当前新房不仅呈现明显的“中心热远郊冷”区域分化，区域内还出现局部分化，即使同为市中心项目也有分化，某内环内800-1200万价段的项目既未触发积分又未触发限售、近期开启渠道分销。此外，在高供应水平下，部分项目虽前几期触发积分，但如今面临蓄客不足问题需渠道引流 商品住宅：未来豪宅市场供应井喷，去化周期估算达10年以上 过去3年上海已完成中心城区成片旧改185.7万平方米，2024-2026三年黄浦、静安、虹口等市区优质地段超1.6万套豪宅类项目准备入市，市中心内环内风貌别墅约42个，叠加近年来市中心优质地块供应累积下来的存量，预计豪宅类项目潜在库存量将达3万套，而上海3000万以上豪宅项目每年成交仅2000套，去化周期估算会达10年以上。此外，旧改项目中的豪宅产品存在较大产品与客群需求错配的风险 项目于9月入市，前期认购率105%,去化约78% •项目有大量户型面宽仅有1.5开间，甚至不如普通高层商品房•别墅产品出现两个卫生间都在一层餐厅正上方等豪宅客群的负向敏感点 2024年上海市场趋势及机会 政策端：未来上海将逐步放松限购政策 2023年上海大幅放松信贷政策，但政策持续效果较弱，需流入新鲜的购买力需求支撑市场