2026年世界城市豪宅指数（2026年上半年）

2026世界城市顶级住宅指数 目录 全球概览 弹性需求支撑了主要住宅市场，尽管存在全球不确定性。 维多利亚·加勒特 全球住宅业务负责人（不含英国） 2-3页 2026年上半年凸显了全球主要住宅市场的持久韧性。尽管地缘政治不确定性、不断变化的经济状况和谨慎的买家情绪放缓了增长步伐，但高端住房继续证明其在一个日益复杂的全球环境中保值和吸引资本的能力。 资本价值与租金 全球主要城市的商品价格持续受到供应短缺的支撑。 第4-7页 在世邦魏理仕全球城市核心住宅指数追踪的30个城市中，2026年6月前的六个月内，资本价值上涨了0.6%，租金上涨了1.1%。在这些主要数据之下，当地市场表现呈现出多样化的图景，其形成越来越受到城市特定因素的影响，包括供应限制、财富创造、人口结构趋势和国际需求。 欧洲、中东及非洲 随着欧洲、中东和非洲（EMEA）地区增长模式出现分化，南欧熠熠生辉。 第8-9页 亚太地区 随着全球增长变得不那么同步，理解这些地方性动态的重要性从未如此之高。本报告考察了当今表现领先的城市，以及预计将在2026年余下时间内塑造优质住宅市场的驱动因素。 结构性供给约束推动了许多该地区市场的增长。 第10-11页 北美洲 科技、财富以及宽松的融资环境为经济复苏提供了新的动力。 第12-13页 视图 2026年下半年，当地市场基本面预计将超越全球影响。 第13页 凯尔西·塞勒斯世界研究副总监 主要住宅市场持续表现稳健，在波动期展现了韧性。 2026年上半年的《世邦魏理仕全球核心住宅指数》显示，全球核心住宅市场进入了一个温和发展时期。在地缘政治不确定性以及经济状况变化的背景下，截至2026年6月的六个月内，平均核心住宅资本价值上涨了0.6%。虽然增长速度不如近年来那么快，但市场整体表现仍然积极，并且大致符合以往活动较为平淡的时期。 例如2018年至2020年的放缓。2026年上半年，核心租金增长率达到1.1%，较2025年下半年记录的0.5%有所上升。重要的是，该指数追踪的大部分城市都出现了资本价值增长，其中60%在同期表现呈正增长。这凸显了核心住宅市场持续的韧性——尽管全球环境更具挑战性，但受限的供应和显著的家庭财富持续支撑着价格。 全球概览 从历史背景来看，当前表现远低于长期平均水平。在金融危机之前，主要住宅市场通常实现5%至7%的半年资本价值增长。这一增速在2010年代的大部分时间里放缓至约2%至4.5%，并在疫情后有所反弹。然而自2022年以来，更高的借贷成本、购买力受限、地缘政治不确定性，以及针对高净值买家的税收和监管日益严格，都对市场表现造成了压力。 开普敦和里斯本是租金市场最强劲的几个城市之一。相反，迪拜、柏林和曼谷的资本价值和租金均出现了下降。 主要住宅收益率在指数范围内总体保持稳定，反映了资本价值和租金增长之间的大致平衡关系。阿姆斯特丹和柏林等地未出现收益率变动，而里斯本和洛杉矶的收益率则因资本价值增速超过租金增长而收窄。相反，香港和开普敦的收益率因租金增长快于资本价值增长而扩大。 在全球平均水平的阴影之下，各城市的表现却千差万别。东京引领着首都价值的增长，而 尽管面临经济和地缘政治方面的不利因素，大多数主要住宅市场仍处于增长区间。 2026年上半年，该指数平均资本价值上涨了0.6%。尽管政治和经济不确定性削弱了购房者的信心，再加上中东地缘政治紧张局势加剧，市场表现远非均一。近三分之二（60%）的城市录得稳定或正向的资本价值增长，这凸显了主要住宅市场具有韧性，其中供应限制、经济扩张和持续的财富创造支撑了需求。 开普敦资本价值增长了4.7%，由于优质股票供应有限，持续跑赢需求，而首尔录得4.1%的增长。 南欧城市持续表现优异，里斯本、马德里、巴塞罗那、雅典和罗马的资本价值均录得正增长。欧洲主要商业中心，包括日内瓦、米兰、阿姆斯特丹和巴黎，也保持在正增长区间，其中里斯本和日内瓦的增长均超过3.0%。 受供应限制是指数几个表现最佳市场中的一个显著特点。在东京——该指数表现最佳的市场——尤为突出，其资本价值在2026年6月前的六个月内上涨了7.0%，在截至2026年6年的年度内上涨了20.4%。 相比之下，中国住宅市场持续面临逆风。在2026年上半年，被追踪的五个中国城市中有四个录得资本价值下降。 资本价值与租金 租赁市场持续表现优于 2026年上半年，主要租赁市场表现稳健，经济和地缘政治不确定性促使许多人优先考虑灵活性而非拥有。在追踪的30个城市中，平均主要租金上涨了1.1%，延续了自2022年年中以来租金增长快于资本价值的趋势。利率上升、购买力受限以及推迟购买决策等因素均支撑了主要租赁住房的需求。 2026年6月 prime 住宅租金 自2022年年中以来， prime rents（顶级租金）一直持续跑赢资本价值（capital values），因为可负担性限制和全球不确定性促使对租赁的灵活性需求增加。 欧洲、中东和非洲（EMEA），作为该指数中城市数量最多的地区，今年上半年实现了资本价值的广泛分布和租金增长的多元化。 地中海沿岸普遍的阳光生长速率 在雅典，资本价值增长了1.2%，但由于新的优质供应进入市场，租金增长放缓至0.9%。尽管如此，雅典仍然提供着地中海地区最具吸引力的回报之一，优质收益率达到4.0%。 南欧地区依然表现亮眼，得益于需求弹性、生活方式的吸引力以及供应受限。里斯本引领该地区，资本价值增长3.3%，租金增长7.6%，这表明尽管利率环境更趋严格，其韧性依然持续。有限的库存支撑了租金，同时也抑制了价格上涨。 意大利为区域整体积极态势画上了圆满句号，其中米兰和罗马分别录得资本价值增长1.5%和0.2%，租金增长2.0%和1.8%。优越的生活品质声誉和不断改善的连通性持续支撑着该区域的需求。 西班牙主要城市房价稳步上涨，首都马德里和巴塞罗那的资本价值分别上涨了2.4%和1.5%，租金分别上涨了2.1%和2.0%。 欧洲的韧性、稳定性和适应性 北欧和西欧的表现则较为复杂。巴黎相对保持韧性，资本价值上涨0.7%，租金上涨3.1%，得益于豪华和超豪华领域的需求支撑。交易额超过1000万欧元的市场依然活跃，超核心市场在2026年初刷新了每平方米价格纪录。 阿姆斯特丹实现了稳步增长，其资本价值和租金均上涨了1.6%。然而，针对外籍人士的地方法规变化可能会抑制未来国际流动的高净值买家的需求，例如“箱3”规则，同时预计新增供应将缓解租赁压力。 预计这种不平衡将在2026年剩余时间内加剧，因为优质地段与非优质地段之间的价格差距将持续缩小。 然而，日内瓦是区域内的佼佼者，其资本价值增长了3.1%，但租金增长仍然温和，为0.9%。 伦敦首半年资本价值下跌了1.9%，但租金上涨了0.8%。尽管下跌速度有所放缓，但伦敦核心中央区的核心地段仍比2014年的峰值低24.5%，这凸显了市场持续的调整期。 相比之下，迪拜是指数中表现最弱的 markets 之一，该市场正吸收地区地缘政治事件带来的冲击，供应持续超过需求，资本价值在过去六个月下跌了 -4.5%，租金下跌了 -6.7%；然而，即使整体租金价值呈下降趋势，顶级物业预计仍将保持相对稳健。 开普敦上涨，迪拜下跌 中东和非洲的顶级住宅市场走势相反。开普敦是指数中表现最强的城市之一，资本价值上涨4.7%，租金上涨7.9%，因为需求持续超过有限的优质顶级物业供应。 柏林是指数中表现最差的 markets 之一，其资本价值下跌了 4.4%，租金下降了 6.2%，这反映了经济挑战和开发进程放缓。 开普敦已成为全球需求持续超过供应的最强劲的优质住宅市场之一。 2026年上半年巴黎平均租金涨幅 一个充满对比的区域：供应动态、经济状况和购买者信心正驱动着该地区出现不同的结果。 首尔同样表现出色，资本价值和租金分别增长了4.1%和4.4%。韩国首都的一些买家因预期价格进一步上涨而提前做出决策，尽管贷款条件收紧，但未来供应短缺的预期继续支撑销售和租赁市场。 供应短缺推动该地区最强劲的市场 东京表现突出，其核心资本价值在2026年6月前的六个月内上涨了7.0%，同比上涨了20.4%。增长由结构性因素而非周期性因素驱动：东京持续受益于国内外移民，同时核心住房库存的严重短缺支撑了价格。新公寓供应仍受土地、人工和建造成本上涨的限制。在此背景下，需求保持坚挺，巩固了东京在全球核心住宅市场中的领先地位。 悉尼的形势更为复杂。核心地段房产价值下跌了3.3%，而租金上涨了2.8%。更广泛的住房市场状况保持相对健康，尤其是在主流市场，其表现优于核心地段市场，而较高的借贷成本持续对活动造成压力。 亚太地区 东京20.4%的年资本价值增长凸显了结构性供应短缺在全球城市中的力量。 新加坡、孟买和吉隆坡均实现稳定增长 尽管销售市场疲软，更多面向租户的政策以及科技行业的需求支撑了租赁活动。更广泛地说，中国主要城市的房价持续受到人口结构变化、谨慎的买家情绪以及房地产领域持续的风险控制措施的影响。 新加坡实现了温和但稳定的增长，资本价值上涨0.4%，租金上涨1.7%。核心市场与主流市场之间的价格差距收窄，预计将在未来一年内支持购房者的兴趣复苏。 杭州是个例外，2026年上半年资本价值增长了1.7%。尽管表现各异，中国城市继续在指数中记录到一些最低的收益率，这反映了相对于租金收入的历史性高资本价值。 孟买的表现也保持稳定，资本值上涨了1.4%，租金上涨了1.2%。终端需求依然健康，尽管在经历了数年特别强劲的资本增长后，买家正变得更为挑剔。 香港在前六个月基本持平，尽管年租金增长5.2%推动收益率上升了14.3个基点，创下指数收益率最大涨幅。 吉隆坡的资本价值增长了2.0%，租金上涨了2.9%。市场活动得益于富裕自住业主的需求以及优质核心物业的供应有限。市场基本面保持积极，预计2026年剩余时间将实现进一步增长。 曼谷挑战 曼谷的优质住宅市场在上半年面临一些挑战，资本价值和租金均下跌了5%以上。这一下滑反映了需求疲软以及几个主要项目的重新定价，而非基础市场基本面出现普遍恶化。然而，该市场仍获得了亚太地区第二高的收益率，达到3.8%。 中国房地产市场仍面临压力 中国城市相对于更广泛的区域表现持续疲软。在2026年上半年，被追踪的五座中国城市中有四座录得资本价值下降。需求仍然集中在新建房领域，买家偏爱具有高端规格和优越地理位置的现代化项目。二手房价格走弱，因为买家越来越将优质新房视为在通胀担忧和更广泛房地产市场贬值背景下更有效的价值储存手段。 广州录得最大跌幅，资本价值下跌4.2%，租金下降2.2%。北京资本价值和租金也出现松动，而深圳则大体稳定。上海资本价值略有下降（-0.6%），但租金增长强劲，达到3.9%。 尽管借贷成本上升且消费者情绪略有减弱，北美主要住宅市场仍保持韧性，得益于科技行业的增长。 该指数中的北美城市在上半年实现了可观的资本价值增长，四个市场平均增长率为2.1%，这得益于抵押贷款利率的放松和劳动力市场的稳定。同时，我们的指数也录得了1.2%的温和平均租金增长。然而，美国市场情绪仍然复杂，高价格、高利率和住房成本给市场情绪带来了压力。 北美洲 旧金山强势反弹，纽约保持稳定 混合市场 其他地区的表现则较为参差不齐。洛杉矶资本价值同期上涨了1.5%，但租金下跌了1.2%。尽管该指数录得区域最高收益率6.2%（同时录得最严重的收益率压缩-15.2个基点），反映出资本价值增长已超过租金增长。 旧金山是该地区表现最强的城市，其资本价值较2026年上半年上涨了4.8%，租金上涨了3.7%。在疫情后的大部分时间里表现落后后，该市受益于科技行业的再度复苏，已成为全球人工智能发展的领导者。这正吸引着人才和资本回流市场。 迈阿密是北美唯一一个资本价值录得下跌的市场，在2026年上半年下降了0.3%。租金增长也有所放缓，尽管在最近六个月内有所小幅增长，但年同比租