2025年上半年印度房地产私募股权投资趋势

印度私募股权投资趋势 - 2025年上半年 Knight Frank的全面手册展出了印度房地产领域中不同资产类别私募股权(PE)投资的趋势。 2025 内容 0 2H1 2025 回顾：资本十字路口 页码 06 0 3私募股权投资于印度房地产行业趋势 第08页 0 4私募股权投资于房地产领域 第12页 办公室行业投资第15页 住宅部门投资第18页 仓储行业投资 第22页 零售行业投资第 25 页 0 5outlook和结论页第28页 前言 石希尔·巴吉尔 董事长兼首席执行官 H1 2025已成为印度房地产资本发展历程中一个定义性的篇章，这并非衰落期，而是决定性的重新校准期。在2024年强劲复苏后，私募股权(PE)对印度房地产的投资反弹至49亿美元，而2025年上半年交易额急剧 moderation 至17亿美元。表面上，这可能预示着谨慎。实际上，它反映了全球和国内投资者看待这一资产类别方式的更深层次、更结构性的转变。 全球经济形势的变化，从发达经济体的利率上升，到收益率差减少和卢比持续贬值，已迫使资金提供者重新评估其投资策略。纯粹由 headlines IRR 驱动的资本流入时代正在让位于更审慎的资本秩序，在这种秩序中，信念、结构化承销和税后可见性优先于速度和规模。 机构资本，无论是外国的还是国内的，不再普遍存在；而是具有选择性。投资者正在优先考虑稳定资产、结构化股权以及仓储、住宅平台和甲级办公楼组合的长期主题投资。同时，资本构成正在发生变化。基于亚洲的投资者，特别是来自新加坡和日本的投资者，以及日益增长的国内机构资本池，正在填补西方投资者撤出的空白。 基础要素依然稳健。印度GDP持续强劲增长；基础设施投资保持强劲，政策连续性支持房地产生态系统。但投资者正就货币风险、资本利得税和真正的净成本回报提出更严格的问题。当务之急不仅是融资渠道，更是融资精准度。 Knight Frank 2025年上半财年资本市场报告旨在解读这些变化。该报告提供了基于数据的、自上而下的行业投资、投资者画像演变和结构性市场趋势的视角。从债券收益率压缩和全球资本重定价到我们对所需外国投资者回报的深入案例研究，本报告不仅揭示了发生了哪些变化，还解释了变化的原因。 我们希望这份报告能为房地产投资者、基金经理和开发商提供清晰、坚定的信心和竞争优势，助他们在高门槛的资本环境中顺利前行。 H1 2025 回顾：资本在十字路口 2025年上半年，全球经济宏观格局持续演变，资本配置重点有所转移。尽管部分市场的经济基本面保持稳定，但更广泛的投资环境已进入谨慎再校准阶段，这由政治、货币及与货币相关的多重发展因素驱动。 这一时期最重大的地缘政治事件之一是唐纳德·特朗普回归美国总统职位。该政府早期的政策基调暗示着保护主义措施的复苏，包括对中国和新兴市场商品重新征收关税的可能性。虽然这些措施仍处于提议阶段，但它们已引发全球贸易框架的波动，促使投资者重新评估对出口导向型市场和全球一体化供应链的敞口。 在货币政策方面，全球同步降息周期的预期已被推迟。持续的服务业通胀、紧张的劳动力市场以及央行谨慎的前瞻指引导致主要发达经济体利率持续处于高位。美国和英国的十年期政府债券收益率维持在4.5%*，而日本十年期收益率上升至1.5%*，为十年来最高，显示出政策从极度宽松转向的迹象。这些无风险利率提高了资本配置到风险更大资产类别（包括新兴房地产市场）的门槛。 与此同时，强势美元和国内政府证券的资本流动导致新兴市场面临货币压力。2025年上半年，印度卢比对美元贬值从83.1到85.6，延续了多 年来降低离岸投资者净回报的趋势。作为大多数机构投资委员会中优先考虑的因素的汇率风险，已经缓和了新跨境房地产配置的动力。 尽管印度持续展现出宏观经济实力，预计2026财年国内生产总值（GDP）增长率为6.5%，但房地产领域的资本流入并未达到往年水平。投资者越来越寻求税后、经货币调整的回报清晰度，尤其是在印度对未享受指数化优惠的房地产投资征收12.5%长期资本利得税的背景下。再加上货币贬值和全球债券收益率上升，这导致主要全球资本提供者对风险回报门槛进行了重新评估。 由房地产领域压力、人口结构收缩以及私营部门活动低迷所驱动的中国持续的结构性减速，已将部分投资者注意力转向印度和东南亚。然而，这已经是一种谨慎的重新配置。全球资本仍然具有选择性，倾向于具有机构级租户收入的资产，并避免除非有资本雄厚的赞助商支持，否则不会涉足早期开发阶段。 印度的房地产基本面保持完好。住宅销售量保持稳健，办公室吸纳量得益于海湾合作委员会和科技占用者的需求支撑。然而，资本市场的反应更为谨慎。投资者明显偏好结构化股权、信用类工具和具有可预见退出路径的平台级交易。 总而言之，2025年第一季度代表了一个过渡期，其特点是资本流动重新校准、回报门槛提高以及对货币和税收影响的审查加强。印度继续提供长期增长潜力，但未来的资本流入将取决于该部门在更具竞争性的全球资本环境下实现不仅仅是收益，而且是持续、风险调整后的、税后超额表现的能力。 2025年上半年印度私募股权投资趋势 2025年上半年私募股权(PE)对印度房地产的投资反映了市场处于拐点。不仅成交量急剧萎缩，而且支撑投资者决策的基本假设正在经历根本性的反思。 2024年强劲表现后，资金流入达49亿美元，2025年上半年私募股权投资同比骤降41%至17亿美元。交易数量也大幅下滑，从2024年上半年的24笔降至2025年上半年的12笔。此次放缓不仅源于周期性谨慎；而是反映了全球投资者和国内机构在资本成本、回报预期和相对风险偏好上的结构性重新校准。 图2 图1 一个压缩的收益率宇宙和磨损的风险溢价 在过去的二十年里，印度房地产部门靠国内和国际债券收益之间的舒适利差蓬勃发展，经常作为寻求收益资本的“息差交易”目的地。这场交易现在已经崩溃。 显著侵蚀了支撑全球资金流入印度实物资产的传统风险溢价。 加剧这一挑战的是印度卢比的结构性贬值。2019年12月至2025年6月间，印度卢比对美元的汇率从71.5贬值至85.6，复合年均增长率约为3.3%。当结合印度的12.5%长期资本利得税时，即使是两位数的印度卢比回报也难以与发达市场的税收有效美元回报竞争。 截至2025年6月，印度的10年期政府债券收益率仅为6.3%，而美国的10年期国债为4.5%，收益率利差收窄至175个基点，为二十年来最低。2014年，利差超过700个基点。这种收窄 图3 即便政策放松 高利率仍持续存在 尽管美国和英国的央行已开始下调政策利率（2025年第一季度美国联邦基金利率为4.33%，而2023年12月为5.33%；英国央行降至4.25%），但这并未转化为大额借款人的借贷成本降低。美国基准贷款利率仍维持在7.50%的高位，而英国利率徘徊在8.58%，为十多年来最高。 现实世界借贷利率的这种粘性强化了投资者对发达市场信用而非新兴市场股本的偏好。相比之下，印度将其政策利率削减至5.50%，但国内基准贷款利率仍保持在15.15%，这表明存在持续的传导缺口和高借贷成本。 表1 政策放松，但信贷仍然昂贵：尽管降息，基准贷款利率仍处于高位 资本流动的地理变化：西方的衰落 西方资本的撤退仍然是2020年后的最显著的结构性转变之一。虽然美国和加拿大在2011-2020年期间贡献了印度房地产所有私募股权流量的平均45%，但近年来它们的份额急剧下降，到2024年仅占5%。在2025年上半年，西方资本出现暂时性激增，其中美国约占总流入的42%。然而，这次激增几乎完全归因于两笔大型交易。除此之外，大多数传统西方机构投资者仍袖手旁观。 这种选择性再投资突显了一个更广泛的趋势：西方资本不再将印度作为主题投资曝光，而是只为交易特定和风险结构化的机会而移动。 原因包括： • 美国国债收益率上升和更安全的回报曲线 • 由于印度卢比贬值导致的IRR门槛提高 • 由于印度的长期资本利得结构导致的税后回报不利• 货币对冲成本和波动性 与此同时，相比之下，中东资本填补了这一空白，主权财富基金和家人办公室在2024年为资金流入贡献了42%。它们的天然而然的对冲（石油-美元联系）、更高的风险承受能力和长期对印度敞口策略，使它们与新房地产风险回报范式更紧密地契合。 国内资本也同样变得更加积极。2025年上半年，印度投资者占私募股权流入总额的25%，较2011-2020年的平均11%有所上升，反映了更深厚的资金池、监管稳定性和成熟的投资能力。 图4 图5 图6 产业重组：办公室重获 Ÿ零售由两项交易推动，实现了复苏，涉及4810万美元。 仓库出货量急剧下降至5000万美元，自2018年以来首次落后于所有细分市场。在2024年上半年筹集了15.3亿美元后，其主导地位的反转表明缺乏大规模的机构级库存 2025年上半年，跨资产类别资本配置也发生了变化： 公司获得了最高资本流入，达到7.06亿美元，表明投资者对精选的优质A级资产充满信心住宅吸引了5亿美元，主要由地铁城市的建设融资和高价值交易推动。 图7 图8 城市趋势：孟买保持强劲，南印度崛起 在2025年第一季度，孟买引领私募股权资金流入，达到4.675亿美元，紧随其后的是班加罗尔，达到4.525亿美元。海得拉巴以2.586亿美元和普纳以1.34亿美元也吸引了大量资本，而金奈则收到5000万美元。南 印度城市占据了总投资的60%以上，突显出机构投资者偏好的持续区域转变。 图9 办公行业私募股权投资 2025年上半年私募股权投资印度写字楼房地产领域反映出一种经过深思熟虑的乐观情绪，这种情绪受到资产质量、市场定位和长期租赁组合的影响。虽然房地产各细分领域的资金投放因全球经济逆风而有所下降，但写字楼领域显示出相对的韧性，这种韧性并非源于交易量，而是源于对精选高价值交易背后信心的坚定。 在2025年第一季度，办公行业吸引了7.06亿美元的风险投资，涉及三笔交易，与2024年第一季度收到的5.79亿美元相比，同比增长了22%。这些交易的内在性质表明，资本配置是集中的、战略性的，而不是广泛的市场撤退。 图10 图12 在过去的十年中，办公行业一直是私募股权流入的主力，2018年达到42亿美元的高峰。随后，随着市场消化新供应、疫情后的远程工作趋势以及全球资本成本的上升，该行业出现调整。尽管如此，投资者仍然对核心地段的甲级资产表现出兴趣，通常通过合资企业、平台交易或与房地产投资信托基金（REIT）对齐的结构参与。2025年上半年也体现了这一模式，投资者更青睐规模较大、稳定或接近稳定的资产，这些资产具有未来现金流较高的可见性。 50%投资于现有资产和50%投资于在建工程 图 11 2025年上半年另一个关键变化是，已建成资产和在建资产的投资近乎持平。在部署的70.6亿美元中，大约50%投向了在建项目，较2024年上半年仅23%大幅提升。这反映了全球和国内机构投资者愿意承担经过测算的开发风险，特别是在供应严格控制、预租潜力强劲的核心微市场城市。 房地产领域私募投资 2025年上半年印度住宅房地产领域的私募股权（PE）投资反映出谨慎且选择性的投放策略。在六笔交易中总计达5亿美元，投资金额同比2024年上半年下降41%。然而，整体趋势不应被视为情绪减弱，而是对风险规避、结构化进入中端和高端细分市场的关注日益集中。 图13 资本策略转向：回归信用工具 图14 2025年上半年住宅业私募股权投资下降41% H1 2025显现出明显的债务结构逆转，资本中有60%投入债务，而H1 2024为40%。这一转变发生在机构投资者日益谨慎，寻求抵押品支持的投資而非纯粹的股权风险之际。与此同时，在一线城市有中低收入住房交付记录的平台仍然具有吸引力，特别是在浦那和班加罗尔，两者合计占H1 2025所有资本流动的70%。 图15 历史上，私人资本流动的主要部分，住宅房地产在2017年后份额萎缩，因为开发商适应了RERA