2025年存量时代楼市的特征、趋势及机会研判

2025年存量时代楼市的特征、趋势及机会研判 以客户为中心，持续提供卓越高效的不动产交易、运营和投资服务，促进城市的发展繁荣 Contents 目录 Part1宏观经济形势背景 Part22024年房地产发展形势 Part32025年市场趋势及机会 01 宏观经济形势背景 当前经济运行压力加大，投资、消费增速持续放缓2024年全国实际GDP增速50，低于2023年经济增速54，分季度看，2、3季度经济运行压力明显加大，GDP实际增速下滑。其中，固定资产投资、社零同比增速持续放缓，且均低于GDP增 速，仅出口金额增速较快，明显带动经济增长 中国GDP当季值及GDP增速 万亿元 中国投资、社零、出口金额同比增速 500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 00 63 49 52 53 54 45 47 46 292 316 328 357 305 329 342 374 23323623923122432462492412 中国GDP当季值当季同比 70 60 50 40 30 20 10 00 120 100 80 60 40 20 00 20 232 233 234 235 236 237 238 239 2310 2311 2312 242 243 244 245 246 247 248 249 2410 2411 2412 固定资产投资完成额累计同比社会消费品零售总额累计同比出口金额累计同比 2024年就业压力增加，居民收入面临下降压力从消费端来看，2024年全国就业形势更加严峻，城镇调查失业率上升至5054。在宏观层面进一步表现为个人所得税负增长，居民收入面临实质性下跌。同时，量入为出下，居民削减非必要 支出，全国消费需求减弱 60 58 56 54 52 50 48 46 44 2023至2024年12月中国城镇调查失业率 51 50 5 500 400 300 200 100 00 100 200 2022至2024年全国个人所得税累计同比 2023年起，全国个人所得税 进入负增长阶段 159 231 232 233 234 235 236 237 238 239 2310 2311 2312 241 242 243 244 245 246 247 248 249 2410 2411 2412 222 223 224 225 226 227 228 229 2210 2211 2212 232 233 234 235 236 237 238 239 2310 2311 2312 242 243 244 245 246 247 248 249 2410 2411 2412 个人所得税累计同比 中国31个大城市城镇调查失业率中国城镇调查失业率 2024年财政承压，必须通过发债来发挥稳增长作用 2024年起全国税收收入增长停滞，截至12月累计同比增长13、多数月份负增长。财政收入承压限制政府支出及投资，必须通过发行国债补充财政的方式发挥财政稳增长的作用。分投资类别看，房地产开发投资连续3年负增长，主要是靠制造业投资及基础设施建设投资推动 200 150 100 2022至2024年全国一般公共预算收入累计同比 2021至2024房地产开发投资、制造业投资及 基建投资累计同比增速 2023年持续收窄 2024年再次 负增长 房地产开发投资负增长固定资产投资靠制造业投资和基础设施建设投资支撑 25 20 15 50 00 50 100 150 一般公共预算收入累计同比 10 222 223 224 225 226 227 228 229 2210 2211 2212 232 233 234 235 236 237 238 239 2310 2311 2312 242 243 244 245 246 247 248 249 2410 2411 2412 5 202202 202203 202204 202205 202206 202207 202208 202209 202210 202211 202212 202301 202302 202303 202304 202305 202306 202307 202308 202309 202310 202311 202312 202401 202402 202403 202404 202405 202406 202407 202408 202409 202410 202411 202412 0 5 10 15 房地产开发投资累计同比制造业投资累计同比基础设施建设投资累计同比 财政政策持续发力，托底经济运转短期财政政策发力，发布10万亿化债方案，降低地方政府财政压力，加速风险出清。叠加各地自主推出的消费补贴、家电补贴、汽车以旧换新补贴等，抵御下行压力，托底经济运转 四个注意点： 1十万亿专项债属于换水，而非放水，更非替地方政府兜底还债，只是隐债显性化，并用长债置换 2化债主体是地方，中央没有兜底，主要集中在经济大省 310万亿化债，化的是债务的暴雷的风险，与2008年4万 亿投资拉动经济有本质区别 4并未化解全部隐形债务，债务压力仍然存在 特朗普上台掀起新一轮贸易战，国际贸易压力增加特朗普执政后迅速开启新一轮加征关税，2月1日起，对进口自中国的商品加征10的关税。而根据其竞选主张，未来对所有中国商品征收60的关税，预计2025年出口环境面临更大压力 1对等关税政策 特朗普计划签署行政令，要求美国对进口商品征收与他国相同的税率，即“对等关税”。 2对墨西哥和加拿大商品加征关税 2025年2月1日起，特朗普政府宣布对墨西哥和加拿大商品加征25的关税。 3对中国商品加征关税 特朗普政府宣布对中国商品加征10的关税。 特朗普还计划对所有进口自中国的商品额外征收10的关税。 4对全球其他商品加征关税 特朗普政府计划对所有进口钢铁和铝征收25的关税 特朗普还提出对全球所有进口商品征收10的基线关税。 5对特定行业加征关税 特朗普计划对汽车、药品和半导体芯片行业征收25左右的关税。 特朗普上台后迅速加征关税 新一轮贸易战、科技战已经开始 自美国大选后，中美双方新一轮的贸易战、科技战已经开始 中方行动美方行动 12月2日，美商务部工业和安全局新修订的《出口管制条例》，正式将中国140家半导体企业列入“实体清单”。而且对24种半导体制造 设备3种软件工具以及HBM芯片的出口加大了限制。 出口退税重大调整，取消、下调260多项产品退税 12月3日对镓、锗、锑、超硬材料、石墨等关键原料进行反制措施，不仅禁止国内企业出口美国，“管辖”限制转口出口到美国的单位 12月3日晚，中国半导体协会、中国汽车工业协会、中国互联网协会、中国通信企业协会集体发声，呼吁国内企业审慎选择采购美国芯片。 12月5日，财政部就政府采购活动中既有本国产品又有非本国产品参与竞争的，对本国产品的报价给予20的价格扣除，参与评审。 12月9日，国家市场监督管理总局对英伟达公司开展立案调查，聚焦英伟达2019年收购以色列芯片厂商Mellanox（迈络思）一事 美国还联合日本、荷兰等国，干扰中国和第三方国家之间的正常贸易，不允许这些国家给被列入“实体清单”的中国企业提供任何采用美国技术设计或者制造的芯片。 12月23日，美国启动301条款调查，将于2025年把中国芯片的关税税率从目前的25提高到50。 2月1日，特朗普签署行政令，依据美1976年颁布实施的《国家紧急状态法》宣布国家进入紧急状态，对来自中国的商品加征10的 关税 1月2日，中方对10家美国企业采取不可靠实体清单措施，禁止上述 企业从事与中国有关的进出口活动 2月4日，发布对钨、碲、铋、钼、铟相关物项实施出口管制的公告， 对仲钨酸铵等25种稀有金属产品及其技术实施出口管制。 2月10日，对原产于美国的部分进口商品加征关税。对煤炭液化天然气加征15关税，对原油农业机械大排量汽车、皮卡加征10关税 2月10日，特朗普发布行政令，宣布自2025年3月12日起，对从所有国家地区进口的钢铁产品加征25的关税 2月11日，再次发布总统行政命令，自2025年3月12日起，对从所有国家地区进口的铝产品加征25的关税中国的铝产品自2018年起就在被加征国家名单内，现关税从加征10上调到25 美国降息，人民币进入升值通道，不利于出口增长 2024年9月起，美国再度进入降息周期，未来随着美国利率持续下降，资本流出美国，人民币再度进入升值通道，不利于出口增长 2024年9月19日，美联储开启降息周期，首次降息50BP。 2024年11月8日，美联储再次降息25BP 2024年12月19日，美联储再次降息25BP 74 72 7 68 66 64 62 6 58 2022至2024年中国官方储备及人民币汇率 美元降息、维持低息阶段，人民币升值 美元加息、维持高息阶段，人民币贬值 美元进入降息阶段人民币再度升值 6 5 4 3 2 1 20198 201912 20204 20208 202012 20214 20218 202112 20224 20228 202212 20234 20238 202312 20244 20248 202412 0 美元兑人民币汇率美联储目标利率 2024年中国持续降低市场利率 2024年79月，在美联储开启降息前，中国顺应经济形势变化，降低市场利率，试图推动经济企稳，在4季度实现M1同比跌幅持续收窄，经济环境好转。但当前美联储降息进程缓慢，中国仍面临外汇储备流出、汇率的压力，短期中国货币政策的操作空间仍然有限 45 40 35 2023至2024年中国利率变化 美联储降息前密集调整市场利率 80 60 40 2023至2024年12月中国M1同比 30 25 20 15 10 7天逆回购利率1年MLF利率5年LPR 1年LPR 20 42 74 231 232 233 234 235 236 237 238 239 2310 2311 2312 241 242 243 244 245 246 247 248 249 2410 2411 2412 00 20 40 60 80 100 房地产业增加值连续下跌、拖累经济增长2022年至今，全国房地产行业增加值连续下跌，至2024年跌至846万亿元，同比下跌39。占GDP比例跌至63。2024年房地产业对GDP增长的贡献率为246，实质性拖累经济增长 2016至2024年全国房地产业增加值及占GDP比例 2023至2024年中国房地产业对GDP累计同比增长的贡献率 万亿 1200 1000 800 600 400 200 000 201620172018201920202021202220232024 房地产业增加值占GDP比例 90 82 82 838383 77 7168 63 776 833 855 904 880880 846 621 693 80 70 60 50 40 30 20 10 00 400 200 000 200 400 600 800 302 202303 202306 202403 202406 202409 202412 082 202309 041 202312 093 600 642 453 246 宏观经济形势背景 宏观经济形势背景 产 房地 环境 外部 环境 内部 经济运行压力加大 就业形势面临压力，收入增长不稳定，消费需求不旺盛 财政收入增长面临压力，投资发力受限制 新一轮贸易战开启，国际压力增加 美联储降息进程缓慢，外汇储备仍面临流出的压力 受限于利率差，以及汇率波动风险，短期货币宽松的环境有限 2024年房地产业GDP进一步下降，拖累经济增长 2025年稳经济，仍需要房地产业发力 02 2024年房地产发展形势 一、楼市调控政策导向 楼市政策演变：二季度守势、四季度全面进入攻势 两个条件 给出稳经济、稳