波兹南市吸引力和办公楼市场2026年上半年

H1 2026 波兹南 1.投资吸引力 城市面积261.9平方公里 2025.在“年度城市”类别中 - CEE投资奖 人口 70万0420（2026年1月，移动数据） 534239（2025年12月，国家统计办公室） 在“投资者友好城市”类别中 – 2025年优质房产奖 在人口超过10万的城市类别中——由Dziennik Gazeta Prawna评选的“地方政府明珠”排名 1.6%(05.2026, GUS)失业率 根据城市数据库，在波兰最大的城市中，每千名居民中工作人数为多少。 GDP增长12% 在“商业友好城市”类别中——fDi Intelligence《2025年未来欧洲城市与地区》 平均工资（税前）PLN 10,346.99（商业部门，2026年2月，GUS） 投资激励 项目经理——一个致力于项目的人，负责投资的准备和启动，并在项目开始后与投资者合作。 在获取政府补助的背景下，与经济特区的合作。 为投资者需求准备行业分析。 雇主品牌建设——组织新闻发布会，向当地媒体分发资料，通过社交媒体以及在www.poznan.pl网站上推广。 城市房地产供应的筹备与推广，包括16个区域，如下： • 9个住宅和/或服务发展区域， 在国家及国际房地产活动（如MIPIM、波兹南住房展）上推广本市房地产 • 1宗地块，包含用于生产设施、仓库和仓储设施的地块，以及用于服务设施建设、服务发展及非公共停车场地的允许开发区域。 支持与办公室、部门以及参与投资准备和实施过程的市公司进行谈判的房地产投资者。 • 用于服务发展或商业设施（销售面积超过2,000平方米）的2个区域，或用于生产设施、仓库和货场的区域 www.poznan.pl网站上的城市投资区域定期更新数据库。 • 1处用于服务开发、生产设施、仓库和储藏的场地 • 3处用于服务开发的区域 波兰投资数据库中城市投资机会的发布与更新 1.生活质量 数据与图表 通过以下方式改善居民生活质量：• 创造有吸引力的就业岗位。现代服务业中的公司，例如 ROCKWOOL 全球服务中心 学生人数 100,500 、SOFTSWISS、米勒（梅勒）等，在发展的同时，正不断扩展并增加就业机会。 • Pozitive Technologies 会议 - 吸引顶尖雇主，打造一个强大且活跃的IT社群。 毕业生人数 24,000 • 智慧城市 - 实施新技术，同时促进创新创业和初创行业发展，强调各层次教育并积极支持大学。 • 智慧城市波兹南应用程序获得了IT管理领域“沟通公民工具”类别的“IT之翼”奖。 大学数量 24 • 生态 - 增加绿地面积，利用可再生能源创建更优化的能源组合，现代化公共交通车队（电动汽车、混合动力汽车）。目前正开展多个项目： “让我们在波兹南告别雾霾”、“保暖行动”，石棉去除计划。 • 出行便利——绿色交通方案——汽车共享、滑板车共享。• 中心项目——其中包括，市中心复兴，减少市中心的车流量。 机场 - 距市中心7公里 • 丰富的文化生活 - 众多节日，例如世界闻名的波兹南马耳他节，约40家艺术画廊，30家博物馆，13家电影院，以及交响乐团。 • 波兰美食之都——拥有约500家餐厅和酒吧，提供来自世界各地的美食。 机场 - 旅客数量 4,144,829（2025年） •OK Poznań——一项面向居民的福利计划。丰富的休闲和娱乐设施——水上乐园、滑冰场、人工滑雪坡道、攀岩墙、保龄球场、湖泊、游泳池、瓦尔塔河沿岸为居民和游客提供众多景点的城市海滩，10个体育场馆，500多个游乐场，动物园，棕榈屋——波兰最大、欧洲最大的之一。 BSS部门 - 中心数量 168 • 波兹南国际博览会——波兰及中欧领先的专业展会组织者。 BSS行业 - 就业人数31,500 绿地面积128.3平方公里 自行车道 351 公里 波兹南 H1 2026 2026年第二季度末，波兹南的办公物业总面积达67.8万平方米，使其成为波兰第六大办公市场，约占该国办公库存总量的5%。尽管年初表现平淡，但随着租赁活动显著加速，吸纳面积近4.3万平方米，该季度位列当地办公市场历史记录中的强季度之一。新租约和扩建是需求的主要驱动力，占总租赁量的57%。因此，空置率环比下降2.3个百分点至11.5%，使波兹南跻身区域办公市场中空置空间最低的城市行列。 现有库存 67,800 平方米 在建供应 77,000 平方米 (+47.3% 同比) 供应 2026年上半年，一个办公项目已竣工：Selgros总部大楼（5000平方米），为业主自用而开发。与此同时，约77,000平方米的项目仍在建设中，这代表了波兰区域办公市场中最高的开发量。此外，还有12,300平方米的项目计划于2026年底交付。 目前在建的最大项目是AND2（3.9万平方米，冯·德·海登集团），预计将于2028年初完工。交付后，它将成为波兹南最大办公楼，按可租赁毛面积计算。 TAKE-UP 年初起步相对缓慢后，波兹南办公市场在2026年第二季度强劲反弹。租赁活动达到近42,800平方米，同比增长142%，使该季度成为市场历史上最强劲的季度之一。因此，2026年上半年总吸纳量接近48,500平方米，超过2025年同期记录水平超过50%。 波兹南的共享办公空间运营商 商务链接 | 丽笙酒店集团 年上半年，新签订的租赁合同占租赁活动总量的最大份额（36%），仅略高于重新谈判的份额（32%）。与此同时，扩张性租赁的份额显著增加至21%，为未来几个季度市场前景提供了积极预期。其余的租赁量均由业主自用交易构成。 新建建筑的标准租赁条款 需求主要由能源行业引领（占总需求的24%），其次是IT行业（占18%）和商业行业（占18%）。商业服务行业排名第四，租赁办公空间占16%。 服务费 PLN/平方米/月 17.00-29.00 空缺率 租赁活动的显著增加转化为空置空间的进一步收缩。2026年第二季度末，波兹南的空置率 stood at 11.5%，较2026年第一季度末的13.8%有所下降。因此，波兹南仍属于空置率最低的区域市场之一，只有三城（Tricity）、卢布林（Lublin）和什切青（Szczecin）的空置率更低。 免租期：每合同年1-1.5个月 250.00-500.00装修预算每平方米欧元 租金 截至2026年6月底，波兹南的办公租金保持稳定，通常在每平方米每月11.50至16.00欧元之间。位于城市最著名建筑中的优质办公空间租金则高于此范围。服务费也保持稳定，通常在每平方米每月17.00至29.00兹罗提之间。 波兰办公市场 人力资源视角 近岸外包作为推动技能演变和新市场需求发展的催化剂 近岸外包已成为重塑欧洲产业格局的关键力量之一。随着地缘政治不确定性持续促使各组织强化其供应链韧性，将制造和运营活动向终端市场转移已从战略考量演变为商业必然。凭借其成熟的基础设施和战略区位，波兰已稳固确立自身为欧洲从这一结构性转变中获益的主要国家之一。 这一转型的规模体现在物流领域，到2026年，现代化仓库库存面积已超过3700万平方米，超过了捷克共和国、罗马尼亚和匈牙利三国产能的总和。然而，仅靠建筑本身并不能创造竞争优势。随着日益复杂的生产和运营功能向客户靠近，决定性因素变成了获得能够管理远更复杂商业环境的首席和专业专长。人力资本已成为投资成功与物质基础设施同等关键。 应对代际传承，人们日益需要兼具商业判断力、推动组织变革能力、打造坚韧团队能力以及制定长期传承战略的领导者。 工业领导力的发展 工业领导者的角色已经发生了深刻的转变。制造和供应链高管不再仅仅以运营卓越性作为评判标准；人们越来越期望他们能够制定公司战略、提升盈利能力，并将运营绩效转化为可持续的企业价值。 延迟招聘的成本 不断变化的需求正在重塑高管招聘。面对持续的经济不确定性，组织在任命高级领导者时变得更加谨慎。招聘流程现在包含了额外的评估阶段、广泛的市场调研以及日益严格的标准对照。 这一转变与波兰各企业正在经历的更广泛转型相吻合。许多组织 随着许多组织面临代际传承，市场对兼具商业判断力、领导组织变革、打造有韧性团队以及制定长期继任战略能力的领导者需求日益增长。 然而，谨慎也需付出代价。在一个经验丰富的工业高管仍然稀缺的市场中，漫长的招聘流程常常导致最优秀的候选人接受其他竞争性机会。我们在迈克尔·佩奇（Michael Page）的持续经验证明，能够将彻底 高管流动。三角地区受益于先进商业服务、制造业和物流的融合，形成了大量具有国际经验的领导者人才库。与此同时，卢布林地区则提供了强大的 学术生态系统和相对未被充分开发的劳动力市场，使企业能够建立可持续的运营模式，而无需卷入激烈的人才竞争。 在经验丰富的工业高管稀缺的市场中，冗长的招聘流程常常导致最优秀的候选人接受其他竞争性机会。 随着近岸外包持续重塑欧洲的工业格局，获得领导能力——而不仅仅是地理位置——将越来越决定哪些组织和地区最能获得长期发展的优势。 西波美拉尼亚州提供了生活品质与高管流动性的理想结合。三国城地区受益于先进商业服务、制造业和物流的融合，形成了大量具有国际经验的领导者人才库。与此同时，卢布林地区拥有强大的学术生态系统和相对未被开发的劳动力市场，使企业能够建立可持续运营，而无需卷入激烈的人才竞争。 果断行动与评估相结合，最有可能确保卓越的领导人才。 作者：雅库布·斯维德尔斯基，高级执行经理，迈克尔·佩奇 新人才地理格局 近岸外包正日益将投资决策与人才可用性相结合，而非仅仅考虑基础设施。虽然华沙、弗罗茨瓦夫、罗兹和西里西亚地区等成熟中心仍然是波兰工业版图的核心，但投资者也正将目光投向具有独特人力资本优势的新兴地区。 西波美拉尼亚州提供了生活品质与...的迷人组合。 联系人 +48 22 596 50 50www.KnightFrank.com.pl RESEARCHDorota Lachowskadorota.lachowska@pl.knightfrank.com Małgorzata Krzystekmalgorzata.krzystek@pl.knightfrank.com估值与顾问服务 CEOCharles Taylorcharles.taylor@pl.knightfrank.com COMMERCIAL AGENCYDorota Mielkedorota.mielke@pl.knightfrank.com STRATEGIC CONSULTING EMEAJaromir Sejudjaromir.sejud@pl.knightfrank.com CAPITAL MARKETSKrzysztof Cipiurkrzysztof.cipiur@pl.knightfrank.com INDUSTRIAL AGENCYPrzemysław Piętakprzemyslaw.pietak@pl.knightfrank.com 作为在波兰商业地产市场运营的最大和经验最丰富的研究团队之一，Knight Frank波兰提供战略咨询、预测和顾问服务，服务对象广泛，包括开发商、投资基金、金融机构和公司以及私人个人。我们提供： 战略咨询、根据客户特定需求量身定制的独立预测与分析、向公众提供的市场报告与分析、以及为客户量身定制的演示文稿与市场报告。 报告按季度发布，涵盖波兰主要城市和地区（华沙、克拉科夫、罗兹、波兹南、西里西亚、三角区、弗罗茨瓦夫、卢布林、什切青）以及波兰PRS行业的所有商业市场领域（办公、零售、工业、酒店）。我们在主要本地市场的长期存在，使我们的研究团队具备了深入了解影响波兰房地产市场的社会经济因素的专业知识。 © KNIGHT FRANK SP. z o.o. 2026 报告库： 本报告仅用于一般信息参考，不得以任何方式依赖。尽管本报告中所呈现的