2025年存量时代楼市的特征、趋势及机会研判

Part 1.宏观经济形势背景 Contents目录 Part 2.2024年房地产发展形势 Part 3.2025年市场趋势及机会 宏观经济形势背景 当前经济运行压力加大，投资、消费增速持续放缓 2024年全国实际GDP增速5.0%，低于2023年经济增速5.4%，分季度看，2、3季度经济运行压力明显加大，GDP实际增速下滑。其中，固定资产投资、社零同比增速持续放缓，且均低于GDP增速，仅出口金额增速较快，明显带动经济增长 2024年就业压力增加，居民收入面临下降压力 从消费端来看，2024年全国就业形势更加严峻，城镇调查失业率上升至5.0-5.4%。在宏观层面进一步表现为个人所得税负增长，居民收入面临实质性下跌。同时，量入为出下，居民削减非必要支出，全国消费需求减弱 2024年财政承压，必须通过发债来发挥稳增长作用 2024年起全国税收收入增长停滞，截至12月累计同比增长1.3%、多数月份负增长。财政收入承压限制政府支出及投资，必须通过发行国债补充财政的方式发挥财政稳增长的作用。分投资类别看，房地产开发投资连续3年负增长，主要是靠制造业投资及基础设施建设投资推动 财政政策持续发力，托底经济运转 短期财政政策发力，发布10万亿化债方案，降低地方政府财政压力，加速风险出清。叠加各地自主推出的消费补贴、家电补贴、汽车以旧换新补贴等，抵御下行压力，托底经济运转 四个注意点： 1.十万亿专项债属于换水，而非放水，更非替地方政府兜底还债，只是隐债显性化，并用长债置换 2.化债主体是地方，中央没有兜底，主要集中在经济大省 3.10万亿化债，化的是债务的暴雷的风险，与2008年4万亿投资拉动经济有本质区别 4.并未化解全部隐形债务，债务压力仍然存在 特朗普上台掀起新一轮贸易战，国际贸易压力增加 特朗普执政后迅速开启新一轮加征关税，2月1日起，对进口自中国的商品加征10%的关税。而根据其竞选主张，未来对所有中国商品征收60%的关税，预计2025年出口环境面临更大压力 特朗普上台后迅速加征关税 1.对等关税政策 特朗普计划签署行政令，要求美国对进口商品征收与他国相同的税率，即“对等关税”。 2.对墨西哥和加拿大商品加征关税 -2025年2月1日起，特朗普政府宣布对墨西哥和加拿大商品加征25%的关税。 3.对中国商品加征关税 -特朗普政府宣布对中国商品加征10%的关税。-特朗普还计划对所有进口自中国的商品额外征收10%的关税。 4.对全球其他商品加征关税 -特朗普政府计划对所有进口钢铁和铝征收25%的关税-特朗普还提出对全球所有进口商品征收10%的基线关税。 5.对特定行业加征关税 特朗普计划对汽车、药品和半导体芯片行业征收25%左右的关税。 新一轮贸易战、科技战已经开始 自美国大选后，中美双方新一轮的贸易战、科技战已经开始 中方行动 美方行动 •12月2日，美商务部工业和安全局新修订的《出口管制条例》，正式将中国140家半导体企业列入“实体清单”。而且对24种半导体制造设备3种软件工具以及HBM芯片的出口加大了限制。 •出口退税重大调整，取消、下调260多项产品退税•12月3日对镓、锗、锑、超硬材料、石墨等关键原料进行反制措施，不仅禁止国内企业出口美国，“管辖”限制转口出口到美国的单位•12月3日晚，中国半导体协会、中国汽车工业协会、中国互联网协会、中国通信企业协会集体发声，呼吁国内企业审慎选择采购美国芯片。 •美国还联合日本、荷兰等国，干扰中国和第三方国家之间的正常贸易，不允许这些国家给被列入“实体清单”的中国企业提供任何采用美国技术设计或者制造的芯片。 •12月23日，美国启动301条款调查，将于2025年把中国芯片的关税税率从目前的25%提高到50%。 •12月5日，财政部就政府采购活动中既有本国产品又有非本国产品参与竞争的，对本国产品的报价给予20%的价格扣除，参与评审。 •12月9日，国家市场监督管理总局对英伟达公司开展立案调查，聚焦英伟达2019年收购以色列芯片厂商Mellanox（迈络思）一事•1月2日，中方对10家美国企业采取不可靠实体清单措施，禁止上述企业从事与中国有关的进出口活动 •2月1日，特朗普签署行政令，依据美1976年颁布实施的《国家紧急状态法》宣布国家进入紧急状态，对来自中国的商品加征10%的关税 •2月10日，特朗普发布行政令，宣布自2025年3月12日起，对从所有国家地区进口的钢铁产品加征25%的关税 •2月11日，再次发布总统行政命令，自2025年3月12日起，对从所有国家地区进口的铝产品加征25%的关税(中国的铝产品自2018年起就在被加征国家名单内，现关税从加征10%上调到25%) •2月4日，发布对钨、碲、铋、钼、铟相关物项实施出口管制的公告，对仲钨酸铵等25种稀有金属产品及其技术实施出口管制。•2月10日，对原产于美国的部分进口商品加征关税。对煤炭液化天然气加征15%关税，对原油农业机械大排量汽车、皮卡加征10%关税 美国降息，人民币进入升值通道，不利于出口增长 2024年9月起，美国再度进入降息周期，未来随着美国利率持续下降，资本流出美国，人民币再度进入升值通道，不利于出口增长 2024年9月19日，美联储开启降息周期，首次降息50BP。2024年11月8日，美联储再次降息25BP2024年12月19日，美联储再次降息25BP 2024年中国持续降低市场利率 2024年7-9月，在美联储开启降息前，中国顺应经济形势变化，降低市场利率，试图推动经济企稳，在4季度实现M1同比跌幅持续收窄，经济环境好转。但当前美联储降息进程缓慢，中国仍面临外汇储备流出、汇率的压力，短期中国货币政策的操作空间仍然有限 房地产业增加值连续下跌、拖累经济增长 2022年至今，全国房地产行业增加值连续下跌，至2024年跌至8.46万亿元，同比下跌3.9%。占GDP比例跌至6.3%。2024年房地产业对GDP增长的贡献率为-2.46%，实质性拖累经济增长 宏观经济形势背景 •经济运行压力加大•就业形势面临压力，收入增长不稳定，消费需求不旺盛•财政收入增长面临压力，投资发力受限制 •新一轮贸易战开启，国际压力增加•美联储降息进程缓慢，外汇储备仍面临流出的压力•受限于利率差，以及汇率波动风险，短期货币宽松的环境有限 •2024年房地产业GDP进一步下降，拖累经济增长•2025年稳经济，仍需要房地产业发力 2024年房地产发展形势 一、楼市调控政策导向 楼市政策演变：二季度守势、四季度全面进入攻势 9月份全国楼市政策全面转向宽松，大力刺激住房消费 2024年1-3季度楼市调控政策基调为防范、化解房地产风险，至9月26日，政治局会议彻底转向，全面刺激住房消费，持续推动房地产止跌企稳 中央权威定调，促进房地产止跌回稳 2024年9月26日政治局会议，促进市场止跌回稳，在12月政治局会议上进一步强调，“持续用力推动房地产市场止跌回稳” 解读 促进房地产市场止跌回稳 1、发挥一线城市楼市风向标的作用，稳定房价：“要促进房地产市场止跌回稳”，“要支持经济大省挑大梁”，就是要发挥一线城市楼市风向标的作用，进而带动二线、三四线城市的上涨 ⚫全会指出，“要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。” 2、“白名单”制度将继续发挥稳楼市、保交楼的坚定作用：“白名单”制在推进保交楼里面发挥了巨大作用，保交付了5000多个项目，发放万亿的贷款。未来可能降低审批门槛、增加支持力度和范围 构建房地产发展新模式 3、人才吸引力是未来增量空间的重要决定因素：继续发挥人、房、地、钱四位一体的供需结构模式。盘活存量、控制增量，按需供应 ⚫全会指出，“要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。” 4、降低交易成本是未来需求端重要的政策导向：通过财政金融等系列政策来降低购房者的交易成本，是未来刺激需求的主要方向 央行发布五项房地产金融的新政策 2024年9月24日央行发布五项房地产金融的新政策。除降低存量利率、房贷首付比例外，直接提供资金支持收购房企存量项目、用作保障性住房 1、引导银行降低存量房贷利率 解读 ⚫“引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，预计平均降幅在0.5个百分点左右。” 央行新政为市场注入四重利好 1、过去存量贷款是LPR+浮动点的形式定价，LPR年度调整，而浮动加点始终跟随。本次调整直接降低加点，如果以200万贷款为例的话，每年节约的利息约一万元左右，这也支撑了改善需求释放，同时，还能应对消费降级，提高居民的潜在消费能力。 2、统一房贷最低首付比例至15% ⚫“商业性个人住房贷款将不再区分首套房和二套房，最低首付比例统一为15%。” 3、延长两项房地产金融政策文件的期限 2、二套房首付比例下降到15%，对于改善需求释放是比较大的利好，能够降低改善的门槛压力，叠加降低按揭贷款利率，效果会更好。 ⚫“房企存量融资展期、经营性物业贷款等阶段性政策从2024年12月31日延长到2026年12月31日。” 3、中央银行3000亿元保障住房再贷款资金支持比例由60%提高到100%，央行配资面将会收窄，但降低了地方政府筹资和协同推进的压力，加快保障房再贷款推进的节奏。 4、优化保障性住房再贷款政策 ⚫“将保障性住房再贷款政策中人民银行出资的比例，由原来的60%提高到100%。” 4、预期影响，金融会议的决策对于预期和信心的影响要远大于实质性的内容，能够给居民看到国家通过金融支持经济发展以及提振房地产行业的态度和政策导向，增加对于房地产行业的信心。 5、支持收购房企存量土地 ⚫“研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地” 以929为标志，一线城市大幅放松限购条件 一线城市集中调整政策，主要集中在3点：1、降低限购门槛、增加购房套数甚至取消限购；2、降低首付比例；3、降低存量房贷利率 沪七条9.29 广州9.29新政 北京新八条9.30 深圳929新政 ⚫人才购房1年、5环外社保/个税2年、5环内社保/个税3年⚫户籍单身带子女按家庭执行限购⚫通州不再单独限购，按全市政策⚫降低存量房贷利率⚫降低首付，首套15%，二套20%⚫二孩户籍家庭公积金贷款额度上浮40万元⚫不区分非普通和普通住宅⚫完善“市场+保障”住房供应体系 ⚫外环外社保3年改1年⚫居住证满三年积分满足/社保税单满三年家庭同等沪籍⚫临港工作可额外增加1套名额⚫降低存量房贷利率⚫降低首付，首套15%，二套20%（差异化区域）、25%⚫増值税5改2⚫不区分非普通和普通住宅 ⚫核心区深户家庭可买2套、单身1套，非核心区均可再买1套；非深户在核心区购买1套需1年社保，非核心区不限购。多孩非深户家庭可多买一套。⚫降低首付，首套15%，二套20%。多孩家庭买二套房可参考首套贷款。⚫增值税5改2⚫商品住宅和商务公寓取消限售、限价。 ⚫本市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在全市范围内购买住房的，不再审核购房资格，不再限制购房套数。 广东人民银行9.30新政 ⚫首套、二套住房贷款最低首付款比例统一为15%⚫允许满足一定条件的存量房贷重新约定加点幅度，促进降低存量房贷利率 房地产政策“组合拳”全面实施 2024年房地产政策全面放松，一整套涵盖从地方调控限制、贷款支持、税费减免以及中央专项资金支持的组合拳全面实施。尤其以货币化安置为主的方式推动100万套城中村和危旧房改造，为大量二三线城市直接注入新增购买力，助力楼市止跌 房地产政策“组合拳” 取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准 降低住房公积金贷款利率、降低住房贷款的首付比例、降低存量贷款利率、降低“卖旧买新”换购住房的税费负担 新增实施100万套城中村