828地产系列政策快评：地产政策，反转了吗？

策略周报 证券研究报告2026年08月31日 地产政策，反转了吗？ 828地产系列政策快评 核心结论 分析师 1、政策核心：用“现金流量表”修复“资产负债表” 曹柳龙S0800525010001caoliulong@research.xbmail.com.cn王超特S0800525100005wangchaote@xbmail.com.cn 8月28日央行、金融监管总局、住建部、证监会等联合出台的一揽子地产新政：房贷期限30年→40年、推行现房销售、房企融资制度重构等等，以居民和地产企业的“现金流量表”为基础，为房价企稳和“资产负债表”修复创造条件。 2、政策解读（1）：现房销售——短中长期3个维度支撑房价 联系人缪一宁miaoyining@research.xbmail.com.cn （1）短期：现房销售会约束新房供给，给楼市供需结构带来阶段性调整，对新房和二手房价格都可能形成支撑。（2）中期：现房销售会占用房企的大量资金，提升地产公司的财务成本，从成本端支撑新房售价。（3）长期：现房销售能够遏制过去预售制下的各种乱象，增加新房销售的安全性，也会系统性修复居民的购房需求。我们认为：在当前房价环比降幅持续收窄的背景下，现房销售制度有望对房价加速企稳形成贡献，进而修复居民部门和地产公司的资产负债表。 3、政策解读（2）：房贷期限30年→40年——缓解月供压力，增加购房需求 居民贷款的时间上限从30年拉长到40年，从中期维度上缓解购房者的月供压力：鼓励居民部门的购房需求，平滑居民部门的现金流量表，进而对房价加速企稳产生渐进的贡献。与现房销售政策一样，都是“用现金流量表修复资产负债表”。 4、当前经济的根本性症结：居民资产负债表仍待修复 22-24年美联储激进加息导致财富跨境外流，居民部门的现金流量表承压；而国内主动“化解”地产泡沫则导致居民部门的资产负债表承压。24年9月美联储开启降息周期，跨境财富回流，居民部门的现金流量正在修复；但房价持续调整导致居民部门的资产负债表继续承压。在居民部门的资产负债表得到系统性修复之前，内需消费可能阶段性反弹，系统性的修复还需持续关注政策落地效果。 5、政策“组合拳”：6月定调→7月确定方法→8月落地政策→9月可能加码 6月18日，求是网发文“加快修复居民部门资产负债表”，定调当前经济问题的症结；7月底政治局会议将稳房价提升到“安全屏障”高度，确定修复资产负债表的具体方法；8月28日地产系列政策落地，用房企和居民部门的现金流量稳定房价，修复房企和居民部门的资产负债表。我们判断：如果9月18日美联储不加息，有望为国内政策加码推进创造更有利条件，进一步加速修复资产负债表。 6、投资建议：资产负债表加速修复，重视地产和消费的反转契机 如果918美联储不加息，有望为国内修复资产负债表创造更有利条件，届时，地产和消费行业有望迎来系统性修复机会，地产股可能会有较大修复空间。 风险提示：国际局势变化风险，美债利率超预期上行，产业政策变化风险，地产消费政策或不及预期等。 内容目录 引言.........................................................................................................................................3一、政策核心：用“现金流量表”修复“资产负债表”........................................................3二、政策解读（1）：现房销售—3个维度支撑房价................................................................3三、政策解读（2）：房贷期限30年→40年—缓解月供压力，增加购房需求.......................4四、当前经济的根本性症结：居民资产负债表仍待修复........................................................4五、政策“组合拳”：6月定调→7月确定方法→8月落地政策→9月可能加码.....................5六、投资建议：资产负债表加速修复，重视地产和消费的反转契机......................................5七、风险提示.........................................................................................................................6 引言 8月28日晚，一揽子房地产新政落地，信贷、销售、资本市场三端协同发力。政策以居民和地产企业的“现金流量表”为基础，为房价企稳和“资产负债表”修复创造条件。如果9月美联储不加息，将为国内政策加码推进创造更有利条件。 一、政策核心：用“现金流量表”修复“资产负债表” 8月28日央行、金融监管总局、住建部、证监会等联合出台的一揽子地产新政：房贷期限30年→40年、推行现房销售、房企融资制度重构等等，以居民和地产企业的“现金流量表”为基础，为房价企稳和“资产负债表”修复创造条件。 政策看似是对“需求端”与“供给端”分别施策，实际上是联动统一的：用居民和地产公司的现金流量表，去修复居民部门以及地产行业的资产负债表，中间的传导变量就是房价。若政策能够带来房价的企稳回升，地产行业和消费资产或迎来修复机会。 二、政策解读（1）：现房销售—3个维度支撑房价 推行商品房现房销售（新老划断、有序推进）是一个长期趋势，能够从三个维度提升房价： （1）短期：约束新房供给，调整供需结构。现房销售会约束新房供给，给楼市供需结构带来阶段性调整，对新房和二手房价格都可能形成支撑。当前房价虽仍在回调，但环比下行的幅度已经明显收窄，新房供给即便小幅回落，对稳定房价的信号意义和实际意义都不可小视。 （2）中期：占用房企现金流量表，提升财务成本。现房销售会占用房企的大量资金，提升地产公司的建房成本，从成本端支撑新房售价。 （3）长期：增加销售安全性，激发年轻人购房需求。现房销售能够遏制过去预售制下的各种乱象，增加新房销售的安全性，也会系统性修复居民的购房需求。 对房企而言，现房销售的影响呈现“短期承压、长期重构”特征。我们认为，在房价环比降幅持续收窄、趋于企稳的背景下，现房销售制度的逐步落地有望从信心与供给两端对房价形成中期托底；而房价企稳的延续，将遏制居民部门与房企资产负债表进一步恶化，并为后续修复打开空间。 三、政策解读（2）：房贷期限30年→40年—缓解月供压力，增加购房需求 居民贷款的时间上限从30年拉长到40年，可以变相看作是降低首付比例；但相较于降低首付比例，它能够从中期维度上缓解购房者的资金压力，从而增加购房需求，有望驱动房价快速企稳回升： （1）降首付只缓解当期压力，拉长期限缓解的是中短期月供。降低首付比例的政策，能够缓解购房当期的资金压力；但首付比例越低，后续的月供压力就会越大。而房贷上限提升到40年，可以明显缓解中短期（月供）的压力。从这个角度讲，该政策对购房需求的支撑力度，比纯粹降低首付比例更大。 （2）“增加累计购房支出”的担忧是片面的。部分购房者会测算最终的还贷金额，担忧政策反而增加累计购房支出。房贷的本质就是用更大的累计购房总支出，来换取中短期内的首付和月供压力（贷款购房的总支出必然高于全款，但换来的是“提前居住”）。 政策从中期维度上缓解购房者的月供压力：鼓励居民部门的购房需求，平滑居民部门的现金流量表，对刚需与改善性需求形成边际支撑，进而对房价企稳产生渐进的贡献。与现房销售政策一样，都是“用现金流量表修复资产负债表”。 四、当前经济的根本性症结：居民资产负债表仍待修复 中国2018年进入工业化成熟期（美国1943年、日本1971年），大量财富积累，带来了19-21年的消费核心资产牛市——出口赚取的财富叠加无大规模的实体再投资，积累的财富流入股市、流入消费，催生核心资产牛市。 22-24年美联储激进加息导致财富跨境外流，居民部门的现金流量表承压；而国内主动“化解”地产泡沫则导致居民部门的资产负债表承压。核心资产和老登资产是同一类资产在不同阶段的两种形态——19-21年是大量的财富积累，22-24年是大量的财富滞留海外。 24年9月美联储开启降息周期，跨境财富回流，居民部门的现金流量正在修复；但房价持续调整导致居民部门的资产负债表继续承压。在居民部门的资产负债表得到系统性修复之前，内需消费可能阶段性反弹，系统性的修复还需持续关注政策落地效果。 五、政策“组合拳”：6月定调→7月确定方法→8月落地政策→9月可能加码 6月——定位问题：6月18日，求是网《以更大力度提振消费》一文中明确提示“修复居民部门资产负债表”，定调当前经济问题的症结。 7月——给出解法：政治局会议把“稳定房地产市场”等任务提升到“切实筑牢安全屏障”的高度，确定修复资产负债表的具体方法。若后续房价如果再继续下跌，有可能会触及政治局会议划定的“安全屏障”，届时政策也有望再加码。 8月——落地政策：8月28日地产系列政策落地（三份文件同日出炉），具体回答“如何稳房价”：①央行、金融监管总局《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》——房贷期限30年→40年、现房销售“能拿房、再还贷”、开发贷款主办银行制；②住建部、自然资源部、金融监管总局《关于完善商品住房销售制度的通知》——推行现房销售（新老划断：新项目优先现房、预售须主体封顶）；③证监会《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》——房企融资从“主体信用”转向“项目情况”。三管齐下，用现金流量表修复资产负债表。 9月——政策展望：8月28日地产系列政策落地，用房企和居民部门的现金流量稳定房价，修复房企和居民部门的资产负债表。我们判断：如果9月18日美联储不加息，将为国内政策加码推进创造更有利条件，进一步加速修复资产负债表。 六、投资建议：资产负债表加速修复，重视地产和消费的反转契机 地产股的修复弹性来自于：PB破净+高杠杆。如果918美联储不加息，有望为国内修复资产负债表创造更有利条件。届时，地产和消费行业有望迎来系统性修复的机会。当前地产行业PB仅0.5倍左右；一旦房价企稳回升，地产行业的系统性风险有望解除，PB修复有望翻倍，叠加高杠杆的业绩弹性，地产股可能会有较大修复空间。 七、风险提示 国际局势变化风险，美债利率超预期上行，技术进展出现超预期突破，产业政策变化风险地产消费政策或不及预期等。 策略周报 西部证券—投资评级说明 分析师声明 本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师，以勤勉的职业态度、专业审慎的研究方法，使用合法合规的信息，独立、客观地出具本报告。本报告清晰准确地反映了本人的研究观点。本人不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿。 联系地址 联系地址：上海市浦东新区耀体路276号12层北京市西城区丰盛胡同28号太平洋保险大厦513室深圳市福田区深南大道6008号深圳特区报业大厦10C 联系电话：021-38584209 免责声明 本报告由西部证券股份有限公司（已具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格）制作。本报告仅供西部证券股份有限公司（以下简称“本公司”）机构客户使用。本报告在未经本公司公开披露或者同意披露前，系本公司机密材料，如非收件人（或收到的电子邮件含错误信息），请立即通知发件人，及时删除该邮件及所附报告并予以保密。发送本报告的电子邮件可能含有保密信息、版权专有信息或私人信息，未经授权者请勿针对邮件内容进行任何更改或以任何方式传播、复制、转发或以其他任何形式使用，发件人保留与该邮件相关的一切权利。