印度七大核心城市2026年上半年写字楼市场动态

I前七大城市H1 2026年 FORE WORD -elevated2026年，印度的办公市场继续扩张。尽管步伐在物质上更为稳定。净租赁前7大城市上半年总建筑面积达274万平方米2026年，较上半年录得的26.8百万平方米增长2%。2025年。新增竣工面积22.2万平方米，落后于...5.2百万平方英尺的吸收量，并比预期少了10%。交付了24.5万平方米的建筑面积，比开发商预期提前了一年。校准发射时间表以适应过去几个周期积累的空置库存。结果导致市场消化现有库存。正在消耗的速度快于补充的速度，这是一个明确的信号。房东有利的市场供需关系变化。 收益并不均匀：海得拉巴的空置率修正幅度达到3.1个百分点，是迄今为止最剧烈的。任何城市的，并与租金增长超过10%，而NCR的租金增长也创下最高纪录。在所有7个城市（约占10%）中，尽管仍然携带全国第二高的空缺水平，表明特定细分市场的定价权正在减弱。在城市整体入住率恢复之前。MMR一直是印度最昂贵的市场，每平方米每月154卢比即使自2021年以来其累计租金涨幅它是这7个城市中最低的。 展望2026年余下时间，结合严格的新的供应，GCC引领需求多元化发展并预期将减少空缺职位。保持市场稳定且适度增长路径，价格主导权日益集中吸收发生的城市和微型市场领先于完成。 -居住者构成持续再平衡。ITICT行业仍保持其作为最大细分市场的地位。其份额在2026年上半年从29%缩小至26%。2025年，作为共同合作运营商关闭在单一25个百分点，较2025年上半年的22%有所上升。金融服务业（BFSI）每年增加一个百分点，达到19%。全球能力中心（GCC）占...这次调整中，他们的总租赁额增长了22%。同比增长至192万平方米，提升了其租赁市场份额从2025年第一季度的41%增长到45%。其不断扩大的金融、工程和分析领域的足迹功能，超越了技术交付角色一旦定义了它们，这有助于解释为什么IT-ITeS标签即使整体需求在萎缩，其捕捉到的需求份额也在缩小。GCC的规模本身仍在持续增长。 前七个城市的职位空缺率已从...缓解至15%。2025年上半年增长16.3%，各城市均实现租金平均上涨了9%，达到印度卢比每月每平方英尺96卢比，而一年前是88卢比，当时NCR、班加罗尔和海得拉巴均报最高值超过10%的年增长率 peush.jain@anarock.com佩舒·賈因总经理 – 商业租赁及顾问 印度办公室市场活动 网络办公室吸纳(2% Y变O变Y) 15% 平均办公市场空置率（同比-1.3%） 59 大宗交易（>0.1万平方米）推动办公空间租赁 新款办公耗材 印度新办公供应量在2026年上半年将下降10%至22.2万平方米，原因是开发商在多年高完成量后适度增加了新供应。 2026年上半年，印度前七个办公市场的供应量保持稳定，新增办公空间总计为222万平方米，较2025年上半年245万平方米下降了10%。 通过开发商整合和分阶段项目执行。 西欧市场占总供应量的24%，在本半年度中，MMR表现更为强劲。MMR新增了330万平方英尺的办公供应，与2025年上半年相比增长了74%。相比之下，浦那则报告了63%的萎缩，其新增办公供应在2025年上半年异常高的基数后回落至210万平方英尺。 从城市层面来看，南部市场仍占据主导地位，合计贡献了总新增办公供应的57%，2026年上半年新增了126万平方米。在南部城市群中，班加罗尔引领市场活动，新增办公供应约71万平方米（市场份额32%）。海得拉巴紧随其后，新增办公供应约30万平方米（市场份额14%），而金奈贡献了26万平方米（市场份额11%）。尽管金奈是三者中规模最小的，但其同比增速领先，供应量较2025年上半年激增70%，其次是班加罗尔，录得2%的温和增长。然而，海得拉巴录得36%的下滑，显示出供应管道更为谨慎。 在北部市场，NCR录得新增办公空间40万平方米，同比增长7%，这得益于共享办公和IT-ITeS租户的稳定需求支撑。东部市场以加尔各答为代表，新增办公空间仅 marginal 20万平方米，尽管这一数字在2025年上半年翻了一番，但表明开发商活动正逐步、尽管规模不大地增长。 2026年上半年，印度的办公市场净吸纳面积录得2%的增长，达到274万平方米，尽管新竣工面积因供应管道更为审慎而下降了10%。 2026年上半年，印度顶级办公市场录得净吸纳量274万平方米，较2025年上半年268万平方米的记录增长了2%。2025年更强劲增长的放缓表明，市场需求正在巩固近期表现，而非结构性降温，尤其考虑到净吸纳量继续以52万平方米的差距超过新竣工量，正在消耗前周期积累的空置办公库存。 西欧市场贡献了690万平方米，占总量的25%，尽管其包含的两个城市呈现相反趋势。MMR净吸纳量虽因城市竣工量激增而下降4%，至430万平方米，而普纳市在经历了2025年上半年的异常强劲表现后，在七个城市中录得最大跌幅，达260万平方米，降幅33%，鉴于市场仍紧张的空置率，这与其说是真实需求的损失，不如说是一种稳定。 南方城市继续保持最大贡献者的地位，合计吸纳了158万平米，占全印总量的58%。班加罗尔以830万平米领跑所有市场，增长迅猛26%，其全国吸纳份额升至30%。海得拉巴增至520万平米，增长24%，超越孟买-浦那大都市区和国家首都区，成为第二大贡献者，吸纳份额为19%，这一排序反映了其海湾合作委员会生态系统的吸引力日益增强及其相对于这两个传统核心市场的成本优势。金奈保持相对稳定，吸纳量为240万平米，增长2%。 NCR录得430万平方米，下降15%，其市场份额现为15%，已落后于海得拉巴，并紧随MMR之后，而非保持在2025年上半年第二的位置，这一情况与该市持续倾向于灵活空间使用者而非直接租赁大格式空间的趋势相伴而生。加尔各答的50万平方米，虽然仅占全国总量的2%，但较2025年上半年增长了11%，延续了其从低基数逐步复苏的态势。 印度办公室市场职位空缺等级 2026年上半年，印度平均办公空置率降至15.0%，同比改善130个基点，前七大城市均录得下降。 2026年上半年，印度前七大城市办公室空置率降至15%，较2025年上半年录得的16.3%提升了1.3个百分点。与上一个周期（如下图所示）不同，当时仅普纳市空置率有所上升，2026年上半年所有城市均录得空置率下降，这一更广泛的紧缩趋势与净吸纳量超出新增竣工面积5.2百万平方米的全国整体情况高度吻合。 NCR的职位空缺率小幅缓解了1.5个百分点，降至20.8%，仍处于全国最高水平之列，且与其2026年上半年较缓和的招聘情况一致。 继续领跑全国市场，金奈的空置率仍为8.6%，尽管其仅提升了0.5个百分点，是增幅最小的城市，这直接源于2026年上半年新增供应（增长70%）短暂超过了该市的净吸纳量。加尔各答的空置率下降1个百分点至16.9%。浦那的变动幅度最小，仅下降0.3个百分点至11.4%，这或许反映了2025年上半年超大规模的570万平方英尺供应增量下，尚未完全消化完的未出租空间，即便该市的净吸纳量再次超过了大幅缩减后的2026年上半年竣工量。 各城市的改善程度因自身的供应表现而异。海得拉巴录得所有市场中最显著的修正，从2025年第一季度的26.6%下降3.1个百分点至23.5%，因为新竣工量收缩了36%，使得持续吸纳消化了过去两年积累的高库存，即便该城市的空置率仍然是全国最高的。班加罗尔和孟买（MMR）分别录得1.6个百分点的同等改善，分别降至10.8%和13.5%，尽管孟买的下降是在新增供应增长了74%的情况下发生的，这表明其潜在需求有多么强劲。 印度办公室市场租金走势 2026年上半年，印度平均办公室租金上涨至每平方英尺96卢比/月，同比增长9%，其中NCR、班加罗尔和海得拉巴引领了这一涨幅。 全国范围内（占比20.8%），净写字楼吸纳量下降15%，表明在部分核心NCR微型市场，如巴拉克汉巴路等，业主仍在推高租金，尽管整体市场的入住率复苏滞后。另一方面，MMR则呈现截然不同的景象：尽管其年度空置率改善幅度与班加罗尔相同（均为1.6个百分点），但其8%的租金增长在租金涨幅最大的市场中也属于最慢的，其租金指数123是自2021年以来七座城市中最低的，尽管MMR仍是印度绝对成本最高的市场，每平方英尺每月租金为1540卢比。 全印办公室租金在2026年上半年上涨至每平方英尺96印度卢比/月，较2025年上半年每平方英尺88印度卢比/月的水平增长了9%。基于2021年基准为100的全印租金指数攀升至130，这意味着自基准年以来，平均租金累计上涨了近30%。 2026年上半年，大多数城市的租金增长与空置率压缩趋势紧密相关，但并非所有城市都如此。在空置率改善幅度最大（分别为最大和第二大的）海得拉巴和班加罗尔，也录得了最强的租金增长，分别为10%以上，将租金推至每平方英尺75和107印度卢比/月。班加罗尔的租金指数为137.2，自2021年以来已成为前七大城市中累计最高的，紧随其后的是租金指数为136.7的钦奈。 班加罗尔和加尔各答的租金分别增长了8%和6%，大致与其较为温和的空置率增长成比例，而浦那则记录了最小的空置率改善和最温和的租金增长（均为6%），这与市场仍在消化去年过大的供应增加的情况一致。 NCR打破了这一模式。其租金增长率达到10.34%，是上半年前七大城市中最快的同比增速，但同时也伴随着第二高的空置率。 按部门划分的办公交易明细 随着IT-ITeS行业在2026年上半年印度办公室租赁市场中占比回落至26%，联合办公需求攀升至25%，两大主要租户板块之间的差距正缩小。 2026年上半年，IT-ITeS仍然是最大的业务板块，但其占比从2025年上半年的29%收窄至26%。这部分放缓可能反映的是分类调整，而非技术相关需求的真实衰退：GCCs（通用计算集群）中，许多现在提供金融、分析和工程服务而非纯粹的软件交付，尽管其整体租赁量持续增长，但越来越多地被归入BFSI（银行、金融、保险）、制造业和咨询类别下。 H1 2025，得益于工业活动的改善和政策支持。 咨询公司费用从一年前的9%降至7%，杂项类别在2025年上半年从5%降至4%，这表明小型租户类别之间的整合仍在继续。电子商务租赁保持不变，为4%。 总体而言，联合办公、BFSI（银行、金融、保险）和制造业租户目前占租赁活动总额的59%，较一年前的54%有所上升，这表明印度的办公需求基础已超越其传统的科技核心区域，随着海湾合作委员会国家（GCC）持续向不同职能和行业扩散，这一趋势可能会持续。 合租办公运营商比例从2025年上半年的22%提升至25%，现已与IT-ITeS领域仅相差一个百分点，随着灵活办公空间运营商扩大其业务范围，在多个城市已成为最大的单一租户类别。金融服务、银行和保险（BFSI）领域比例从2025年上半年的18%微升至19%，延续了多年来的稳步增长趋势，在多功能用途区域（MMR）尤为明显，而制造业和工业租户比例则从13%回升至15%。 办公室租赁交易的平均规模 2026年上半年，大型格式的交易占据了印度办公室租赁市场的59%份额，其中38%是由GCC整合和共享办公租赁共同推动的。 即使它们仍然是整体活动的重要组成部分，这些交易也进入了大型格式领域。面积低于0.05万平方米的交易小幅上涨至22%，从21%略有增长，这表明即使租赁面积的大部分仍然集中在较少的、规模更大的交易中，小型租户仍然活跃于市场。 2026年上半年，面积超过100万平方米的租赁交易占所有办公租赁市场的59%，较2025年上半年57%的占比有所上升，延续了多年向规模化发展的趋势。两大因素似乎在推动这种集中化：一是GCC（全球商业中心）和大型企业将其多个小型租赁整合为单一、更大的园区，以优化其房地产组合；二是联合办公运营商，它们在主要办公市场扩张业务范围时，通常会在向终端客户转租小型工位之前签订一份大规模的母租赁合同。