中泰地产建筑行业观点每周谈（2026.8.23）

发布时间：2026-08-23 一、AI总结内容 一、地产行业政策转向及判断 1. 政策转向一：从分散出台转向组合拳集中出台，时隔2年（自2024年“924”后）再度出现地产支持政策密集落地，包含中央公积金新政及北京、上海地方新政，标志新一轮地产政策周期开启，后续将有更多有效政策出台。 2. 政策转向二：从支持总量转向结构，重点支持置换与改善需求，上半年楼市总量企稳但结构失衡（刚需成交占比提升、改善需求偏弱，新房销售差，置换链条未激活），本次上海新政明确以支持置换、改善为核心，如外环外新房1%购房补贴（最高5万）为变相房贷贴息，公积金利率调整权限收归国务院，后续或有利率下调政策。 3. 地产投资判断：新政对地产板块估值及地产公司业绩均有利好，看好本轮地产行情为反转而非反弹，建议关注A股保利、滨江、招蛇及港股华润、贝壳等标的。 二、上海楼市新政详解及市场反馈 1. 上海8月20日出台“沪八条”核心内容：外环外二套房首付比从20%降至15%；卖旧买新补贴（外环外买新房1年内在沪卖房，按贷款额给1%补贴最高5万，卖内环二手房再加补3万，最高8万，补贴总额约2亿，用完即止）；中心城区收购二手房作保障房。 2. 市场反馈：新政后外环外项目认购率达200%+（如宝业国展礼1小时售罄），嘉定经贸项目来访环比明显增量；上海楼市呈“量先起、价后稳”态势，9月重点观察外环外新房认购率、二手房成交量及议价空间变化。 三、建筑行业基建投资及央企订单情况 1. 基建投资：1-7月全国基建投资同比降3.6%，跌幅较上半年扩大1.2个百分点，7月单月降14.7%，拖累因素为传统基建需求饱和、天气、地方财政约束；结构性分化明显，“六张网”相关领域（信息传输增26%、运输增16%、航空增15.7%）及中央级交通项目保持韧性，传统市政、环保类跌幅大（水利环境及公共设施业降9.1%）；区域层面东北跌幅达25%为最高。 2. 央企订单：上半年建筑央企订单整体缩量，八大央企中7家同比下滑，仅中国化学正增长；头部企业抗跌性强，海外及新兴赛道为突围方向，如中国建筑房建增3.7%、境外订单增44%，中国交建海外港口项目支撑主业，电建新能源订单占比提升；地方国企订单跌幅普遍大于央企，依赖地方财政，呈“省内生根、省外收缩”态势，如安徽建工市政工程增48.7%，四川路桥受益于区域基建弹性，山东路桥订单增约10%。 3. 发展判断：传统基建国内“铁公鸡”时代结束，后续需转向海外、新兴领域（数字基建、能源等），建议重点关注四川路桥、中材国际、山东路桥、中国建筑等标的。 二、音频原文（转写） 大家好，欢迎参加中泰地产建筑行业观点，每周谈目前所有参会者均处于静音状态下面开始播报声明本次电话会议服务于中泰证券正式签约客户为非公开交流活动，未经中泰证券授权，请勿对外传播本次会议的内容包括但不限于视频音频文字记录内容等信息，感谢您的理解与配合中泰证券对违反上述要求的行为，保留追究法律责任的权利，市场有风险投资需谨慎本会议信息仅供参考，不代表任何投资建议本公司不对任何人因使用本会议中的信息所引致的。 的任何损失不担任何责任。各位领导大家晚上好，欢迎参加我们这个中泰证券地产建筑团队本周的这个行业观点汇报更新。呃，我是中泰证券地产建筑行业首席就此配呃。首先呢，也是由我跟各位领导来汇报一下这个近期地产政策方面的两个重大转向。 那么其一呢是政策由分散式出台转向组合权势的集中出台，那么这个也意味着新1轮的地产政策的这个周期已经开启呃。另外一个呢是这个政策支持的重点，由总量转向结构就是重点开始支持置换和改善需求。呃优化成交结构那首先我们来看第一点转向呃，我们看呢，就是进入8月份之后，这个地产相关政策开始集中出台。从上周的这个北京楼市新政，然后是公积金的新政，然后再到本周上海楼市出台新政呃本轮的这个地产政策密集出台应该来说也是自二四年九二四之后。 时隔2年再度出现地产支持政策的一个这个组合全市的集中出台呃，其实从24年924之后的2年里面我们看这个地产的政策，它都是分散式出台的。啊可能这个嗯北京出个政策，然后可能过几个月上海出个政策，然后再过几个月呃，可能北京再出一个政策啊，之前是分散式出台的，并且都是地方让出的，那么没有什么额外的这个增量的中央层面的这个政策，那我们看今年的这个8月份呢，也是首次再度出现。 这个地产支持政策集中性出台的情况啊，这个包括中央支持政策中央层面，这个地产支持政策就是公积金新政啊，也一同出台啊。因此呢，我们也认为这也意味着新1轮的地产支持政策周期，毫无疑问是已经开启了的，那么后续也很快会有更多更有利更有效的这个地产支持政策。持续不断的出台呃，关于这块的话，我们可以分享一下，我们可以来回顾一下就是这一轮政策的一个这个脉络吧，就是首先呢，是这个今年的呃6月18号啊，这个求是网评论员文章以更大力度提振消费，那么其中也提到就是要加快修复居民资产负债表。 着力稳定房地产市场，促进资本市场健康稳定发展，防止资产价格下跌，对消费信心的负向螺旋。呃，那这个也是我们中央的顶级刊物。首次把修复居民资产负债表列入提振消费的四大招手之一，也意味着就是我们的这个。呃中央开始意识到呃房价对于居民消费带动的一个这个重要作用。 呃，那其次的话就是我们看到今年的这个7月13号国务院批复印发的这个扩大消费十五五规划，那么其中也是把这个呃住房消费放在汽车。家居家电之前那么排在了这个推动商品消费扩容升级的第一位，那么这个也是国家级的消费规划。首次把住房与汽车家电呃并列归为大宗耐运消费品，并且是这个放在了这一类别的这个排第一位首位的这样一个位置。啊，其实也表明就是说我们政策开始关注啊，这个住房呃对于消费的一个推动作用，并且也是把这个住房放在消费这个品类里面，就是认为我们买房其实也是一种消费啊。 呃，那么再到这个730政治局会议呃，那么大家当时这个730政治局会议的这个表述，刚出来的时候大家普遍觉得说呃对地产的表述是比较简单的啊，是不是这个定定位有所弱化。实际上我们来看的话就是说在730政治局会议当中对地产的表述。它是放在了这个防风险这一段的，那么对于防风险的表述呢？它是就是说是这个强调了要筑牢安全屏障啊，因此来说的话就是说整体这个定位就是对于房地产防风险的定位。 它相比之前的表述是有一个明显的定调升级的，那么同时就是我们地产这个对于房地产的表述。说放在关于防风险这一段里面，其实也是排在最靠前的位置，那也其实也表明就是说我们中央层面对于这个地产行业防风险的这个定调也是这个继续的升级的啊。啊，这个这是去餐厅政治局会议，那我们看就是之后的话，就是说这个进入到8月份之后，这个地产政策就开始持续性的这个出台啊。所以说，我们也看到整个这个政策脉络其实也 是非常清晰的。 呃，因此我们也认为就是说，这也是一定是一轮新的地产救市政策的这个周期已经开启而不简，简单单的是一个各地分散式出台的一个政策，那么这个是第一点呃，政策方向上的一个转向。就是说开始转向一个这个集中式集中式的一个政策周期，那么后续一定是会有更多更有利更有效的政策持续出台啊。啊，那接下来我们再看第二第二个这个转向啊，就是说这个呃政策的方向呢？这个支持重点从总量转向结构，然后重点开始支持这个置换和改善需求，然后去优化这个成交结构。 呃，那其实我们我们也可以看一下啊，就是说这个从嗯去年底，今年初吧，就是说北京上海其实也是出过一轮楼市的新政。呃，那么到今年上半年来看的话，其实楼市的总量基本上也是稳住了的，就是我们说的这个总量就是新房加上2手房的这个总的成交量。啊，基本也是稳住了的，那么包括这个房价其实基本也是稳住了。那么为什么在这个时点就是在这个房地产整个量和价这个都已经稳住的这样的一个时点，我们会出台新1轮的一个。 这个集中式的这个政策出台其实原因也就在于就是说我们上半年虽然总量稳住了，但是这个结构上啊，其实是并不是特别好的啊，就是说这个也是大家过去所总讲的一这个一个关键点就是说上半年呢呃楼市总量可以，但是呈现出来的，其实是这个二手房好新房比较差，然后刚需好。改善性需求比较差啊，这样的一个这个情况啊，所以说我们看就是上半年来看的话，不管是北京还是上海，其实都虽然说这个二手房成交量同比去年都有明显的提升，但是也可以看到就是在这个成交占比当中呢，就是说这个呃低总价的刚需房的成交占比是明显有提升的，那么这个呃总价这个处在这个，比如说500到1500这个价格段这样的一些这个改善性需求啊，包括新房，因为新房基本上大部分都属于改善性需求嘛，其实还是比较弱的，那也就是说，我们这个置换链条其实并没有激活，那么这个也是当前楼市最大的一个堵点所在。 啊，所以说我们看的话就是这次这个政策支持的重点也是明显的开始从这个呃刚需转向置换和改善，就是说从这个呃这个支持总量，然后转向去优化结构啊，这个也是特别明显的，那么这个其实也符合我们之前一系列的这个会议啊，包括这个定调啊，对于当前这个地产行业的一个这个表述吧，就是现在既然我们这个地产行业啊，已经是属于是消费的一部分啊，那么我们说消费的话一定就是说是属于是这个呃新房的一个这个呃呃购买啊才才更像才更属于消费嘛。 这块的话就是我们肯定也是要更重点的去支持新房支持置换啊，支持改善需求啊，才更符合我们支持消费这样的一个逻辑，那具体的就是说，我们可从这个上海新政，其实也可以看出一些这个端倪，我们这个上海新政的话，其实总共有五点核心内容，那其实每一点都是落脚，于就是说我们这个支持置换啊，支持改善的，那当然就是说这个呃详细的解读后面我们组的这个豪希德会来进行一个更详细的一个解读。 那我这边就简单的提一下就是我们看到其中这个有一点就是说什么呢？对于购买万华万的新房，它是会有一个按照贷款总额的一个这个呃购房补贴的支持的啊，那我们说就是说这个既然是消费啊，我们过去已经出台过几轮消费补贴了，那么现在就是说购房也属于消费了，那么相应的也一定会有，就是说这个购房补贴呃出来，那这个其实也属于是消费补贴的一种嘛啊，我们过去大家总在期盼说这个房贷贴息呃，那我们看啊，就是这次上海这个新政虽然没有直接的说是这个对房贷进行贴息，但是我们可以明显的看到。 我们这次上海对购买外环外新房，它的这个购房补贴额度啊，其实是跟这个贷款的总额相挂钩的，就是说是会 给予呃这个贷款总额1%的一个，不是当然不超过5万啊这样的一个这个补贴的它是和房贷总额的来挂钩的。那实质上来讲的话，其实就是一种变相的这个房贷贴息，所以说可以说我们通过这次上海的新政，我们已经可以看到了对于这个房贷的一个这个财政贴息啊，那我们再看就是本轮这个新政里面就是这个公积金啊，也是就是说这个把这个公积金贷款利率调整的权限，这个开始收归国务院。 那么我们也相信就是说后续会有进一步的公积金贷款利率下调啊这样的这个政策出来，那么这个的话，其实从效果来看，它也是降低居民这个房贷的这个成本的，那么从实际效果来看，它其实跟房贷贴息啊，也是会起到同样的一个效果的。啊，所以说从这一系列的这个政策，我们其实也可以看到就是说啊，嗯，这个政策也是意识到了我们当前楼市的最大堵点，就是说是从总量呃一直持续下滑，现在变为就是总量虽然稳住，但是这个成交结构不太好，那么新房表现还是比较差啊，这样的一个这个最大堵点，那么开始重点转向这个支持。 置换和改善的需求啊，那么这个的话就是我们常说发现问题是解决问题的第一步。那么这这个一旦当我们发现了这个楼市的堵点，那么很快也就会去解决这样的一个这个问题啊。如果大家觉得这个政策力度可能比较小，力度不够的话，那其实很简单，那这个后续就是这个出台更多的这个呃力度更大的政策就可以了，就是说我们发现问题是解决问题的第一步啊，只有发现了问题，那才能解决问题。如果解决不了那很简单政策继续加码就可以了啊，那这个是我们政策的这个第2点转向呃，这个就是说，从这个总量转向结构，重点支持置换和改善需求，然后去优化这个成交。 结构啊，那这个是政策的第二点转向呃，总体来看的话，我们也认为就是说这个政策这两个方向的转向吧，其实都是对于呃整个地产股票来说一个比较大的一个利好，我们看上半年的