2013年6月27日 请务必阅读正文后的免责条款部分 私募股权投资的新变化之二 券商创新专题： 私募股权投资系列 人民币房地产基金迅猛发展 级 主要内容:  房地产基金迅猛发展：如果说2010年被定义为人民币房地产基金元年，那我们不妨将2012年定义为房地产基金管理人品牌元年。随着市场的发展，房地产基金管理人的品牌团队正在逐渐的形成，其真正的投资能力与管理能力开始被市场认知，基金募集规模逐渐扩大，很多投资期限更长、项目组合式的大型基金也开始出现，投资策略也更多的从实质债权融资走向夹层、股权等多元手段，从住宅地产走向商业办公领域，甚至有部分基金甚至已经完全走完了基金投资、管理、退出的全部产业流程，开始为投资人创造满意的投资回报。与此同时，保险公司投资不动产的细则出台，也为未来人民币房地产基金LP市场带来了曙光。保险公司今年已经开始在传统私募股权投资领域布局，预计也会逐渐开始关注符合险资投资条件的人民币地产基金。机构投资人的出现，对于优秀的管理团队解决基金募集无源之水的问题，无疑具有重大的战略意义。  特征与发展趋势：一、 现阶段，房地产基金的LP主要以散户为主，以机会型投资为利益驱动因素。从未来房地产基金的发展趋势和投资人资产配置的实际因素出发，机构投资人将会成为人民币房地产基金未来主要的资金来源，并主导整个行业的迅速发展和成熟。 二、 现阶段，房地产基金管理机构与开发商存在着各种直接或间接附庸关系。但从未来市场的发展趋势和房地产基金作为资产类别的角度出发，独立基金品牌在募资能力、投资标的优化筛选、独立管理和运营、业绩退出回报等各个方面都将具有竞争优势。 三、 当前的市场机构以债权投资和住宅类投资为主，未来市场投资策略必将向多元化发展，形成更为丰富的多元化市场格局，满足投资人资产配置的需求。 四、 当前房地产基金的退出方式主要以项目方回购或者散售为主。未来，房地产基金的退出方式将向更为成熟的市场机制发展，REITs和机构投资人的大型收购将成为市场主要的退出方式。  市场格局分析：人民币房地产基金从简单的非独立地位、被动投资、融资渠道的标签，逐渐向独立市场主体、主动投资、多元价值增值、财务投资人变迁，并在市场上形成了自己独特的地位和行业格局。同时，专业化分工让房地产基金市场更为多元化，在不同类型和不同投资手段上各房地产基金管理机构专注于特定类别的资产，这使得房地产基金的管理人可以更好地理解他们所购买的房地产的内在动力。  资产配置分析：在资产配置层面，房地产基金与风险投资基金、并购基金、对冲基金等同属另类投资领域，是超高净值个人和广泛的机构投资人资产配置体系中的重要组成部分。个人和机构投资者通过投资组合策略以实现分散风险和提高收益。房地产基金具有长期限、稳定现金流、资产增值、资金需求体量大等特点，既能享受到经济发展所带来的固定资产投资增值价值，还有良好的现金流作为优化财务状况的有利条件。在欧美发达国家，房地产直接投资和通过房地产基金进行的间接投资是一种重要的投资手段。 相对股价表现 相关研究 《券商行业的明天在哪里？》，2013.6.17 《私募股权投资的新变化之一，券商与银行直投基金发展情况》，2013.6.26 创新小组 胡蓓蓓 S0120513030003 郑一宁 S0120512050001 张蕾（研究支持） 陈峻（研究支持） 联系人 胡蓓蓓 8621-68761616-8559 hubb@tebon.com.cn 德邦证券有限责任公司 上海市福山路500号城建国际中心26楼 http://www.tebon.com.cn 2013年6月27日 请务必阅读正文后的免责条款部分 2 目录 一、 房地产基金市场总体情况 .......................................................................................................... 3 1. 房地产基金迅速发展 ................................................................................................................................. 3 2. 行业特征与发展趋势 ................................................................................................................................. 4 二、 2012年发展情况 ......................................................................................................................... 4 1. 设立与募集 ................................................................................................................................................. 4 2. 投资与项目 ................................................................................................................................................. 7 3. 主动管理与增值服务 ................................................................................................................................. 8 4. 退出与业绩 ................................................................................................................................................. 9 5. 海外情况 ..................................................................................................................................................... 9 三、 市场格局分析 ............................................................................................................................ 11 四、 资产配置分析 ............................................................................................................................ 13 1. 国内资产配置情况 ................................................................................................................................... 13 2. 个人投资人资产配置情况 ....................................................................................................................... 13 3. 社保基金资产配置情况 ........................................................................................................................... 13 4. 保险公司资产配置情况 ........................................................................................................................... 14 5. 评价机制 ................................................................................................................................................... 15 2013年6月27日 请务必阅读正文后的免责条款部分 3 一、 房地产基金市场总体情况 房地产基金近年来已经成为资产管理行业的热门话题。2010年一般被称为是房地产基金元年，房地产基金最近三年也持续取得了长足的发展。不同于海外独立品牌的房地产基金和公开上市的REITs，国内的房地产基金大多植根于房地产开发商，起步也以与自己内部体系的项目合作为主，对于外部项目则是采取审慎和逐步开放的态度。因此，房地产基金通常也被理解为开发商一个新的融资渠道。诚然，国内房地产基金的勃兴与发展，确实与国内宏观的房地产金融市场息息相关。过去两年房地产信托的快速扩容，更多是银行开发贷款通道变窄挤压的效果，而有限合伙制房地产基金在过去一年间的大幅发展，也可部分归因于房地产信托产品逐渐严