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工具化产品研究系列(16):地产板块政策反转,价值重估仍在途

2022-11-24齐东、魏建榕开源证券自***
工具化产品研究系列(16):地产板块政策反转,价值重估仍在途

金融工程专题 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 16 2022年11月24日 《信创板块优选的量化解决方案—开源量化评论(65)》-2022.11.12 《否极泰来:港股通互联网扬帆起航—工具化产品研究系列(15)》-2022.11.9 《10月整体产品业绩较弱,选基因子20组合全年录得5.2%超额收益—基金产品月报(2022年10月)》-2022.11.7 地产板块政策反转,价值重估仍在途 ——工具化产品研究系列(16) 魏建榕(分析师) 齐东(分析师) weijianrong@kysec.cn 证书编号:S0790519120001 qidong@kysec.cn 证书编号:S0790522010002  地产板块政策面:中央地方齐发力,宽松政策频出 房地产纾困政策密集推出,保交楼不断推进。自7月28日中央政治局会议明确提出“压实地方政府责任,保交楼、稳民生”后,各地政府密集出台相关政策推进项目层面保交付。 购房者按揭利率大幅调降,支持居民刚性和改善性需求。9月29日,人民银行、银保监会决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府,可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。 “第二支箭”持续推进,民营房企发债融资获支持。11月8日,交易商协会持续推进并扩大民企债券融资工具,由人民银行再贷款提供资金支持,委托专业机构按照市场化、法治化原则,通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式,支持民营企业发债融资。 央行发布十六条措施,多方面支持房地产行业稳定发展。优质房企出具保函置换预售监管资金,保障企业层面保交付。 地方需求端放松政策往高能级城市推进。9-10月全国有超160省市出台政策超230条,政策主要涉及优化限购、降低首付比例、降低房贷利率、提高公积金贷款额度、发放购房补贴、降低限售年限等方面。  地产板块估值面:各细分赛道估值均位于历史底部 房地产板块下设三个子行业:房地产开发、房地产服务、房地产经营公司。截至20221122,房地产开发板块估值水平:市净率0.89,处在0.36%历史分位;市盈率10,处在53.49%历史分位。房地产服务板块估值水平:市净率1.45,处在17.95%历史分位;市盈率12.4,处在22.09%历史分位。房地产经营公司板块估值水平:市净率1.55,处在8.47%历史分位;市盈率16.3,处在15.12%历史分位。  地产板块资金面:机构资金和南向资金均看好地产板块 地产板块资金面:机构资金和南向资金均看好地产板块。截至20221117,11月份机构资金买入A股地产公司,机构专用席位出现在多只地产股的龙虎榜上。截至20221121,11月份南向资金净流入港股地产板块,平均增持比例为0.48%。  华夏中证全指房地产ETF:深度追踪地产板块价值重估 中证全指房地产指数:估值处于历史低位。中证全指房地产指数是追踪A股房地产行业的常用指数。截至20221121,中证全指房地产指数PB估值为0.9倍,估值水平处于历史低位。 华夏中证全指房地产ETF(代码:515060.SH)投资价值分析。基金追踪中证全指房地产指数,成立于2019年11月28日。基金收益表现较优,11月份以来反弹明显。当前基金由基金经理李俊先生管理,李俊先生在管基金产品共计17只,合计规模为288.5亿元,均为被动指数型基金产品,产品覆盖各大热门行业赛道。  风险提示:指数表现基于历史数据,市场未来可能发生变化。对基金产品和管理人研究分析结论不能保证未来的可持续性,不构成对该产品的推荐投资建议。 相关研究报告 金融工程研究团队 开源证券 证券研究报告 金融工程专题 金融工程研究 魏建榕(首席分析师) 证书编号:S0790519120001 张 翔(分析师) 证书编号:S0790520110001 傅开波(分析师) 证书编号:S0790520090003 高 鹏(分析师) 证书编号:S0790520090002 苏俊豪(分析师) 证书编号:S0790522020001 胡亮勇(分析师) 证书编号:S0790522030001 王志豪(分析师) 证书编号:S0790522070003 盛少成(研究员) 证书编号:S0790121070009 苏 良(研究员) 证书编号:S0790121070008 何申昊(研究员) 证书编号:S0790122080094 金融工程专题 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2 / 16 目 录 1、 地产板块政策面:中央地方齐发力,宽松政策频出 ............................................................................................................. 3 1.1、 房地产纾困政策密集推出,保交楼不断推进 .............................................................................................................. 3 1.2、 购房者按揭利率大幅调降,支持居民刚性和改善性需求 .......................................................................................... 4 1.3、 “第二支箭”持续推进,民营房企发债融资获支持 ...................................................................................................... 6 1.4、 央行发布十六条措施,多方面支持房地产行业稳定发展 .......................................................................................... 6 1.5、 优质房企出具保函置换预售监管资金,保障企业层面保交付 .................................................................................. 7 1.6、 地方需求端放松政策往高能级城市推进 ...................................................................................................................... 8 2、 地产板块估值面:各细分赛道估值均位于历史底部 ............................................................................................................. 9 2.1、 房地产开发板块估值水平:市净率0.89,市盈率10 ................................................................................................. 9 2.2、 房地产服务板块估值水平:市净率1.45,市盈率12.4 ............................................................................................ 10 2.3、 房地产经营公司板块估值水平:市净率1.55,市盈率16.3 .................................................................................... 10 3、 地产板块资金面:机构资金和南向资金均看好地产板块 ................................................................................................... 11 4、 华夏中证全指房地产ETF:深度追踪地产板块价值重估 ................................................................................................... 12 5、 风险提示 .................................................................................................................................................................................. 14 图表目录 图1: 郑州针对保交楼行动采取母子基金方式运作 .................................................................................................................... 4 图2: 2022年一年期和五年期LPR均多次下调 ......................................................................................................................... 4 图3: 住房贷款利率走势(左轴)与住宅销售面积同比(右轴)负相关 ................................................................................ 5 图4: 50个重点城市按揭利率(左轴)和放款周期(右轴)自2022年以来不断下降 ......................................................... 5 图5: 重点房企受限监管资金占比较高 ....................................................................................................................................... 8 图6: 2022年4月以来地方月度政策发布次数维持高位 ........................................................................................................... 9 图7: 11月22日房地产开发板块市净率0.89 ............................................................................................................................. 9 图8: 11月22日房地产开发板块PE估值10.0 .......................................................................................................................... 9 图9: 11月22日房地产服务板块市净率1.45 ...............................................................

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