2026上半年香港豪宅市场半年观察

2026年上半年，香港豪宅市场呈现量价齐升，但价格尚未回到前高。全市场成交量回升至近年高位，但价格距2021年峰值仍低约16%。二手市场沉寂四年后重新放量，成为本轮修复中成色较足的部分。

豪宅市场内部分化明显。一手资产配置市场（港岛、九龙总价800万以上新盘）成交同比增长超过80%，中位呎价较去年同期高约10%。二手豪宅成交同比增长接近翻倍，中位呎价同比上升约12%。高端资金集中在一手新盘，二手豪宅成交量价均未出现明显上移。

商圈与楼盘方面，一手市场跟随新盘供应节奏，主要集中在启德、黄竹坑等新区大盘。二手市场则跟随流动性，集中在九龙站、南昌站和坚尼地城/西营盘等成熟蓝筹屋苑。资金流向明显东移，从远郊成熟大众盘流向港铁沿线、有新盘入市的东部新区和港岛西。

买家方面，一手和二手市场存在明显差异。二手市场主力为本地买家，而越往高端，内地和新移民的买力越集中。内地买家占全港成交约27%，且高度集中在一手、高总价、新区大盘。

租金回报方面，租金跑赢租金，回报被压薄。按豪宅盘的毛回报算，多数板块的租金回报贴或低于实际供楼利率约3.25%，核心顶级板块多数跑不赢资金成本。

风险方面，市场情绪高度一致，但两支“情绪温度计”——经纪人的看涨预期、银行的估值——已先一步转弱。下半年供应结构将集中在几个点上，对个别新盘集中的板块形成压力。

总体而言，2026年上半年香港豪宅市场处于“换挡”阶段，量价仍在齐升，但涨势后劲在减弱。市场分化明显，需根据自身需求选择合适的资产。