西部金融地产大音西声 第三十八期保险与地产政策解读

发布时间：2026-08-24 一、AI总结内容 一、核心要点 1. 地产新政：上海8月21日推出5方面8项措施，含公积金调整、差异化二套首付、外环外购房补贴（单套最高8万、总额2亿，至2027年3月），定位为巩固回稳、外围去化，未放松核心区限购框架 2. 国务院会议：未升级增量政策，重心为稳投资，待存量政策落地效果决定增量政策；出口存下行压力，消费政策空间有限，地产未单独提及 3. 保险新规：《保险公司资产负债管理办法》2027年1月1日实施，过渡3年，核心变化为寿险指标从有效久期缺口转向利率风险对冲率（50%-150%），利好红利类OCI资产；《非车险综合治理行动方案》聚焦全链条规范，利好头部险企 二、投资线索 1. 地产：关注上海布局多的头部房企（华润置地、招商蛇口等）及上海本地国企（城投控股、中华企业等）2. 保险：关注财险非车险板块增速、综合成本率等指标，跟踪头部险企新兴险种布局节奏三、风险与关注 1. 地产：政策落地效果不及预期，外围去化进度缓慢2. 经济：下半年出口下行压力超预期，消费增长乏力3. 保险：新规实施前险企达标进度，非车险治理中小险企合规压力 二、音频原文（转写） 大家好，欢迎参加西部金融地产大1牺牲第38起，保险公司资产负债管理办法解读，目前所有参会者均处于静音状态下面开始播报声明。本次电话会议服务于西部证券研究所客户不构成投资建议相关人员应自主做出投资决策，并自行承担投资风险。西部证券不应使用本次内容所导致的任何损失，承担任何责任专家发言内容仅代表专家，个人观点不代表本公司观点。本次会议内容不涉及。 及国家保密信息，内幕信息未公开重大信息商业秘密，个人隐私不得涉及可能引发不当炒作或股价异常波动的敏感信息，不得涉及影响社会或资本市场稳定的言论。未经西部证券事先书面许可，任何机构或个人不得以任何形式复制刊载转载转发。引用本次会议内容，否则由此造成的一切后果及法律责任，由该机构或个人承担。本公司保留追究其法律责任的权利。 呃，各位投资人早我是西部证券房地产分析师李瑶今早上给我汇报我们本周的这个观点啊，标题是胡八条精准疏通置换利好外围去化。呃，上周啊，我们看到上海市出台了这个沪巴桥地产新政呃，实际上是由这个上海市的这个六个部门啊，联合印发的一个关于优化本市房地产政策措施的通知，我们看到的是包括这个住建委啊，市房管局市财政局啊市这个上海市分行人民民银行是这个金融监管局，包括市公积金呃管理中心啊，一共这个六个部门在自上海市的进行了这么一个呃地产相关的一个新政。 呃，整体上我们看到新政的这么一个变化，是从这个优化住房公积金提取优化个人住房信贷啊，实施以旧换新 啊，购房补贴推行房票安置啊，推进收购二手房啊，用用于保障性呃租房等五个方面八项呃措施啊进行啊，指导旨在更好的满足居民的刚性和改善性的住房需求啊，促进房地产市场平稳健康发展。呃本通知措施的话呢？是自这个8月21日而起，就这个实行呃，我们就不去挨个的去逐条去念啊，每条的一个具体情况，我们就简单的做一个总结主要分三点去讲一下本次的这么一个新政的一个变化，以及它的一个一种影响啊。 第一点的话，我们看到它对政策上是一个呃定性的一个，这种呃情况是巩固回稳的一个这种精准的做增量的一个布局而非全面性的放松。我们看到本轮的这个政策，它是以降低改善置换的交易成本啊，输送一二手联动为主线，它并没有调调整这种限购资格框架。同时的话呢，它那个信贷与补贴这么一个主要还是锁定在这种外环外的这种新建啊商品房外环内的二套商贷首付规则啊，为时不变体现了这么一个核心区的稳预期，外围区的粗去化与置换的一个这么差异化的一个思路啊，这是第一点第二点的话呢，我们看它其实就有这个三条抓手相配合的，第一是公积金现房可提公积金啊，付首付即即提又贷啊购房提取频次与额度放宽，像契税啊及配套车位呀，包括像储藏室啊等等，都纳入了一个可以提取支付的范围。 这个是第一点公积金的使用是更为灵活了。第二点的话呢？是信贷方面我们看万环万的话像，包括呃宝山啊嘉定全域啊等等。二套商贷最低首付比例由不低20%调到啊不低15%啊，与首付对接门槛是这个对齐的外环内二套。 则仍为不低25%啊，实行差异化的一个这么一个调整，这个是第二点第三点的话呢，我们看它还有一个叫这个才叫这个财政补贴的呃外环外买新加1年内卖旧的这么一个贷款补贴与跨环定额补贴可叠加单套最高到。8万元贷款类补贴，另设2亿的一个总额啊，用完截止明确的话呢？他这个执行到这个2027年的3月31日，以这个时间限度以及额度总限度来约束引导置换的一个呃呃推进。以上三点，我们可以看到是整是本次政策的一个呃核心抓手啊，公积金啊，信贷呀，财政补贴啊三者啊，互相结合对这个楼市进行进一步的一个呃辅助，以及这个促进，然后第三点呢，我们可以看到它其实除了这种短期的这种政策调整啊。 也包含引用这种中长期工具的一些啊，同步，比如说我们看到房票纳入了这个征收拆迁安置选项啊，聚焦城中村与旧改呃有助于安置需求，向市场化购房转化。同时的话呢，中心城区包括含普通外环内的加快收购2手房改保租房，有助于盘活中心存量，增加保障性住房的供给，与商品房啊住宅。交易啊政策形成这么一个呃差异化的一个分工，所以我们看到整体上上海市的一个政策啊，是紧跟在北京新政后的一周出台的这种相关政策，同时候呢，由于上海的一个这种楼市基本面其实我们看到从今年以来相对来讲已经是呃国内最好的一个城市，即便如此也出台了这么一系列的一些这种啊，可以说楼市新政啊，对于这个这个外环外这种新房啊，包括对于置换这个二手房啊等等的，有了进一步的一个促进。 啊跟支持呃，所以我们可以预期啊，就说整个一个楼市的政策。呃展望这个q4整体上还是一个呃稳中有进促进的，这么一个大方针是保持不变的。呃，短期来看的话呢，我们认为对板块来说可能是有一个呃情绪上的一个影响。特别像是在这种上海市啊，核心布局的一些房企啊，我们认为在短期是有比较强的一个催化。 呃，这边的话呢，我们认为有两个一个主线啊，第一个的话呢，我们建议关注这种呃在上海市布局较多的这种呃高能级的啊，这种优质头部的这种开发商啊，比如说像这个华润置地呀，招商蛇口啊，保利发展啊，绿城中国啊，中国经贸以及这个建发国际啊第二点的话呢，也建议关注上海市啊本土本地的这么一些啊，优质国企啊标的啊，比如说像这个啊城投控股啊，中华企业啊，浦东金桥啊等等，以上是我们本周的一个啊汇报各位投资者朋友们，大家早上好，我是西部银行陈小凯，那么上一周八月十七号国务院第十二次全体会议召开。 那么如果说七月中旬的经济座谈会和七月底的政治局，会议是给下一阶段的经济工作。和政策定方向定目标的话，那么这次这个国全会，那么就是要为下段下阶段经济工作做具体的一些部署。那么如果我们从银行研究的视角去解读这次会议的话，有哪些核心要点是值得关注的呢？呃，我想有三点。 第一个是从增量政策的表述来看，那么这次国全会跟之前7月底政治局会议的表述基本一致并没有做升级，也就是说仍然强调第一个要充分发挥存量的政策效能，第二个呢是要及时谋划出台务实管用的增量政策。那么这两句话怎么解读我想可以这么想，第一个是存量的这个政策，其实它的空间是没有打满的，就是存量的施政空间仍然存在。政策效能并没有并没有完完全全发挥出来，那么这样就这样就实际上是掣肘这个增量政策出台就是如果这些这些存量政策能够发挥效用了，经济能够实现稳增长，特别是投资这一块也能够稳增长了，那么其实增量政策释放和落地就不一定了，他只是说有这么一个工具储备，那么如果存量的这这些政策落地实施之后，这个政策的施政效果不是很理想，经济增长可能还是有下行的一些风险，那么这个时候增量政策才可能真真正正的落地和释放。 啊，这是第一点，第二个呢是下一阶段，不管是存量以及可能的增量政策，还有市政的这个目的或者说核心重心啊。肯定还是要落在投资领域，那么有哪些表述可以去佐证这个观点呢？比如说要从头紧抓十五五的重大项目落地实施第二个呢是加快落实。六张网的建设实施方案还有什么呢？ 要促进民间投资以及对新兴领域新型的这个基础设施消费升级等等方面。投资给予更多的支持，所以我们看这三句话的表述本身就是比较紧迫的，那么其实也可能反映这个上层对这个稳投资的决心。而且呢，我们去看这个二季度总体投资增速还是下滑的，那么这个可能一方面源自一季度的时候整体投资发力节奏偏前倾第二个呢，也有可能是今年是地方换建大年，而且呢？可能在这种正确政绩观和划债约束之下，很多项目的上马这个节奏是偏缓的，那么还有一点是什么呢？ 就是在我们这个大链科技的政策引导，或者说这个顶层设计之下。很多传统的基建项目，它可能还是要给一些新兴产业的项目落地让位腾空间。所以说这三点因素第一个一季度节奏前倾，第二个呢是化债和这个地方换建的一些边际上的约束，以及第三个新兴产业挤占。传统基建的空间，那么这三点可能是导致二季度投资增速回落的一个原因，这怎么那么后面怎么看呢？ 其实我们去看后面如果要维持稳增长或者说稳投资这个最重要的市政目标的话，其实留给这个上层或绝对层的这个窗口时间已经不多了，其实满打满算又不足五个月了，所以说之后跟投资相关的一些政策，不管是加码还是像说1些相关落地项目的落地估计还是会提速的，这个是下一阶段的这个市政重心，那么其他还有一些关注点，比如说像出口消费地产这个这次会议怎么表述呢？首先我们看出口这个会议强调很简单，就两点第一个是要稳外需第二个呢是要促进贸易平衡，但是上半年的出口增速好，有很多支撑因素，比如说像这个呃外围有地缘冲突，导致油价上涨，那么有输入型的这个通胀，那么这个时候全球能源替代。 可能就是一个支撑因素。另外呢？像ai电子产业，那么我们制造业是比较制造业的产业链是比较齐全的，那么这个可能也是一部分的这个支撑因素。但是下半年来来看的话像，比如说像一些边际的一些因素，比如说像中欧之间的贸易摩擦升级啊，以及还有一些呃，上半年能够支撑出口的一些因素，也有可能出现边际回落的这个趋势，那么这两点结合来看的话，下半年的出口增速可能还是面临一定的下行压力，那么这段空缺增量的缺口可能主要还是要靠投资，就是我们刚刚讲的加码上项目上投资。 这个通过这个手段去弥补啊。那么针对消费的话，其实我们看这一次国全会的定调，呃也不说定调吧，就是表述和琢磨是非常非常有限的，其实就说了一句话，就是要协同推动投资于人和。促进消费加大政策资源倾斜，那么这句话什么意思就是消费的这个政策或者施政的方向。其实我们之前在解读政局会议的时候也提到过已经发生了根本变化之前呢，是希望解决大家没有钱买的问题，那么更加侧重的是商品消费需求端的刺激，但是后面呢，发现这个可能会打乱原有的置换周期。 比如说你打算明年买的电子产品，因为现在有国股，那你今年买了，那么对于明年的增速来讲就是不好的因素，因为把今年的基数拉高了，明年这块增量又空出来，这个是一方面，另外一个呢是如果能够刺激服务型消费的一些增讲的话，比如说我们之前也观察到啊，像一些地区请家政保姆来上门，做保洁的话是有政府的补贴，政是有一些政府的这个补贴的，那么这些都是资金服务消费的一些政策，那么这种来讲可能对于财政压力也相对偏小一点。 啊也不会打顿，也不会打乱这个商品的置换周期，所以说从这维度去看的话，呃后面消费相关的一些政策可能也比较有限，这个增量政策空间可能没有我们想的这么多。那么政策的这个优先级可能也相对靠后一一点，那么这是消费那么地产的话，这次是完全没有单独提及有这种相关政策部署的，那么我们自己判断的话，只要后续啊，这个地产市场，它不会触及这种金融，稳定这种金融这种系统性风险。那么后面可能就不会给很多政策了，而且呢，我们自己也判断就是嗯地产的销售和这个投资的一些数据，它的一些边际变化可能也不是后续政策出台的一个指向标或者毛啊就是啊或者说可以这么讲，这个销售数据很差，但是政策也不一定能够出很多啊。 原因就在于这个一阶段，这个筑牢安全屏障啊，保证地产这个市场和这个行业的运行是安全的，这个可能才是目前施政的最核心的目标。那么以上这么几点就是我们自己归纳和分析国乡会对于下一阶段经济工作的一些核心的关注的要点