业绩短期承压，精准投资加速去库

越秀地产（00123）研报总结

核心观点

• 公司发布2026年中期业绩，受行业调整及历史包袱影响，业绩短期承压，但新货结转后有望逐步修复。
• 收入下降叠加毛利率下行，归母净利润大幅承压。
• 销售保持行业领先，加速去库，改善回款。
• 精准投资聚焦核心城市，土储结构持续优化。

关键数据

• 基本数据：2026年8月28日收盘价3.77港元，流通股本40.25亿股，每股净资产14.08元，总股本40.25亿股。
• 中期业绩：营业收入366.5亿元（同比-23.0%），归母净利润0.9亿元（同比-93.6%），核心净利润0.8亿元（同比-94.6%）。
• 收入结构：房地产开发收入333.8亿元（同比-24.2%），房地产管理服务收入15.9亿元（同比-1.2%）。
• 毛利率：6.2%（同比-4.4pct）。
• 销售表现：合同销售505.1亿元（同比-17.9%），克而瑞全口径排名全国第8，存量持销项目占比81%（同比+33pct），合同销售回款率71%（同比+10pct）。
• 土地储备：总土储1,657万平方米，总未售货值2,905亿元，核心六城占比73%，一线城市占比52%。
• 投资布局：上半年获取6幅地块，权益投资额70亿元，平均溢价率9.5%。

研究结论

• 公司业绩短期承压，但销售稳居行业前十，库存去化成效显著，回款能力提升。
• 土地储备结构优化，聚焦核心高能级城市，为未来发展奠定基础。
• 预计2026-2028年归母净利润分别为0.8、1.3、2.0亿元（同比+38.3%、+72.1%、+51.7%），对应PB分别为0.24x、0.24x、0.24x。
• 维持“增持”评级。

风险提示

• 房地产行业持续下行风险。
• 政策落地不及预期风险。
• 业务发展单一风险。