东吴地产828房地产系列政策解读会议纪要

发布时间：2026-08-30 一、AI总结内容 一、核心要点 1. 8月28日多部门联合出台商品住房销售制度改革政策，核心变化有三：一是预售门槛从项目投资达25%提升至单体建筑主体封顶，二是购房款全额纳入预售资金监管账户，三是新出让土地及未拿工程规划许可证的项目优先现房销售，配套主办银行制、项目公司制，未来逐步转向现房为主的销售模式，且政策不搞一刀切，兼顾各地实际情况 2. 该政策是近30年来地产行业重磅制度调整，涉及住建、自然资源、金融监管、财税等多部门协同，而非单一行政措施 二、市场影响分析 1. 供给端：项目开发周期从拿地到销售从6-12个月拉长至24-26个月，新入市项目节奏放缓，但当前土地供应已连续多年收缩、新房供给主动下调，且二手房替代效应明显，短期供应冲击有限，长期利于行业健康发展 2. 需求端：现房销售及提高预售门槛可显著降低居民购房的交付风险，缓解烂尾担忧，提升购房信心；同时个人住房贷款年限延长至40年，月供压力降低，叠加超70城公积金支持政策，利好购房者 3. 房企端：开发资金回收周期拉长1.5-2倍，资金占用增加，杠杆天花板下降，短期现金流承压，但配套政策（现房销售定金制、主办银行制、土地出让金分期缴纳、使用权抵押等）可对冲压力；行业将加速优胜劣汰，央企、头部房企、地方性中小房企分化明显，头部房企因资金实力、融资成本、项目管理能力将受益，部分地方国企、中小房企影响有限三、风险与关注 1. 部分无竞争优势的地方中型省会城市及部分地级市，既无一二线城市二手房的缓冲作用，又受房企实力弱、土地流拍等问题影响，承压程度最高，需关注各地后续出台的因城施策细则及过渡期安排2. 现房销售定金金额（民法典规定不超主合同标的20%）各地细则未明确，可能影响房企资金安排；项目公司资金全程监管下，房企跨项目资金调配能力受限四、投资线索 1. 推荐房企：产品能力突出的央企、头部房企，如建发、招商蛇口2. 推荐商业及物业板块：华润万象生活、万物云3. 推荐二手房交易平台：贝壳，建议关注我爱我家 二、音频原文（转写） 欢迎进入金门财经电话会议系统，请输入参会密码，并以井号键结束。您已成功加入会议。他参加本次会议，会议即将开始，请稍后。THANKS FOR YOUR PARTICIPATION。 THE MEETING IS READY TO START。PLEASE REMAIN ON THE LINE。嗯。Baby. 感谢大家参加本次会议，会议即将开始，请稍后。 Thanks for your participation. The meeting is ready to start. Please remain on the line. 嗯。大。感谢大 家参加本次会议。会议即将开始 请稍后。 Thanks for your participation. The meeting is ready to start. Please remain on the line. 嗯。嗯。嗯。感谢大家参加本次会议。 会议即将开始。请稍后。Thanks for your participation. The meeting is ready to start. Please remain on the line. 嗯。感谢大家参加本次会议。 会议即将开始，请稍后。Thanks for your participation. The meeting is ready to start. Please remain on the line. 嗯。感谢大家参加本次会议。会议即将开始，请稍后。 Thanks for your participation. The meeting is ready to start. Please remain on the line. 你。感谢大家参加本次会议，会议即将开始，请稍后。thanks for your participation The meeting is ready to start. Please remain on the line. 嗯。 嗯。Baby. 感谢大家参加本次会议。会议即将开始。请稍后。 Thanks for your participation. The meeting is ready to start. 嗯。Please remain on the line. 嗯。大家好，欢迎参加东吴宏观地产。八月二十八日，房地产系列政策解读会议。 目前所有参会者均处于静音状态。下面开始播报声明。声明播报完毕后，主持人可以直接开始发言。谢谢。 东吴证券研究所提醒您。本次电话会议及面向机构投资者 或受邀客户。第三方专家发言内容。仅代表其个人观点。 所有信息或所表述的意见。均不构成对具体证券。在具体价位。具体时点。 具体市场表现的判断或投资建议。未经合法授权 严禁录音。转发及相关解读。涉嫌违反上述情形的。 我们将保留追究法律责任的权利。感谢您给予的理解和配合。谢谢。嗯，各位投资者，大家早上好。 欢迎大家来到我们。呃，今天展开的这个 关于828的。房产政策的这样的一个会议的解读。我是东营宏观分析潘金。 嗯，那么今天的话呢，我们有请到的 嘉宾有两位。呃，一位是我们东吴证券的。呃，地产的首席张新老师。 啊，那么他会对八二八的这个地产政策进行一个 呃，政策方面的一个解读，以及包括可能会对市场产生一个影响。 呃，为大家去进行一下分析。啊，另一位嘉宾的话呢，是我们的。这个pro数据的 研究中心的副总经理严科伟老师啊，也是我们比较资深的。地产界的这样的一个。 呃，分析的这样一个 呃，老将了。那么呃，第二部分呢，会由杨老师这边我们分析一下这一次的政策的一个影响。好。嗯，我这边不多耽误时间了啊，姜老师。 这边您可以先开始了。哎，好嘞，谢谢潘老师。嗯。各位投资者朋友，大家早上好。 啊，那八月二十八号发的一系列地产政策呢，我们认为其实对行业来说是一个非常重大的呃变化。那我们这次线上会议的话。啊，我就先就政策本身。然后包括呃一些配套政策。 嗯，会做一个解读，并且会 呃，重点分析一下对行业以及 对上市公司 啊，房地产开发商这边的影响。啊，那我先嗯。嗯。问一下整个。 呃，这样的一个变化。呃，第一的话，我们认为整一个政策的话，首先的变化有三个。第一的话是。预售的门槛大幅的提高。 那现在的要求就是单体的建筑主体封顶。也可预售。啊，这个对。这样的变化呢，属于预售资金的全额监管。 那无论是 首付款 あいじ 购房基金的话，其实要全部的纳入。的监管账户 第三是。啊，预售制度的话，它其实是制度化的推进的。啊，那其实重新出让给一个土地。 以及 录取证的一个。呃，项目的话，那其实政策就要求优先进行现房销售。并且会。配套主办银行制以及项目开发 呃，工资制。 那其实就是未来的话，会进入到一个交房不交证的一个系统性的一个制度安全。所以 呃，根据这一个。市政部、自然资源部以及金融监管组织联合印发的这个。关于完善商品住房 呃，销售制度的一个通知的话，我们认为其实未来行业 啊，全面的。 呃，进入一个预售的这种一个。呃，时代那其实跟过去来说我们 啊，整体的一个统预售。呃，转换到线上销售的话，是逐步开始进行的。那我们看一下。 呃，政策前后的话就有哪一些？呃，重要的一些变化。呃，第一的话是预售条件，那之前的一个。改革前的话，我们是要求。 啊，开发建设的资金达到项目建设总投资的二十五以上。啊，那其实就能够进入到一个预售的一个阶段。啊，那新规定之后呢，是要求。单体建筑应完成主体结构的封顶。 然后，具体的一个条件呢？是根据各地的一个实际情况进行确定。啊，那其实这里的变化是对预售的。啊，条件进行大幅提高的。 啊，第二的话是资金监管啊，我们会看到以前过去的话是由 はい。额度的监管，或者是作为一个 节点的提取 那新歌之后的话，那就要求。不清楚。就是全部会纳入一。 有监管账户。所以。要通过竣工验收水电气。之类的这种非常具体的交付条件以后。 啊，刚才呢，铁头先生。所以呢，我们在自身强调。呃，层面的话是 はい。政策是全面要求强化监管的。 啊，系统销售的话其实 我们在这一个呃 こ 像这个这个政策中，我们看到其实 啊，也是做了很大的变化。那它其实是制度化的在推进。啊，现场销售的。呃，过去的话其实我们国内只是有个别的一些。 呃，是的，比如说像海南是。呃，去推进的一个权益的一个线上销售。那后续的话，分割出来。的要求。 新出让的土地。以及未出让取得工程规划许可证的项目的话，是优先选择现房销售的啊。那已经取得工程规划许可证，它是鼓励实行现房销售啊。然后对现房销售实行的是备案管理，就是对资金的话也会全面的进行监管。 所以从这一条的话，我们会看到政策的方向是制度化的在推进。那后面有一些细节，比如说像定金的制度啊，包括土地的供应以及融。司的制度其实都是在配合整一个行业，从过去以期房销售为主，那慢慢转向的话是现房销售为主。啊，那我们看到从答记者问的话，我们的一个阵痛呃，其实也不是一刀切的。 呃，第一的话会对一些项目进行新老的划价，第二的话也会呃放到一些可调控的一些呃细节，由地方根据实际的情况确定。啊，并且其实它不是一刀切，完全变成现房销售，它是可以。期房销售 但是呢，期房销售的条件是大幅提高的。啊，所以我们对这一个政策做一个总结。 啊，那呃，我们认为就是从 过去的话是。期房预售的单轨。然后呢，见到了一个预售价限售的双轨。那预售期的话是显著的收紧的。 门槛在二十五。的一个形象进度提升到了一个主体结构封顶。啊，并且 I 购房资金的话，是全额监管，有一个非常明确的一个。解除监管的要求。 啊，第二的话就是。啊，限售。呃，端的话其实是做了一个。非常详细的配套的一个。 啊，推进的一个政策。那从 呃，新项目的一个优先到老项目的鼓励是逐步的。推动建房销售的节奏。啊，所以的话 呃，以上我们认为是这个政策的一个。 这房销售的这个政策呢？呃，一个最重要的一个变化。I feel like this is nota way. 呃，大概。咱们谈一谈对房地产市场的影响。 啊，那其实我们看。呃，几个数据。嗯，那如果粗略的来看呢？如果我们从全年二 2025年的数据 那全国。 现房销售的一个占比呢，大概是在百分之三十到三十五左右。啊，就是呃 大概的一个大数。啊，然后我们今年的话，从房地产的一个 呃，情况。我我们大概 呃，全年的一个一到七月份的话。 房企到位资金的一个同比呢，是负的增长。然后新房销售面积的话，也是大概负百分之十的增长。那其实说明我们的一个地产行业还是在一个。啊，调整期的一个过程。 啊，所以我们 那整个政策是。呃，推出来以后呢，对房地产的影响。因为对供给端来说，其实是。新房的专业费。 系统性的后移。呃，因为过去的话其实 ええ。做一个期房销售，那可能从 拿地到项目的。销售的周期大概是从 六道 十二个月左右的一个周期。 那如果是现在。呃，政府在鼓励做一些。うん。呃，现场销售以及包括呃，就是 把这个预售的条件。 呃，比较极端的话，那我们其实从拿地 到销售的周期要拉长至 呃，将近24到26个月。所以的话就是。哦，未来。可能一到两年新入市的一些项目，节奏会显著的放缓。 啊，但因为的话，我们现在其实这个政策还是。啊，有。这样跨站，包括一些过渡的一些节奏，所以。就存量供应的话，冲击是比较有限的。 哦，那第二的话，我们看需求端。就是。うん。从需求端来说，其实对购房居民是一个很大的利好，因为 其实过去的话，购房居民的一个现金。 はい。留的话是提前要。呃，交 相似的。啊，这样子的话。 嗯，现在做从 呃，提升这个现房销售，然后包括预售的条件的话，其实 缓解了很多交付的风险。也有助于就是居民端对购房信心的交付。啊，那我们认为的话，这两个是从供给端和需求端。那。 呃，最重要的一个变化，然后从结构的话，我们也可以看到。存量房的一个地位呢，其实是进一步强化的。那未来的话，可能我们的一个 呃，新房入市的节