2024年上海楼市形势分析及趋势研判（外）

2024年上海楼市上半年形势分析及下半年趋势研判

上半年上海楼市情况

• 新房成交：1-6月新房成交2.6万套，同比下降43.2%。其中，前五个月成交量同比分别下降22.5%至70.0%，6月份成交量有所回升，但同比仍下降。
• 豪宅市场：1-6月2000万以上商品住宅成交2859套，同比上涨52.9%，占比达11.05%，呈现逆势上涨趋势。
• 二手房成交：1-6月二手住宅成交99947套，同比增长9%，但6月份成交价格同比下降8%，呈现“以价换量”趋势。
• “老破小”成交：400万以内住房占比达73.61%，“527”新政后，外地单身人群对市区“老破小”需求增加，价格缩水体现投资价值。

土拍市场变化

• 政策调整：优化中小户型限制政策（“7090政策”松绑），取消最高限价，土拍回归市场主导。
• 市场热度分化：优质地块溢价率创新高，突破20%，郊区地块冷清。
• 拿地主体：央国企拿地金额占比84%，以联合体形式减轻资金压力，销售TOP3房企拿地同比大幅下滑。
• 供地计划：上半年推地计划完成21%，推地节奏加快但数量断崖式下跌，商品住宅供地计划完成度仅约21%。

三次新政影响

• “认房不认贷”：短期推动市场热度，但两周后热度减退，出现需求断档，置换需求受影响。
• “普通住宅标准”调整：二手房成交量上升明显，税费减免分流部分新房客流。
• “沪九条”：新政后新房日均成交环比升30%，外环外成交首周环比升74%，首付降低刺激刚需释放。

趋势研判

• 资金面：2024年美元可能进入新一轮弱周期，利好中国货币环境。
• 政策面：上海楼市政策会进一步宽松，可能包括限购政策结构性调整、土拍政策优化、限价政策优化等。
• 产品力机会：市场需求从“沙漏型”转向“纺锤体型”，500-800万区间成交占比提升，改善型需求群体变化需关注。
• 楼市触底时间：预计2024年二季度左右上海楼市将触底，三季度可能出现回暖迹象。
• 成交量预测：2024年上海商品住宅成交量预测在720-840万平米之间。