2026上半年香港豪宅市场半年观察

香港豪宅市场半年观察 2 0 2 6上半年 02 01 全市场量价齐升，但价格尚未回到前高 豪宅市场量价齐升，高端的钱集中在一手 03 04 谁在买一手二手两类买家，越往高端越是内地 商圈与楼盘一手跟着供应走，二手跟着流动性走 06 05 租金与回报价格跑赢租金，回报被压薄 风险这半年浮现的几个反向信号 这半年的判断，落到买家动作上数据出处与口径 P R E F A C E·前言 写在前面 如果您正打算在港岛或九龙出手，这半年大概率见过这样的场景：新盘开售时，“千人认购、即日沽清”的新闻一条接一条；经纪人跟您说，来看楼、成交的，内地客越来越多；官方售价指数连升十二个月，创下逾两年半新高。所有信号，仿佛都在说同一句话：行情回来了，再不买就迟了。可真是这样吗？ 钱流进来，也不是平均分布的。这半年的成交高度集中，且清楚地分成两路：一手跟着新盘供应走，集中在启德、日出康城、黄竹坑这些新区大盘；二手跟着流动性走，集中在美孚、太古城这类 成熟蓝筹屋苑。按价位 看，则像一个“哑铃”，两头厚、中间薄：800万以下是本地刚需，5,000万以上的顶端资金大多押在一手新盘，夹在中间的中产换楼段两头受挤，反而冷清。而且越往高端，接手的越是内地和新移民的买力。同样是“买香港”，买在哪一层、哪一类，这半年的结果天差地别。 把这半年的数字摊开，故事没那么简单。量，确实回到了近年高位：上半年住宅买卖登记超过4万宗，创近五年同期新高。但价格没跟上，距2021年的前高还差约16%。比楼价跑得更快的，是市场情绪：经纪人对后市的预期、银行对房子的估值——这两支“情绪温度计”都已接近上一轮高点，却在最近一个月双双回落。量在涨，价在追，情绪却已先一步转弱。所以这不是一个普涨的市场，而是一个“换挡”中的市场：修复仍在继续，动能却已开始转弱。这半年的香港楼市，最该记住的就是这两个字：换挡。 下面六节，我们带您顺着这张“换挡”的地图往下走：先看全市场在周期里的位置，再看豪宅的量与价、钱在商圈与楼盘之间怎么转移、谁在买、租金回报为何被压薄，最后落到这半年浮现的几个反向信号。 T H EM A R K E T 全市场 量价齐升，但价格尚未回到前高 总额·同比增约四成一 约3,670亿港元 40,810宗 按近五年同期看，成交量确实回升了：今年首五个月的登记高于此前四年，也越过了2021年牛市尾段的水平。6月单月再录7,650宗、为近12个月最高，把上半年的买卖合约推到40,810宗，同比增长约41%。成交量这条线，已回到近年高位，而且仍在走高。 但价格远没有跟上。官方售价指数已连升12个月、创逾两年半新高；香港市场最常看的二手楼价指标CCL，也从2025年3月的低位回升约19%，报约161点。即便如此，与2021年8月的历史高位相比，仍低约16%。放进三十年的长周期看，这轮上行只是刚从一次深度调整里爬出来，仍在修复途中，远未回到顶部。 0 1 ·全 市场 当年跌得最深的港岛，如今也离前高最远。 这约16%的差距，各区并不一样。港岛上一轮跌了约三分之一，是四个大区里最深的，如今距前高仍有约20%；九龙浅一些，距前高约16%。当年跌得最深的港岛，如今也离前高最远。 再换一个切法，看资产类型。上一轮下跌，新区新盘回撤可达约35%，成熟蓝筹屋苑只回撤约20%：前者跌得深，这一轮向上的弹性看似更大；后者跌得浅，下行时的保护更厚。所以这半年涨幅的高低，不能只看绝对数，要放回各自上一轮的回撤深度里，才读得准。 约三分之一港岛上一轮跌幅 约20%港岛距前高 0 1 ·全 市场 成交量回升的内部，真正的变化是二手。此前四年，前五个月的二手登记都停在约1.5万宗，今年升到约2.1万宗，同比增长约44%。两者性质不同：一手由新盘推售、付款条件和跨境资金推动，二手才是本地业主和买家逐笔谈出来的真实换手。二手沉寂四年后重新放量，是这轮修复里成色很足的一部分。 逐月来看，全市签约量从年初约5,700宗震荡上行到6月的高点，其间两度小幅回落。价格走的则是另一条曲线：二手中位呎价（香港房价按实用面积每平方呎计，1呎约0.09平方米）在2024年冲高、2025年回落，今年才重新涨回每呎1.2万港元以上。这一轮涨价，是今年才接续上的。 钱落在价位上，也是一条哑铃：二手约70%集中在800万以下的本地刚需，5,000万以上的高端反而一手多于二手，2,000万到5,000万的中段两头都薄。剔掉面积再比呎价，同一面积段的一手比二手贵40%到近一倍，大面积段的溢价尤其高，但并非逐级递增。这层溢价来自新楼龄和会所景观，不来自地段。 一个仍在修复途中、却已开始换挡的市场 开头说到的那两支“情绪温度计”，先把它们讲清楚。第一支看经纪人：定期询问一线卖楼的经纪人，接下来房价是涨是跌，看涨的人越多，这个指数越高。第二支看银行：批按揭之前，银行会先给房子做一次估值——市场热时，银行估得足、甚至追着市价走；市场转冷，银行会先压低估值。经纪人的预期和银行的估值，都比真实成交更早感知冷暖，所以被称为“领先指标”。这一轮，两者都涨得比成交价还快、已逼近2021年前高，而实际成交价还落在后面；最近一个月，两者又双双回落。跑在前面的先掉头，往往是涨势后劲减弱的早期信号。好的一面是底部在实打实愈合：负资产个案（房价跌破按揭欠款、业主账面转亏）已从一年前约4万宗的高峰降到约1.1万宗，回落约72%。 合起来，全市场的位置是：量价齐升但价格未回前高，底部明显愈合，而情绪已先一步逼近前高、领先指标开始转弱——一个仍在修复途中、却已开始换挡的市场。越往上走，买在哪一层、哪一类资产，远比“买不买”重要。而最贵、也最考验眼光的那一层，是豪宅。 L U X U R YM A R K E T 豪宅市场 量价齐升，高端的钱集中在一手 一手资产配置市场·同比增逾八成 二手豪宅·同比接近翻倍 约1,330宗 约3,500宗 0 2 ·豪宅市场 约2.4万一手中位呎价·较去年高约一成 这半年的豪宅，我们拆成两个市场看：一个是一手资产配置市场，指港岛、九龙总价800万以上的新盘；另一个是二手豪宅，指同一片区域里、我们持续跟踪的豪宅楼盘池。两个市场这半年都在放量，但走的是两条完全不同的曲线。 先看一手。2026年上半年，一手资产配置市场成交约3,500宗，同比增长超过80%；中位呎价约2.4万港元，较去年同期高约10%。这一涨幅里，启德、土瓜湾的中价大盘放量拉低了整体呎价，而核心城区的高价项目仍在推高顶端，价格随供应结构变化，节奏由推盘决定。钱的分布也在向顶端延伸：5,000万以上、1亿以上的占比都在明显扩大。顶豪的增量，大都发生在这一侧。 约3,500宗一手配置上半年成交 超过80%同比增长 0 2 ·豪宅市场 同比上升约12% 再看二手豪宅。楼盘池内上半年成交约1,330宗，同比接近翻倍，这一段放量相当扎实；中位呎价同比上升约12%。量接近翻倍、价上一个台阶，而且是同质的真涨。呎价这条线过去两年并不平稳：2024年冲高、2025年回落盘整，2026年才重新接续上行。这一轮追价今年才开始，可选择的窗口正在收窄。 二手豪宅中位呎价 这一轮追价今年才开始，可选择的窗口正在收窄。 0 2 ·豪宅市场 把两个市场的价位段摆在一起，会看到一个容易被误读的结构真相：“向高端上移”只发生在一手一侧。一手的顶端在扩张，1亿以上的占比接近翻倍。二手豪宅恰恰相反，3,000万以上、5,000万以上的占比都在收窄，真正增厚的是2,000万到3,000万一段。也就是说，二手豪宅这半年真正在涨的是呎价，而不是买家往更高价位段迁移。多数价位段的成交面积中位数还变小了，同样一笔钱买到的是更少的面积，而不是更贵的房子。 那为什么会这样？答案分两头看。一头，顶端的增量买力大都去了一手：新推的超级豪宅、一次购入多套的大手客、跨境配置资金，都把顶豪成交拉向一手这边；二手顶端的高价换手原本就少，如今更加稀少。另一头，二手的放量靠的是坚尼地城、西半山、九龙站这些总价可及、换手最勤的千万级豪宅，成交因此堆在一两千万之间，没有往3,000万以上走。一边是顶豪流向一手，一边是二手向流动性最强的板块集中，两股力量叠加，就有了这半年“一手越卖越贵、二手涨价却不升段”的格局。这也为后面“一二手是两类买家”埋下了伏笔。 二手豪宅这半年真正在涨的是呎价，而不是买家往更高价位段迁移 0 2 ·豪宅市场 6.5%1亿以上住宅从价印花税（上调后） 单独看顶端，对比更清楚：单是第一季，5,000万以上的成交，一手就录得约120宗，二手只有约25宗。越往顶端，买家越是冲着新盘去的。政策正好在这条高端线上划了道分界：2026/27年度财政预算案把1亿港元以上住宅的从价印花税（按成交价计征的一次性税）从4.25%上调到6.5%，给超豪加了一道逆风；而新的资本投资者入境计划把住宅计入投资的门槛从5,000万降到3,000万，把一部 分移民资 金导向3,000万到1亿这一段。一加一减，3,000万到1亿成了政策的顺风区，1亿以上则要先消化掉多出来的税负。买顶豪和买高端，今年得分开算账。 豪宅的一手和二手，遵循两套不同的逻辑。一手豪宅的热度容易被放大：大盘惯常拆成几十批推售，每一批都做成“日光”“半日沽清”的新闻，加上大额买家优先供应，登记宗数看着热，却不等于真去化。同一买家一次购入多套的“大手客”，2026年第一季就录得约265宗、涉资约71.3亿港元，这类成交把“稀缺”和“抢手”的观感放大了。一手豪宅的销售节奏，和真实的去化、价格纪律，往往并不是一回事。二手豪宅恰好相反，它的价值藏在连续成交里：一个楼盘半年能稳定换手十几二十宗、价格层层叠上去，比某一套创了天价更能说明它扛得住。韧性看的是换手的频率和厚度，不是个别高价。 韧性看的是换手的频率和厚度，不是个别高价。 顶端的样本：这半年的亿级成交 金字塔尖的这一层，恰好能看清高端的钱在买什么。今年上半年，成交价在1亿港元以上的豪宅共录得约106宗，接近去年同期的两倍。这些钱高度集中在一手、集中在一季度：单是前三个月就录得70宗，其中一手占了近70%，顶端的新钱大多涌向新盘。进入5、6月，顶豪成交也没有停：东半山Mount Nicholson连录两宗逾4亿的大宅，西半山、赤柱、寿臣山的亿元级买卖还在接力，延续到上半年收官。成交高度集中在几个传统顶豪地段：山顶、南区（浅水湾、寿臣山、赤柱）、九龙塘与半山。下面是上半年的部分标志性成交： 约106宗上半年1亿以上成交 70宗 前三个月·一手占近七成 钱越往高端走，盘的名字越集中。 一手与二手在顶端并存：一手是天御、No.1 Plantation、寿臣山15号这类新推的超级豪宅；二手是根德道8号、剑桥道27–29号、浅水湾道110号与寿臣山道西2号（后两宗为整栋洋房易手），加上Mount Nicholson的大平层，都是多年难得换手一次的老牌名宅。它们的共同点是：都不靠地铁、不沾新区概念，靠的是山、海与地段本身的不可复制。顶端这一层的定价逻辑，和前面几十万宗大众成交，是两个世界。 钱越往高端走，盘的名字越集中。这半年的豪宅成交，其实集中在十来个盘上。 03 D I S T R I C T S&E S T A T E S 商圈与楼盘 一手跟着供应走，二手跟着流动性走 汇玺半年换手·二手单盘第一 约1,130宗 约150宗 0 3 ·商圈与楼 盘 约1,130宗 启德新区·一手商圈居首 港岛、九龙的一手资产配置市场，成交主要落在两类地方；具体落在哪，由新盘供应决定。 第一类是核心城区的新供应带：启德新区上半年录约1,130宗，稳居第一，是这几年九龙最集中的新盘供应，全新规划、多是港铁沿线物业，对了内地和新移民买家的胃口；港岛南的黄竹坑约470宗居次，它是南港岛线通车后港岛南最大的重建区，成交中位总价约1,830万，明显高于启德的约1,160万；再往下是土瓜湾、何文田、蓝田这