印度房地产：办公楼和住宅市场 - 2025年上半年

Knight Frank关于全球最具潜力经济体房地产市场表现与机遇的终极指南。 knightfrank.co.in/研究 孟买HO 骑士弗兰克（印度）私营有限公司，帕维勒大厦，近双塔，维尔萨瓦卡尔路，普拉哈迪维，孟买400 025，印度；电话：022 6745 0101 / 49280101； 班加罗尔 Knight Frank（印度）私人有限公司，PinnacleTower，Embassy One，#8，Bellary Road，Ganganagar，班加罗尔-560032，电话：080 6818 5600 浦那 Knight Frank（印度）私人有限公司单元号701，第7层，五角大楼P4，马加帕塔市，哈达帕尔，浦那411 013，印度电话：020 67491500 / 30188500； 钦奈 Knight Frank（印度）私人有限公司 1楼，中心楼，阳光侧，8/17，沙菲·穆罕默德路，努甘巴卡姆，班加罗尔 600 006，印度 电话：044 4296 9000 古尔冈 弗兰科斯（印度）私人有限公司办公地址：1505-1508, 15层, B座, 签名塔南城1号, 古尔冈 122 001, 印度电话：0124 4782700 海得拉巴 骑士弗兰克（印度）私营有限公司 西达拉斯中心，5楼，办公室#3，海得拉巴知识城，调查编号83/1，拉伊杜尔格，瑟里林甘帕利曼德，兰加雷迪区，特伦甘纳邦海得拉巴- 500032 电话：040 44554141； 加尔各答 Knight Frank (印度) 私营有限公司 PS Srijan 企业公园 单元号 - 1202A，12楼，区域 - EP & GP，地块号 - GP 2，区域 - V，盐湖，加尔各答 700 091，印度 电话：033 66521000 艾哈迈达巴德 Knight Frank（印度）私人有限公司单元号407和408，C区，“第一”，Keshav Baugh聚会地块，Vastrapur，艾哈迈达巴德 - 380015 电话：079 48940259/ 40380259 04全印 12艾哈迈达巴德 20班加罗尔 目录 28钦奈 36海得拉巴 44加尔各答 52孟买 60NCR 68浦那 www.knightfrank.co.in/研究 石希尔·巴吉ал 董事长兼首席执行官 2025年上半年在持续动荡的全球环境下，增强了印度作为一个富有韧性和吸引力的房地产市场的地位。强劲的宏观经济基本面以及利率的大幅降低，为房地产活动创造了有利背景，尽管外部不利因素仍然存在。 印度的办公市场不仅延续了2024年构建的势头，还加速了这一势头，得益于全球能力中心（GCC）的扩张、第三方IT服务提供商的复苏以及对灵活工作空间需求的日益增长。全球企业继续深化其在印度的布局，被该国的人才库和成本优势所吸引。尽管供应管道有所放缓，但租户活动仍然活跃，巩固了该国作为战略运营中心地位的稳固。 相比之下，住宅市场在经历了两年快速增长后有所喘息。尽管整体销量略有下滑，但市场结构仍在不断演变，明显向高端和奢华住房转移。开发商迅速做出调整，合理化新项目发售，并提供创新的融资方案来支持购房者情绪。高价位的定价弹性和持续存在的购买欲望反映了需求的结构性优势。 展望未来，印度房地产市场的前景依然乐观。货币宽松周期、流动性改善以及稳定的经济发展环境预计将推动办公和住宅领域的增长。随着印度持续成为全球资本和企业扩张的首选目的地，其房地产市场将在今年下半年及以后的基础上，稳步发展。 住宅市场 505,377未售出库存（住房单元） 14.3未售出库存的年龄（按季） 4%同比变化 5.8销售季度（以季度为单位） 近年来，住宅市场的核心已稳步转向更高价位的物业。2018年上半年，售价低于5000万卢比的单位占市场总销售额的54%，但现在仅占22%。疫情期间对流动性的极端限制催生了对个人空间和生活便利设施的需求，这种需求至今仍在持续。事实上，售价超过1亿卢比单位的比例从2018年上半年16%增长至2025年上半年49%，与5000万卢比以下细分市场的销售额下降同步发生。 2025年上半年，印度住宅房地产受到印度储备银行将回购利率下调100个基点至5.5%的影响，旨在在全球不确定性的背景下刺激信贷和投资。因此，通胀缓解至六年低点，5月份居民消费价格通胀降至2.82%，支持了购买力和买家情绪。这些宏观经济变化，加上对高端住房的强劲需求和持续的经济增长，为该时期市场轨迹设定了积极的基调。 改善的市场健康状况。过去一年中，尽管库存水平上升，八个市场的QTS水平仍保持在5.8个季度（少于18个月），描绘了一个尽管库存增加但基本面稳定的市场。 尽管在20-50亿卢比的价格区间内库存显著增加，但库存水平仍持续徘徊在4个季度左右，表明该细分市场的库存水平仍处于可控范围内。相比之下，200-500亿卢比及以上的豪华和超豪华细分市场呈现出更为复杂的情况。价格超过500亿卢比产品的销售周期（QTS）目前为7.9个季度，而在200-500亿卢比区间则急剧上升至17.1个季度。然而需要注意的是，该市场高端部分的销量相当有限，两个类别的总销量仅为3700多台。因此，即使供应或可用性的微小变化也可能导致QTS出现显著波动，使其在相对较短的时期内更具波动性。 尽管2025年上半年稳定的宏观经济背景有助于提振市场信心，但这并未转化为整体销售额的实际增长。总销量为0.17万套单元，与去年同期的相比略有下降2%。值得注意的是，这是自2023年上半年以来，市场首次出现销售额的轻微下滑。NCR和班加罗尔分别下降了8%和3%（同比），对整体销量下滑起到了关键作用。有趣的是，这些市场在2025年上半年也经历了最严重的价格上涨，这削弱了这些城市的购房者需求。尽管整体销量较弱，但这两个市场在高端市场的表现势头强劲且增长显著。 随着定价超过10亿卢比的单位销售额现在几乎占住宅市场的一半，为了更好地分析，必须进一步细分。为了进行进一步评估，我们将10亿卢比以上的票价规模分成了六个细分市场。仔细观察表明，即使在这些细分市场中也存在高端化趋势，其中20亿至50亿卢比细分市场的销售额份额从2024年上半年13%增加到2025年上半年17%，而10亿至20亿卢比类别在同一期间从25%增加到27%。尽管这一趋势在高票额（超过50亿卢比）细分市场中也非常明显，但它们仅占总销售额的5%，而超过100亿卢比的部分则大约占1%。10亿至20亿卢比细分市场的销售额同比增长8%，而20亿至50亿卢比类别的销售额同比增长29%。 尽管整体销售停滞，由于开发商推迟项目启动以控制库存压力，2025年上半年价格上涨保持健康。他们没有选择降低价格，而是选择提高价格，同时为购房者提供融资激励，如前所述。班加罗尔和NCR经历了异常的价格增长，分别录得14%的年增长率，这是由于对开发高端高层物业的更加强调所致。 然而，从市场角度来看，表现却不尽相同。在八座被追踪的城市的销售额中，有四个实现了增长，其中金奈和海得拉巴分别以12%和3%的年同比增长率领先。孟买以销售了47,035套单位，继续保持领先地位，其销售量与去年基本持平。 虽然销售增长已经停滞，但自2020年以来，由于供应量超过了销售量，未售出的库存持续增加。这种库存增长可以完全归因于过去几年对INR 10+ mn细分市场的过度发展兴趣。与INR 5 mn以下价格的单位下降6%和INR 5-10 mn细分市场下降1%相比，该细分市场的库存水平增长了24%。高价位产品的库存水平，特别是INR 20-50 mn和INR 200-500 mn类别，同比增长分别增长了52%和37%，在评估市场是否接近泡沫区域或潜在修正方面值得更仔细地关注。虽然库存水平的上升在孤立地看待时似乎是一个令人担忧的问题，但必须结合销售速度来看，以描绘出市场健康状况的更准确画面。销售周期（QTS）水平是一个能够实现这一目标的指标，它通过计算市场在滞后八个季度的销售速度下消耗现有库存水平所需的季度数来计算。通常，较低的QTS水平表示销售势头更强。 2025年上半年，住宅销售在经历了前两年的强劲上涨后出现停滞，开发商也相应地缩减了项目启动以控制库存积压。尽管如此，他们以市场高端销售库存的能力仍然强劲，这主要是因为融资选项、契税减免以及类似激励措施的增加。2025年上半年降息和降准大幅增加了印度金融市场流动性，释放了大量用于放贷的资金并降低了借贷成本。这笔流动性注入旨在刺激信贷增长，并将惠及开发商和城市购房者，从而支撑整体房地产市场。 2025年上半年开发活动也较为低迷，开发人员缩减了新项目启动，特别是在价格更敏感的低于1000万卢比票面额领域。 该季度推出的18万个单位下跌了2%，与销售额相似。虽然有所下降，但推出量仍连续第七个半年超过销售额。尽管价格上涨持续，开发商已开始提供银行和开发商补贴计划等融资选项，甚至还有印花税折扣和减免，以推动销售。 即使2025年上半年整体市场动能有所减弱，这也明显局限于价格低于1000万卢比的产品，在该类别中，销售和推出分别大幅下降了15%和20%。相比之下，价格超过1000万卢比产品的销售和推出分别实现了17%和18%的年同比增长。 办公市场 92.23 (992.8)在2025年第一季度 同比变化 (GCCs)现在正为其母公司处理更广泛的复杂和战略职能。这些中心不再局限于后台任务；相反，它们在高价值服务提供方面发挥着至关重要的作用。 值。仅向八个主要城市中心交付了190万平方公尺（2010万平方英尺）的新办公供应，与去年同期相比下降了20%。 面对2025年上半年不断升级的地缘政治紧张局势和全球经济逆风，印度展现出强劲的经济韧性。尽管地缘政治冲突、供应链中断以及美国关税政策的演变持续带来外部压力，但印度宏观经济基本面仍然保持相对完整。印度储备银行对2025财年和2026财年的GDP增长预测均为6.5%，这进一步巩固了印度作为全球增长最快的主要经济体之一的地位。这种持续的经济稳定状态反映在印度办公市场持续强劲的占用量活动。 自2021年以来，新办公供应的步伐一直落后于租赁活动，从17.2%逐渐收紧至2025年上半年14.7%的水平。这种供需错配使得房东拥有更大的议价能力，在全球办公室市场持续面临挑战的环境下，推高了租金。所有主要印度办公室市场都录得每年增长3%至12%的租金涨幅，其中孟买（12%）、NCR（8%）和班加罗尔（7%）涨幅领先。 在审查期内，GCC（全球商业中心）约占1.8万平方米（191万平方英尺）的办公空间交易，在所有租户细分市场中占比最大，达到39%。班加罗尔成为该细分市场的首选，其占GCC相关租赁活动的一半以上（52%）。当前时期创下了印度GCC租赁量的新纪录，突显了该国家作为全球企业能力中心地位的日益提升。 2024年是办公室市场迎来爆发的一年，年度交易量大幅增长了19%，刷新了历史最高纪录，而这一势头能否在2025年持续仍有待观察。然而，市场势头仍在持续飙升，2025年上半年，在我们覆盖的八个市场中，交易面积达450万平方米（4890万平方英尺），同比增长41%。从更宏观的角度来看，这个交易量超过了2022年之前的所有年度交易总量，唯一例外的是2019年。 2025年上半年，印度办公室市场转变态势，表现强劲，远超2024年设立的基准，而2024年本身就是一个突破性的一年。尽管地缘政治动荡正在扰乱全球商业和投资势头，但印度凭借稳定的商业友好政策和强劲的经济增长，成为全球资本相对安全的避风港。海湾合作委员会国家的影响日益增强，第三方IT服务的稳步复苏，这些强大的助推因素将使市场继续受益。除了供应受限外，办公室空间市场面临的风头较小，似乎已准备好在本年度余下时间内保持其势头。 在最近的过去一段时间表现沉寂后，第三方IT服务供应商在2025年上半年重新崛起为印度办公市场的主要力量。该领域负责租赁约100万平米（1