卡托维兹市吸引力和写字楼市场2026年上半年

城市吸引力，办公市场，人力资源趋势 H1 2026 卡托维兹 城市面积164.7平方公里 人口 277,900（卡托维兹，GUS 06.2025） 2,113,023（GZM，InfoGZM 2024） 投资吸引力 261,050(2030)人口预测 1.8%(05.2026, GUS)失业率 在“2050年未来波兰城市”排名中——在办公、住宅和“课后时光”的细分排名中位列第一，并在学校类别中排名第一 GDP增长3.6% 人均GDP 97,509兹罗提 由欧洲科学协会授予的“2024欧洲科学之城” 平均工资（税前）PLN 11,357.33（商业部门，2026年6月，GUS） 地方政府投资者服务标准 投资激励 投资者援助部门是卡托维兹市政厅的一个专门部门。它提供多种服务，范围涵盖支持设立商业服务中心的投资者、住宅空间开发者、酒店和办公室的开发商，以及为初创企业创建生态系统和为中小企业领域营造友好环境。 卡托维兹自由贸易区——欧洲最佳，世界顶尖之一（fDi Intelligence），提供所得税减免。 为支持该市从中学到高等教育的人才发展而设立的结构化教育项目：FujitsuTech、Kyndryl未来成就者计划、Technologiczny Kompas Kariery（Sopra Steria）、CivicPUNK、企业准备证书（CRC）。 为投资者提供基于其个人期望和要求的支持：准备市场分析、提供投资地点信息、提供形象建设协助、组织投资者参观、协调与大学的合作等。 在一个根据联合国2030年议程实施可持续发展政策的核心区域进行投资的机会。 1.生活质量 数据与图表 生活质量数字化 • 落实联合国17项可持续发展目标和城市发展战略目标。• 卡托维兹2030——公平转型、气候变化与公平。 • 绿色城市交通：43辆电动公交车、22辆混合动力公交车和8辆CNG公交车；为电动汽车提供257个充电桩。 • 卡托维兹居民卡——已注册160,794张。 • 参与式预算——超过2000万兹罗提，包括绿色预算——300万兹罗提。 学生人数 50,321（卡托维兹） 92,817（GZM） 毕业生人数 12,162（卡托维兹）23,377（GZM） 高校数量 12（卡托维兹）19（GZM） 正在进行的选定投资项目： • 正在实施的投资项目：• 战略项目——新科技区——卡托维兹游戏与科技中心——9.096亿兹罗提• 新科技区——波尼亚托夫斯基矿井区开发（文件）——1600万兹罗提 机场 - 距市中心30公里 机场 - 旅客数量 320万（2026年第一季度） BSS部门 - 中心数量165个（卡托维兹和GZM） BSS行业 - 就业人数38,700（卡托维兹和GZM） 城市绿地面积占城市总面积的40% 自行车设施长度 208.9公里 卡托维兹 H1 2026 卡托维兹是波兰第五大办公市场，总办公库存面积为72.8万平方米，约占该国办公库存的6%。在2022年经历了异常强劲的供应浪潮后，开发活动仍然有限，当年有12.7万平方米的新办公空间入市，占该市总库存的近20%。需求保持相对稳定，五年平均吸纳量约为每年5.6万平方米。2026年上半年，租户活动增强，租赁面积超过3.5万平方米，同比增长51%。然而，空置率保持稳定，租金水平坚挺，未出现任何重大变化。 现有库存 72,800 平方米 在建供应 20,400 平方米（同比 -39.3%） 供应 卡托维兹办公室市场的发展活动仍保持低迷状态。2026年第二季度，由RB Property开发的Chorzowska 111办公楼（2,656平方米）竣工并交付市场。 季度末，约20,000平方米的办公空间仍在建设中，其中近9,000平方米计划于2026年底在Cross Office A内完工，该项目由Opal Maksimum开发中。 TAKE-UP 2026年第二季度，卡托维兹办公市场的租赁活动达到近25,100平方米，同比增幅达五倍。这也是过去三年该市场录得的季度最强成绩。 卡托维兹的共享办公空间运营商 2026年第一季度总吸纳量达35,400平方米，较2025年同期增长51%，证实了租户需求的反弹。 城市空间 | Regus自有物业B区| 集团办公室 本年度上半年，租赁续约占据交易活动主导地位，占总签约量的53%。新签租赁合同占42%，而扩张性租赁则占剩余的5%。 信息技术和制造业是最活跃的租户群体，各贡献了总租赁量的23%。值得注意的是，制造业的份额从2025年的9%显著增加到2026年的23%。商业服务行业排名第三，占总吸纳量的9%。 空缺率 服务费 PLN/平方米/月 14.00-26.00 尽管2026年第二季度租赁活动显著增加，但截至季度末，空置率仍稳定在22.2%。这主要是由新办公空间的交付以及租赁结构中续约占主导地位所驱动。 免租期：每合同年1-1.5个月 未来几个季度，若完成更多办公项目，可能会进一步推高空置率。 租金 350.00-500.00装修预算每平方米欧元 2026年第二季度末，卡托维兹的办公租金水平保持稳定，通常在每平方米每月10.00至14.50欧元之间。 服务费也保持不变，通常在每平方米每月14.00兹罗提至26.00兹罗提的范围内。 波兰办公市场 人力资源视角 近岸外包作为推动技能演变和新市场需求发展的催化剂 近岸外包已成为重塑欧洲产业格局的关键力量之一。随着地缘政治不确定性持续促使各组织强化其供应链韧性，将制造和运营活动向终端市场转移已从战略考量演变为商业必然。凭借其成熟的基础设施和战略区位，波兰已稳固确立自身为欧洲从这一结构性转变中获益的主要国家之一。 这一转型的规模体现在物流领域，到2026年，现代化仓库库存面积已超过3700万平方米，超过了捷克共和国、罗马尼亚和匈牙利三国产能的总和。然而，仅靠建筑本身并不能创造竞争优势。随着日益复杂的生产和运营功能向客户靠近，决定性因素变成了获得能够管理远更复杂商业环境的首席和专业专长。人力资本已成为投资成功与物质基础设施同等关键。 应对代际传承，人们日益需要兼具商业判断力、推动组织变革能力、打造坚韧团队能力以及制定长期传承战略的领导者。 工业领导力的发展 工业领导者的角色已经发生了深刻的转变。制造和供应链高管不再仅仅以运营卓越性作为评判标准；人们越来越期望他们能够制定公司战略、提升盈利能力，并将运营绩效转化为可持续的企业价值。 延迟招聘的成本 不断变化的需求正在重塑高管招聘。面对持续的经济不确定性，组织在任命高级领导者时变得更加谨慎。招聘流程现在包含了额外的评估阶段、广泛的市场调研以及日益严格的标准对照。 这一转变与波兰各企业正在经历的更广泛转型相吻合。许多组织 随着许多组织面临代际传承，市场对兼具商业判断力、领导组织变革、打造有韧性团队以及制定长期继任战略能力的领导者需求日益增长。 然而，谨慎也需付出代价。在一个经验丰富的工业高管仍然稀缺的市场中，漫长的招聘流程常常导致最优秀的候选人接受其他竞争性机会。我们在迈克尔·佩奇（Michael Page）的持续经验证明，能够将彻底 高管流动。三角地区受益于先进商业服务、制造业和物流的融合，形成了大量具有国际经验的领导者人才库。与此同时，卢布林地区则提供了强大的 学术生态系统和相对未被充分开发的劳动力市场，使企业能够建立可持续的运营模式，而无需卷入激烈的人才竞争。 在经验丰富的工业高管稀缺的市场中，冗长的招聘流程常常导致最优秀的候选人接受其他竞争性机会。 随着近岸外包持续重塑欧洲的工业格局，获得领导能力——而不仅仅是地理位置——将越来越决定哪些组织和地区最能获得长期发展的优势。 西波美拉尼亚州提供了生活品质与高管流动性的理想结合。三国城地区受益于先进商业服务、制造业和物流的融合，形成了大量具有国际经验的领导者人才库。与此同时，卢布林地区拥有强大的学术生态系统和相对未被开发的劳动力市场，使企业能够建立可持续运营，而无需卷入激烈的人才竞争。 果断行动与评估相结合，最有可能确保卓越的领导人才。 作者：雅库布·斯维德尔斯基，高级执行经理，迈克尔·佩奇 新人才地理格局 近岸外包正日益将投资决策与人才可用性相结合，而非仅仅考虑基础设施。虽然华沙、弗罗茨瓦夫、罗兹和西里西亚地区等成熟中心仍然是波兰工业版图的核心，但投资者也正将目光投向具有独特人力资本优势的新兴地区。 西波美拉尼亚州提供了生活品质与...的迷人组合。 联系人 RESEARCHDorota Lachowskadorota.lachowska@pl.knightfrank.com +48 22 596 50 50www.KnightFrank.com.pl Małgorzata Krzystekmalgorzata.krzystek@pl.knightfrank.com估值与顾问服务 CEOCharles Taylorcharles.taylor@pl.knightfrank.com COMMERCIAL AGENCY - KATOWICEMonika Sułdecka-Karaśmonika.suldecka@pl.knightfrank.com STRATEGIC CONSULTING EMEAJaromir Sejudjaromir.sejud@pl.knightfrank.com CAPITAL MARKETSKrzysztof Cipiurkrzysztof.cipiur@pl.knightfrank.com INDUSTRIAL AGENCYPrzemysław Piętakprzemyslaw.pietak@pl.knightfrank.com 作为在波兰商业地产市场运营的最大和经验最丰富的研究团队之一，Knight Frank波兰提供战略咨询、预测和顾问服务，服务对象广泛，包括开发商、投资基金、金融机构和公司以及私人个人。我们提供： 战略咨询、根据客户特定需求量身定制的独立预测与分析、向公众提供的市场报告与分析、以及为客户量身定制的演示文稿与市场报告。 报告按季度发布，涵盖波兰主要城市和地区（华沙、克拉科夫、罗兹、波兹南、西里西亚、三角区、弗罗茨瓦夫、卢布林、什切青）以及波兰的PRS行业的所有商业市场领域（办公、零售、工业、酒店）。我们在主要本地市场的长期存在，使我们的研究团队具备了深入了解影响波兰房地产市场的社会经济因素的专业知识。 © KNIGHT FRANK SP. z o.o. 2026 报告库： 本报告仅用于一般信息参考，不得以任何方式依赖。尽管本报告中所呈现的信息、分析、观点和预测均采用了高标准进行准备，但 Knight Frank 对因使用、依赖或参考本文件内容而产生的任何损失或损害，概不承担责任或承担任何法律责任。作为一份通用报告，本材料不一定代表 Knight Frank 对特定物业或项目的观点。未经 Knight Frank事先书面批准，不得以任何形式（包括全部或部分）复制本报告。 内容开发：艾迪塔·斯马伊达 / 研究 / 夜鹰地产 平面设计：卡罗琳娜·乔达克-布热佐夫斯卡 / 艺术总监 / 公关与市场 / Knight Frank 出版物合作伙伴 CONTACT:Jakub ŚwiderskiSenior Executive Manager, Engineeringjakubswiderski@michaelpage.pl+48 798 507 665 投资者援助部 www.invest.katowice.eulinkedin.com/company/invest-in-katowice 投资促进局是卡托维兹市政厅的一个专门部门，提供全方位服务：从支持商业服务投资者、住宅和商业开发商，到为初创企业和中小企业领域创造友好环境。投资促进局专注于提供满足投资项目需求的定制化解决方案。得