天风建筑建材地产政策及产业链投资机会解读会纪要

发布时间：2026-08-30 一、AI总结内容 一、核心要点 1. 本次会议核心围绕房地产发展新模式，解读开发、融资、销售三项基础制度，区分国家层面制度构建与地方短期市场调整政策。 2. 开发贷核心是主办银行制、项目制，限制资金跨项目/区域流动，支持无逃废债的优质房企（如保利、中海、融创等）及现房、好房子项目，户型偏好110-128刚需刚改产品。 3. 个人住房贷款方面，30年期房贷可延至40年期，贷款发放推迟至现房阶段以保护购房者，部分城市试点期房抵押自动转银行抵押、带押过户等利好银行的政策。 4. 资本市场支持房地产政策是2022年金融十六条的延续，重点支持房企合理融资、并购，发行REITs需关注不动产项目权属、土地续期，保障性租赁住房融资有望松绑，支持国企转型参与存量房企风险化解。 5. 现房销售是为稳市场，优先在郊区新供地试点，各地将配套分期缴土地出让金、提高贷款额度等支持，不会大规模推开。 6. 房地产发展新模式核心是防风险、支持好房子，全国地产投资、销售、新开工数据仍偏弱，仅核心城市、部分人口大省城市有阶段性企稳迹象，需关注结构性机会。 二、地产产业链投资线索 1. 建材行业关注房地产发展新模式相关结构性需求：好房子对应的绿色节能建材、存量盘活带来的装修需求，以及现房向精装修现房延伸带来的家装建材机遇。 三、风险与关注 1. 全国地产市场整体仍处调整，投资、新开工等数据短期难有大幅改善，核心城市外需求仍弱。2. 好房子、现房等政策落地节奏及具体支持力度存在不确定性，需跟踪各地实操情况。3. 房企债务化解、资本市场融资的松绑效果有待观察，部分高负债房企风险仍存。 二、音频原文（转写） 很有意思啊，他这个出台以后呢，对应的政策出的也比较多啊，反正大家就各种解读了。反正这个解读完以后呢，呃，也很多也能细看。实际上看这个政策的标题呢，其实都能看出点门道来。第一个叫关于改革完善房地产信贷管理啊，推动加快构建房地产发展新模式的意见。 还有一个是关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见啊，这两句话呢，它是很并列的，就是要支持发展新模式，只是关于完善商品市场销售制定。这句话他没把新模式加上去，所以说他实际上这个标题如果把这个新模式加上去呢，他就比较这个文件的这个标题就比较齐了，比较齐就能看得出来他想做什么。所以说他本身来讲呢，他就是要做房地产发展新模式的这种基础制度。所以说我们今天电话会议呢，其实如果说要概括一下一个标题，实际上他就是说对开发、融资和销售三项基础制度出台了，对吧？ 实际上就。就是这个意思啊，只不过这个网上也没。这个因为这个。啊，三几年、四几年那个贷款嘛，那个点一冲把这个。 把这个主要的反而冲掉了。它其实就是开发、融资跟销售三项基础制度。至至于说没有开发两个字出现呢，实际上在现房里面他已经包括进去了。所以说大家去理解这个制度的话，如果说对外去说的话，实际上就是我们讲的。 开发、融资、销售三项技术制度。那这个制度的话，你讲了这句话，你就能够理解它主要的一个精神了。因为这句话呢，实际上就是十五规划。讲的话。 所以说，我们现在出产的这个蜘蛛啊。严格讲，它都不能叫政策，它只能讲制度。它实际上就是我们。这次讲的新模式提示已经正式出炉了，相关的配套的文件、配套的制度。 那么。他的原话呢，在2025年的时候。四季度的时候，当时是提过的。十五规划啊，当时也炒得很热。 叫推动房地产高质量发展啊，这这句话大家可能能看听到过的。后面马上跟。接下来就是叫。加快构建房地产发展新模式。 完善商品房开发、融资、销售等基础制度，对吧？后来后面再说了一些话。所以说，为什么要讲这个呢？呃，不讲这个呢，就很容易跟另外一个政策。 带贴了。因为这个政策出台之前呢，资本市场表现也不错。在之前呢，就是上海放松了限购啊，放松了这个这个购房的一些政策啊。包括北京放出的限购政策啊。 大家容易把它放在一起去讲。实际上刚才我讲的啊，这些都是制度，它是更着眼于。手 走五的。从长远的角度去讲的。 至于说北京跟上海，那是一个市场行情的问题，是止跌回稳的问题，那是楼市。短期内的问题对吧？所以两者的出发点是不一样的啊。那么。 实际上，北京、上海那些地方出租车说的直白一点啊，就是楼市其实表现是不太好的。但是刚才讲的这三项制度呢，其实是一项常规工作。这是今年必须要做的。啊，而且这个节点呢，其实是很有意思的。 为什么呢？我们整个这个楼市的逻辑啊，政府部门出台政策，他也要实践，对吧？二零二四年的时候，四季度我们的楼市好好起来一点了，对吧？当当时大家应该有印象，二零二四年四季度开始。 北上广深各个地方的限购啊，首付比例下调。楼市好起来了。到了2025年的时候，就出现了一个很重要的政策。叫住宅建设项目规范，对吧？ 啊，住宅这个建设项目规范。啊，呃，这个大家应该有、有、有、有印象的，就是我们讲的这个四代仔、五代仔这样一个这个。提法。所以说呢，实际上从那个时候开始，住建部和各个部门。 他的工作重心发生了一个重要的转变。楼市放不放松，让地方自己去放了。对吧，等下我也还会讲到楼市到底 怎么放。楼市放不放松，让地方去放。 国家层面主要是讲。基础制度的构建的啊，那这个就是我们讲的背景，对吧？你理解了这个背景呢，就不会。非常刻意的去讲，他是不是要怎么救世什么的。 啊，如果一定要讲这里面有一条救市的政策，那就是三十年到四十年那个那条贷款那条政策呢？很明显就是要拉动楼市的，对吧？等下也可以专专门讲。那讲完这个以后呢？ 其实我们梳理梳理这次的这个这个政策啊。基本上来讲呢。あ 金融政策偏了偏的多一点啊，限行的当然也是也是一个啊。所以我们今天讲我主要是从几个点讲。 第一呢。把开发再给大家讲讲，因为这其实也是一个独立的文件。开发贷啊，针对房企的。另外一个呢，针对个人房贷的啊，等下把三十年到四十年也给大家讲讲个人房贷的，这也是一个住房消费嘛，对吧？ 也涉及到救市的一个内容。然后再讲讲资本市场，就是资本市场到底这个政策。怎么表述对吧？有没有新增的内容？ 资本市场讲完以后，我们再讲讲关于这个宪法销售，对吧？所以说。所以说这个这个理解起来，其实核心点就是我们讲的这个。四个内容嘛，开发贷怎么做的？ 呃，个人按揭贷款怎么走的对吧？啊，然后这个资本市场怎么怎么弄的，然后我们宪法怎么做的，就这四个四对吧？这个就是我们讲的开发、销售、融资基础制度。要讲开发贷呢，实际上呢，如果你把那个话给读一读，就能够读出这个含义的。 这个话的原话的意思啊，包括后面大家去读那个政策啊，其实后面那个内容很细，都不用去读了，就看前面他那个定调开发贷里面讲的叫为规范银行业金融机构商品住房开发贷款业务经营行为。加强商品住房开发贷款审慎经营管理啊，满足商品住房开发项目合理融资需求，支持构建房地产发展新模式。这就是他的目的。这四句话里面有两句话都是偏，不能说利空，就是偏偏有点规范的啊。 比如说第一句叫规范银行业金融机构后面什么？所以说本质上来讲，这个文件发出来是在管银行的，不是我，不是管开发商的啊，是管银行的，管银。银行的后续的开发贷款的一些业务，然后呢也管银行的后续贷款发放的一些管理。那实际上理解这一点就能理解啊，这个新模式嘛，新模式说的直白一点，就是跟那个恒大跟一些房企的一些暴雷都是有关系的，对吧？ 他不可能脱离那个事单纯去讲新模式的。所以说本质上来讲，我们理解这个政策的这个逻辑就很清晰了，就是当年银行在开发贷里面到底出过什么事，那我们这次就要给他补上什么。对吧，所以说你也不用说讲它是利空还是什么的，就是一个规范。当年银行不规范，然后我现在住建部各个部门，我现在这个楼市现在也稍微好起来了，我然后我现在出了这么一个政策发出来了，好发出来那里面的一个核心的点啊，核心的点啊，这个文献也很多对吧？ 我个人理解啊，核心的点就是强调了一点，就是这个资金啊必须是内部使用的，不能流出去的。为什么这么讲 呢？疫情 前的这个房企爆雷的时候呢，出现过一个很重大的事件的，就是很多人疑问嘛，说购房者买房不是付了钱了吗？付了钱以后怎么还会烂尾呢？ 那这个钱到哪里去了呢？后来一调研发现，集团公司啊，这个这些爆雷的集团公司出现房企，他把这些资金给冲回去了啊。比如说这个集团公司是在上海的，然后他的有个项目是在这个边上的，比如在这个三四线城市的，在无锡的，然后这个集团。公司哪天出现了资金的问题，他就从无锡那边把那个钱给抽回来，抽回来。 所以说现在对于这个开发贷的这个要求，其实说的直白一点啊，在无锡的项目，在无锡的那个钱就必须在无锡使用，不能因为各种原因流出去，不能因为各种原因流出去啊。你无锡你流流出到无锡下面的那些百强县都没关系，这个可能这个内部调整都都都允许，但绝对不能从无锡流。到跨城市，流到别的一些地级市，别的地方。这个是我们这次讲的一个很核心的内容。 你讲到这一点啊，它到底是不是一个新的政策表述呢？它就不是一个新的政策表述了，它其实就是我们的融资协调机制跟白名单制度的延续，融资协调机制跟白名单制度的延续。那这个的话呢，大家就能够理解了，对吧？这个这个经常网上经常讲的什么融资协调机制、白名单制度，你要理解到这一点的话呢。 也可以理解为它是一个积极的，因为融资协调机制跟白名单制度其实说白了对各自开发商现在就是要加大资金的支持的。但是支支持归支持哦，各种资金现在是不能随便流转的，一定要聚焦在你自己的那个项目。所以讲到这一点，我们认为啊，这是讲的开发贷，或者说银行的贷款嘛，对吧？银行的这个对房企的贷款嘛，核心的就是九个字，我把它总结了，主办银行，然后一条。 呈现房地产项目，主办银行房地产项目。那以前他是怎么弄的呢？啊，或者说我先把主办银行跟房地产项目这个讲讲。主办银行他讲的就是接下来所有的贷款不能是有各个不同的银行来贷款的，就是没有一个当家人的，必须得有一家银行来承担责任的。 有个老大哥，这个老大哥不是说不是说那个贴个标签说是老大哥，他是要负法律责任的。老大哥他。可以找别的银行一起搞银团贷款，但最终负责任的肯定是这家主办银行。主办银行这个跟以前有一个本质的区别的，以前也是这种模式操作的，但是以前也是这种模式操作的，但是以前各家银行其实是没有嗯，就是没有组织之分的。 说白了啊，没有组织之分的，而且呢还出现过一个什么事呢？以前各家银行都对这些企业进行投资进行贷款，对吧？那以后房地产好嘛，市场好嘛，大家都都。融资嘛，给你投放信贷嘛。 投放信贷以后出现一个什么问题呢？在房地产企业债务未出现问题，销售数据不太好的时候，出现了非常明显的银行抽资，把这个资金给抽回来。就是我们讲的那个叫什么断贷嘛，对吧？抽贷断贷就那几个词嘛，抽贷断贷一抽以后呢，这个开发商更加没钱了，那就楼盘就烂尾嘛，楼盘就烂尾。 所以说呢，现在就是说啊，就是说银行银银行的这个贷款啊，必须有将 主办银行，然后呢，假如真的出现一些问题的话，别的银行你是不能把资金给抽回去的啊。这就是我们讲的这个模式，那这个模式就不是新鲜的模式了。这个模式就是我们讲的这两年讲的保交房、保交楼、保交房啊，讲的融资白名单制度，对吧？它就是个延续啊。 你通篇读下来，你如果再对比2023年以来的所有政策，整个文字的表述没有出现特别大的一些变化啊。这是一个，所以说所以说你。如果理解这个政策，就是至少我认为啊，就是说如果从我们这个新增质量来讲的话，至少你要了解到一点，就是银行发放开发贷的模式啊，跟以前有点变了。现在就是按照主办银行是房地产项目，然后我再讲讲另外一个词叫房地产项目。 那以前呢，就是说这个这个这个投放啊，比如说啊市场这个好的时候嘛，是怎么投放的？那我直接送信给你集团公司嘛，因为集团公司自己去弄嘛，对吧？那理论上讲也没问题，对吧？集团公 是你去自己去弄，但是后面考虑到这种楼盘烂尾的问题啊。 现在说的直白一点，很明确，我就针对你那个具体的楼盘，比如说我无锡有两个楼盘啊，这个这个有两个楼盘，那那其中有一个楼盘我也要单独给你监管，另外一个楼盘我也要单独给你监管，但是以前不是这样的，以前就是我整个无锡的总公司我来监管的，对吧？所以说现在的监管就是要