西部策略首席解读828地产系列政策及投资建议

发布时间：2026-08-29 一、AI总结内容 一、核心要点 1. 地产政策本质是用居民与房企现金流修复资产负债表，关键变量为房价，若房价企稳回升，地产与消费板块将彻底反转2. 判断未来1-2个月房价震荡企稳，3-5个月或快速拉升，中长期回归新的常态，目前房价环比回落幅度已明显收窄3. 地产股上涨空间大于消费股，建议将持有的老消费股换为地产股，地产股或有2-3倍空间，消费股或有50%-60%空间 二、政策解读与后续预判 1. 828地产系列政策非孤立政策，是6月提出修复居民资产负债表、7月明确稳房价要求的延续，不排除9月出台924政策组合拳2.0 2. 政策核心包括两方面：一是现房销售制度，可从短期供给受限、中期提升建房成本、长期改善购房意愿三维度维稳房价；二是居民贷款上限从30年拉至40年，本质为缓解购房资金压力、增加购房需求，比降首付更有效 3. 房价走势分三阶段：未来1-2个月政策观望期房价震荡走平，3-5个月或快速拉升，中长期进入新的供需均衡状态 三、投资线索 1. 地产股当前估值处于历史底部，多数个股PB不足0.4倍，若房价企稳，PB或修复至0.8倍，叠加杠杆率高，股价或有2-3倍上涨空间 2. 四季度投资胜负手大概率为黄金有色，地产和消费或为明年投资胜负手，当前需重视地产股投资机会 四、风险与关注 1. 房价企稳回升的幅度和速度可能不及预期，影响地产与消费板块的反转节奏2. 9月政策组合拳2.0若未出台，可能延缓地产行业的修复进程 二、音频原文（转写） 大家好，欢迎参加西部策略首席谈1周路演回顾总结目前所有参会者均处于静音状态下面开始播报声明。本次电话会议服务于西部证券研究所客户不构成投资建议相关人员应自主做出投资决策，并自行承担投资风险。西部证券不应使用本次内容所导致的任何损失，承担任何责任专家发言内容仅代表专家，个人观点不代表本公司观点。本次会议内容不涉及。 及国家保密信息，内幕信息未公开重大信息商业秘密，个人隐私不得涉及可能引发不当炒作或股价异常波动的敏感信息，不得涉及影响社会或资本市场稳定的言论。未经西部证券事先书面许可，任何机构或个人不得以任何形式复制刊载转载转发。引用本次会议内容，否则由此造成的一切后果及法律责任，由该机构或个人承担等公司保留追究其法律责任的权利。嗯，好那个各位投资朋友现在开始啊呃呃晚上好策略主席内容和大家一起解读一下那个呃昨天那个发布的地产系列政策。 呃，那么很多那个地产行业，他们从行业视角去啊，解读这个问题，那我是从那个策略角度解读这个问题啊先讲结论啊，信贷政策的本质是用呃居民和呃和地产企业部门的资产代表啊，用那个居民和地产公司的现金流样表去修复居民部门以及地产。企业资产代表的一个过程，呃，其中的关键力量就是房价呃，如果这个政策能够带来房价的一个行稳回升，那么这个政策对于整个地产行业对于整个那个消费资产啊的反转就是一个非常有利的政策，呃，我们看看的话就是呃短期来看，可能未来一两个月内呃，房价基本上是震荡企稳，然后呃未来的两到三个月内，那市场房价有可能会有一波呃快速的拉升呃，然后呃呃在未来的三到五个月，这种中长期来看的话那长看的话，房价会回归一个新的常态，但现在的一个特征是什么？ 现在的特征是呃，房价已经呃，环比回落幅度已经明显的收窄，那这也就意味着这个政策啊。虽然它对房价的影响力度可能没有那么大，但是只要一点点正面的影响，那么就有可能会带来房价，确认企稳回升啊，一旦房价确认企稳回升啊，那么地产和消费地产和消费呃，这两个板块基本上就能够彻底的反转。然后地产股的话，我们判断呃可能会有两到三倍的空间，呃消费股的话可能是50%到60%的空间啊。 如果大家手里有一些所谓的老配消费股的话，我们是建议在目前的位置上可以把它全部或者说绝大部分换成地产股。呃，因为地产股和消费股，它们反转的前提都是一样的，都是房价企稳回升，但一旦房价企稳回升地产股两三倍空间消费股可能就5%60的空间，呃，所以呃地产股，它的一个空间会更大，而当前当前的地产系列政策，它其实是一个呃呃，它转向会非常明确转向，因为非常明确，而且它是连续下来的，呃就是6月份。 这618求职明确提出要修复居民部门正常的代表，然后7月底的政治局会议，并指出如何修复居民部门。啊，代表就是房价要企稳回升政治局会当时政策原委讲了一句话，这句话叫把稳定房地产市场的任务呃提升到切实筑牢安全屏障的高度，那这也就意味着稳房价才能够修复市场不代表。那么9月份到8月份，那这是7月底，那现在8月8月底8月份的时候呢，进度出了一个政策，那这个政策是什么呢？ 这真的就是那个地产系列政策如何稳房价如何稳房价？那这问房价的，它的一个解读的话就是用那个地产和居民部门的现金流量表去修复地产和居民部门的资产代表。那中间的一个最关键的变量就是房价就如何维稳房价就是用现？去修复市场代表啊，那么不排除9月份可能会有924政策组合成2.0，就是这种可能性，它排除的那这种政策组合成呢？ 其实就是进1步用财政的力量去回稳房价，修复市场的代表，所以呃呃8月就8月28号昨天的地产系列政策，它根本就不是孤立的政策，它是6月份提示修复，这份代表7月份明确。呃维稳房价才能够修复资产负债表，那么8月份昨天的政策就是如何维稳房价，用现金流量表去修复资产负债表，维稳房价，那么9月份有可能会出政策组合拳，所以我们认为呃整体来看现在呃地产和消费。就所谓的老跟消费已经是历史级的底部区历史级的底部区那么地产股。 在未来半年内啊，有可能会出现两到三倍两到三倍的这样一个空间啊，那么具体来说，我分成六个点和各位领导做个汇报啊，那第一个点的话就是呃，呃，我们到底怎么去解读房企，它的预售制改成现房销售。那它既是一个趋势，既是一个这种时代的变化，那它也从三个维度上能够在短期中期长期三个维度上那个维稳房价，而我们刚才一直在讲，就是维稳房价本身就是修复居民和地产行业的生产代表。那具体来说，为什么我们觉得昨天的这些系列政策能够从短中期短中长三个维度去都有房价呢？ 那么从短期来看？呃现房销售，它会导致短期的新房供给阶段性的一个受限，那扭曲楼市的一个供需结构，那 它会对新房甚至二手房的房价都会形成一定的支撑。呃，虽然现在虽然现在那个房价呃仍在回调，但是我们刚才讲到。房价环比下行的幅度已经在明显的收窄了，所以这种新房供给即便出现小幅回落。 那对于维稳房价，无论是信号意义还是实际意义，都是不可小觑的，都是不可小觑的。呃，呃，简单来说就是什么呢？简单来说，就是房价已经接近自然界底的这个时候。那当前的现房销售，它在短期内能够扭曲楼市的供需结构，也就是说，呃限制限制信房的供给，那这种边际的一个小的变化就能够加速房价更快的处理回升。 那这是第1个短期来看。呃，那么中期来看是什么呢？中期来看的话就是现房销售制度呢？它也会那个它必然会那个占用地产公司的现金流量表。 那因为之前是期房销售嘛，现在是现房销售，现在和未来现房销售，它会占用地产公司的现金流量表，那这也就意味着地产公司的建筑成本，它一定会回升的。那么从中期来看，新房的销售价格大概率也会有一个回升，也就是说，从中期来看，这个制度的变化就能够支撑房价，因为它是从地产公司成本端成本端去支撑房价的。那么，从长长期来看呢，就是现在的现房销售制度呢。它能够增加新房销售的安全性，那前几年那个预售之下的各种乱象呢，也能够被有效的遏制住，那它能够中长期那个修复啊，或者说中长期那个激发年轻人对于购买新房的这样的需求和信心。 所以我们认为呃呃，第一个政策就是房企的那个现房销售政策，它从短期中期和长期，它能够都是能够维稳房价的，都是能够维稳房价的，而我们一直要强调只要房价企稳回升那整个那个地产和居民部门的生产负债表。能够得啊修复所以这个政策整体来说的话呢？就是或者说现房销售这个政策本质，它其实就是用地产行业地产行业，或者说地产公司的现金流量表作为背书，那么短期是约束新房供给重要，中期是提升地产公司的建房成本。 长期是改善年轻人的购房意愿，那么短中长期呢？它都能够呃都能够对于房价形成，尤其是现在那个房价以及经济自然企稳的状况下，那这个政策呢？它能够快速快速带来房价的一个基本回升。而只要房价企稳回升的话，那资产代表就能够得到修复。 为什么资产代表修复特别关键？这个大家一定要听到后面我会重点难看，为什么市场不代表是中国近期所有问题的症结，就是资产不代表还没有修复，或者说就是房价还没有企稳那第二第二点那个呃第二个政策，我们关注到的话其实就是市场，这今天其实大家也在讨论了就是贷款的居民贷款的上限，从30年拉升到了40年，但这个政策有些人是在吐槽的，但我们认为这个政策它其实变相可以看作是降低首付比例，但相较于降低首付比例这个政策拉升贷款期限拉升贷款期限，这个政策能够从中期维度上缓解购房者的资金压力，这是很重要的，这是很重要的。 只要购房资金压力缓解的话，那他也会编辑增加购房需求。而只要是增加购房需求，或者说像前面那个政策对吧降低新房供给那这个政策是增加购房需求，那这2个政策结合在一起，就是能够带来房价的一个快速企稳回升。那么具体来说就是呃，如果说是降低首付比例的政策，它虽然能够缓解购房当。资金压力，但是呃，虽然但是如果是首付比例越低的话，那后续的月供压力就会越大，那但当前的房贷上限从30年提升到40年。 它是能够明显缓解中期和短期短期和中期的一个月光的压力的。那从这个角度上来说，这个政策是呃，更这个政策相较于纯粹降低首付比例，那他其实对于那个购房者，那个呃购房需求的一个支撑力度可能会会更大，那 这是第一点，第二点的话，就很多人他会测算嘛，就是呃那个还款上限还款时间上限，从30年拉到40年的话，那最终偷偷的一个呃合计的一个还贷的金额，他会明显的增加，那很多人就会吐槽这个政策，它反而会增加购房者的累计购房增刷巴拉巴拉巴拉但这种说法完全是错误的，那为什么因为房贷你只要做房贷，那房贷本质就会房贷的本质是什么呢？ 房贷的本质就是用更大的累计的，供购房的总支出对来换取什么来换取中短期的首付和月供压力的减低？我这里面再讲一遍我我要么就是那如果要吐槽那个呃购房累计总支出总包由于由于那个房贷越来越大的话，那呃我如果要吐槽这个的话，要么我就直接那个现房，我就直接现金买房那现金买房的话，我支付的一个金额的啊，总包相对来说是最少的，但只要我贷款的话，那我支付的这个啊啊，支付的这样一个购房金额的总包肯定会增加，肯定会增加。 但但是我增加这种购房金额的总包的目的是什么，目的是就是减轻我首付和活和月供的压力。所以从根本上来说，这个政策的本质，它和那个降低首付是一样的，或者说，这个政策比降低首付更有效它缓解的血供压力。这个政策本质是增加购房需求，增加购房需求是快速回稳稳的，所以我们可以看到啊，这些政策它其实本质上从之前的对整个地产行业的限制到转向现在对整个地产行业的支持，对那限制的是短期的供给增加的是中长期的需求，它是整个扭转地产行业的1个呃，一个这样个中长期的叙事的，所以我们呃整体来看的话就是当前这样的拉长那个还款期限拉长贷款期限的这个政策，它本质其实就是在于鼓励居民部门的一个购房需求，也就是说，用居民部门的现金流量表做支撑快速维稳房价，所以这个政策本质上和前面那个政策是一样的，就是用现金流量表作为支撑来维稳房价而只要房。 价企稳回升，那它对于整个地产行业，对于整个居民部门的资产负债表就能够得到修复，所以呃所以昨天的政策昨天的政策呢？最最本质是什么呢？就是用现金流量表去修复资产负债表用现金流量表去修复市场代表，那这是第二点，那么第三点的话就是如何评价那个当前地产系列政策。对于房价的影响，我们认为可以分成三个阶段，那第一个阶段的话就是啊，在未来的一到两个月内可能是政策的观望期，所以成交有可能会缩掉，反而成交有可能会缩掉。 那么未来一到两个月内的房价是有可能会震荡走平的。那其次在未来三到三到五个月内呢，呃，供给收缩新房的供给收缩，它会明显的显现出来。那呃，那个购买方的购购买方的购房的意愿呢，也能够得到释放，所以我们认为在未来三到五个月内未来三到五个月内，也就是说在那个今年底