2024年上海楼市形势分析及趋势研判（外）

2024年上海楼市上半年形势分析及下半年趋势研判 2024年7月 上半年上海楼市情况 上海1-6月新房成交2.6万套，同比下降43.2% 2024年1-6月份商品住宅成交套数为25880套，同比下降43.2%。其中前五个月的成交量分别为4332、1367、5093、4675、3856套，同比分别下降50.2%，70.0%、39.7%、46.2%、42.3%和22.5%。但是结构性成交趋势明显，6月份成交均价77007元/平米，同比增长了16.3% 上海1-6月豪宅市场成交逆势上涨，走出独立行情 2024年1-6月2000万以上商品住宅成交套数为2859套，同比上涨52.9%。2000万以上住宅占比达到11.05%，比去年同期提高了7个百分点 上海1-6月二手房成交10万套，同比增长9% 2024年1-6月二手住宅成交套数为99947套，同比增长9%。6月份成交价格52698元/平米，同比下降8%，二手房市场“以价换量”的趋势明显 “老破小”是二手房成交的主力 从6月份成交数据来看，400万以内的住房占比达到73.61%，其中300万以内的就达到57.24%。“527”新政对上海二手房市场产生明显影响，外地单身人群对于市区的老破小有一定需求，同时，随着价格缩水，投资的价值也逐渐体现出来 上海1-6月土拍规则重大调整 上半年上海土拍市场规则重大调整：一、优化中小户型限制政策，“7090政策”松绑支持多样化改善需求；二、取消最高限价，土拍回归市场主导。随着土拍规则持续松绑，上海2024年第三批次土拍溢价率创新高，优质地块作为稀缺资源，受到开发商极力追捧，在价高者得规则下，溢价率突破20%。对比下，郊区地块无比冷清，土地市场热度分化云泥之别 上海1-6月拿地以国央企为主 上半年上海土地市场揽金444.12亿元，其中民营企业拿地金额占16%，央国企拿地金额占比84%，其中央国企以联合体形式拿地的占比达57%，以减轻资金压力。同样受市场低迷冲击，央国企竞争激烈区域仅为优质核心地段，多为下场托底，上半年销售TOP3的房企保利拿地同比下滑70%、中海同比下滑73%、万科同比下滑94%，央国企拿地乏力 上海1-6月推地计划完成21% 上半年上海土拍呈现推地节奏加快，但推地数量断崖式下跌，从2022年供地105宗到2024年1-3批次集中供应19块宅地，累计供应宅地面积约64公顷，按照上海《上海市2024年度国有建设用地供应计划》中商品住宅用地计划供应300-355公顷（剔除城中村及旧改项目），截止上半年，上海商品住宅供地计划完成度仅21%左右 三次新政对上海楼市的影响 第一次政策调整：2023年9月认房不认贷 政策对市场的影响：一线城市短期热度回升 “认房不认贷”对外地有房贷记录客户和本地置换客户利好较大，短期内推动市场热度。9月一线城市新房环比回升，但同比不及去年同期，且第三季度一线城市成交规模同环比均下滑。新政两周后政策热度逐渐减退，受假期影响有小幅回落 政策对市场的影响：短期成交后出现需求断档 政策两周后热度逐渐减退，周度成交出现下滑，主要是由于政策直接作用于正在看房的客户，前两周部分客户受政策推动快速购房；而部分客户二套变首套，预算提高需要重新选房，成交周期拉长；另外部分客户需要先出售二手房才能置换，9月一线城市二手房挂牌量都明显增加，二手房销售周期拉长，影响置换需求，未来仍需刚需入场，推动置换链条 一线城市购房需求出现断档，部分客户成交周期被拉长： u部分客户受新政推动，加速入场，目前已完成购房（9月上旬集中释放）u部分客户受新政利好，二套变首套，预算提高，需要重新选房u部分客户需要先出售现有住房，但是目前市场挂牌量持续增长，二手房销售周期拉长，影响置换需求释放 上海市场：“认房不认贷”时效性2周 第一次政策调整出现一系列变化。除了市场热度增加，咨询的客户线索明显增加，看房的需求也明显上升，还有以下几个方面的变化：第一、置换型客户明显增加；第二、二套变首套，支付能力变强；第三、需求变化，有增加一个房间的需求，部分有看上游板块的倾向；第四、纯投资客户出现，购房目的纯投资；第五、部分客户表示新政刚出台，形势不明朗，期待更大力度的政策，比如降低首付比例等 03 500万以下外围刚需区域热度提升相对最为显著，代表区域为嘉定和临港主城。如临港某项目8月整体成交10套，新政后两天成交达5套，80%为老客户。临港某项目周末两天成交29套，80%为老客户，客户心态表现为担心政策后楼盘售价会提升，急于新房下定。 500-1000万项目来访量虽也有上升，但客户心态受到一定影响，变得更为挑剔。如外高桥某来人量上升3成，但部分二套可做首套的客户因总价杠杆提升，选择去中环或更好位置寻找机会。原二套预算不够的客户，现在主动出来看房。 部分热度原本就高的改善项目影响反馈不大，如杨浦某项目客户考虑到还款压力仍旧偏向于选择六七成首付。 第二次政策：2023年12月普通住宅标准调整 上海市场：“普通住宅标准”及二套首付比例调整后市场情况 “普宅”调整后，二手房市场成交量上升明显，主要得益于税费的减免以及首付门槛的降低，由于房价下降及税费的降低，二手房分流了部分新房的客流。新房市场受到新政的影响还未体现在成交上 第三次政策调整：5月27日限购、降首付、补贴等“沪九条” 第三次政策调整：上海楼市关注热度明显上升 新政后新房日均成交环比升30%，市场反馈积极 新政后两周，全市商品住宅日均成交178套，较新政前两周日均成交提高30%，较2024年上半年日均提高41%，市场较为活跃，但由于新房成交具有滞后性，且受供应项目影响，政策效果仍需观察。此外，与去年同期相比，日均成交同比降29%，市场下滑明显，处于修复阶段 新政后首周外环外成交环比大幅走高 新政后两周，外环外新房日均成交110套，较新政前两周日均成交增加26%，较2024年上半年日均提高28%，但与去年同期相比下滑39%；分阶段来看，新政后首周外环外项目日均成交高达150套，环比升74%，首付降低刺激了此前部分摇摆刚需客群释放 外环外新房项目来访活跃 527新政后来访人数攀升，并在首个周末达到顶峰，周中回落后端午小长假再次活跃。外环外新房日均来访较前两周环比升47%，较去年同期降5.7% 三成以上客群受新政带动到访项目 从来访客户类型来看，5/27-6/10期间受新政刺激释放的来访需求占比约35%，其中首付比例下降为首要动因、其次是二孩/多孩家庭、社保年限5改3等 2024年上海楼市趋势研判 资金面趋势研判：2024年美元将会进入新一轮的弱周期 从美元周期波动规律来看，大周期为16-17年左右，根据趋势研判，可以看到2024年美元指数大概率会进入下降区间，这对我国货币环境来讲是比较大的利好，有利于流动性及购买力的修复 政策面研判：2024年上海楼市政策会进一步宽松 三、限购政策调整方向 一、2+3政策导向趋势明显 二、土拍政策会进一步优化 不宜全面取消限购，主要在五个新城、外围区域结构性调整购房政策，更多以区域人才、户籍方式增加潜在购房人口和房票 •2是住房的“双轨制”•3是指住房三大工程 •70-90政策有优化的空间•土拍的资金门槛有下降的调整空间 五、限价政策调整方向联动价格存在进一步优化的空间 四、限购政策调整方向小维度限购会进一步优化，如法拍房限购 七、居民购买住房的逻辑•由“投资升值”转向适合居住属性的产品力 六、预售制度以及资金监管会也有调整的必要 产品力机会：关注改善型需求群体变化，产品力打造要贴合购房者需求 近5年上海商品住宅市场成交结构变化明显，成交主力从300-500万向500-800万迁移，同时300万以下成交量显著减少，从两端大的沙漏型转向中间大的纺锤体型。一是当前经济形势下，购房门槛的增高意味着真正刚需客群正在逐渐减少，而上海“刚需”客群多为在外地处置资产后在上海购房的改善客群，有一定购买力。二是在悲观收入预期影响下，改善需求置换不再拘泥于市区等特定区位情怀，偏好在熟悉区域选择满足面积、区位的项目进行置换，成交总价反而向下偏移2020-2024年6月上海商品住宅分价段成交情况从总价分布来看，市场需求从“沙漏型”转向“纺锤体型” Ø市场成交结构从沙漏型变成纺锤体型Ø上海新房购房门槛价段正在向上迁移。2023年，300万以下成交套数占比小幅下降；300-500万成交套数占比小幅下降；而500-800万成交占比为主力Ø800-100万成交套数微降，主要是由于当前经济形势下，改善需求置换不再拘泥于特点区位，只需满足基本的置换需求即可；而1500万以上成交套数占比大幅上涨，高端改善客群受市场经济影响较小，反而更加注重地段和优质产品力 楼市趋势研判：2024年二季度左右上海楼市将会触底 从前导性指标来看，2024年一季度月份活期存款的增速仍然处于低位，该指标领先楼市指标3-4个月左右，据此可以推测2024年二季度月份楼市仍然处于低位。随着二季度上海活期存款情况的上升，上海预计在三季度季度左右出现回暖迹象 2024年上海商品住宅成交规模在720-840万平米 上海商品住宅成交量主要由住房的潜在供应量(选取涉宅用地的规划建筑面积)和货币环境(选取M2同比增速)决定，根据模型预判，2024年上海商品住宅成交量在720-840万平米之间 上海商品住宅成交量预测模型 2024年上海商品住宅成交量趋势预测 Ø上海商品住宅成交量主要由住房的潜在供应量(选取住宅用地规划建筑面积:residential_land)和货币环境(选取M2增速:M2)决定 Ø参考2022-2023年土拍季度成交平均值，2024年1季度土地成交240万平米Ø参考M2同比增速=全国实际GDP增速+CPI增速+4%的调整值， 带入2024年GDP增速4.5%-5.3%（参考世界银行和中科院预测值），CPI增速0.4%（参考2023年前三季度同比增速） ，2024年M2增速约为8.9%-9.7% 模型整体显著，系数及整体模型具有统计学意义（p<0.05） 谢谢关注 Tospur Real Estate Consulting Co., Ltd.