建信中关村RATE2026年二季度业绩说明会纪要

发布时间：2026-08-19 一、AI总结内容 一、核心业绩情况 1. 截至2026年二季度末，不动产项目公司出租率80.23%，加权平均剩余租期1.94年，平均每日每平租金3.85元，租金收缴率96.20%；连续6个季度环比提升，2025下半年起连续4季同比、环比双升。 2. 基金合并层面，2026年二季度收入2759.37万元，息税折旧摊销前净利润1270.38万元，可供分配金额920.88万元；成立以来累计可供分配31418.67万元，累计分红30176.99万元，分红比例98.95%，已完成9次分红。 3. 截至2026年7月9日，项目签约率80.88%，储备硬科技意向客户5组，面积8933. 45，占可出租面积7.03%。 二、行业与市场情况 1. 2026年上半年北京商务园区新增供应42.2万，二季度新增17.6万于中关村集群；下半年预计新增20.8万，供应放量下空置率或走高，中关村集群去化压力加剧，全市商务园区空置率升至24.2%，租金环比降1.6%、上半年跌3.1%。 2. 上半年北京商务园区新增需求核心为科技产业，TMT占42%，医药及生命科学、政府机构及公共组织、工业品制造各占21%、13%、13%；企业选址更看重空间与业务匹配度，科技企业偏好品质优、人才集聚的项目。 三、产业载体运营举措 1. 运管机构多维度赋能：产业端对接中发展集团体系导入硬科技租户，联合政企招商；服务端开展企业活动、配套品牌对接、政策申报；2026年下半年将强化硬科技聚集、稳住存量、龙头招商、配套升级。 2. 三方联动机制：基金管理人、运管机构、发起人建立机制，管理人增持该RATE份额1.94%，中发展集团2026年5月启动增持计划，管理人做好投资者沟通、资产估值维护等工作。 1. 针对平台定位与资源投入：中发展集团体系优先导入硬科技租户，2026年5月启动增持计划，择机推进增持。 2. 针对储备客户与招商：重点跟进硬科技意向客户、犹豫期及延迟选址租户，依托中关村产业集群优势深化招商与服务，构建产业生态与载体适配的正向循环。 二、音频原文（转写） 各位尊敬的投资人，各位观众，大家好。感谢各位关注并参与上交所主办的建信中关村RATE二零二六年度第二季度业绩说明会。我是建信中关村RATE基金经理，参加本次业绩说明会的成员有本项目运管机构的代表、中关村软件园公司招商运营部副部长高林先生、中关村软件园公司招商运营部经理张红景女士。下面由我来向各位投资人介绍项目在二零二六。 年第二季度的主要运营情况，首先由我向各位投资者简要介绍产品的基本情况。项目由建信基金担任基金管理人，中关村软件园公司作为运管机构，于二零二一年十二月十七日在上海证券交易所上市。项目位于中关村核 心区，经过多年的开发建设，周边已构建起成熟的交通路网体系。中关村软件园率先形成了人工智能、电子、量子科技。 云计算、大数据等全国领先的特色产业集群 形成了大企业引领大中小企业融通发展的产业生态。本产品持有三栋楼宇，分别是互联网创新中心，位于中关村软件园二期科技文化休闲长廊东侧。在项目内有二十四小时的网红大堂，集聚了喜茶、星巴克、麦当劳、网易严选等时尚品牌。目前项目成为中关村软件园二期核心商业集聚中心。 孵化加速器位于中关村软件园一期和二期的中心位置。比邻百度大厦、腾讯大厦等大型互联网企业 项目内引进了星巴克等品牌，同时与食宝街合作打造网红品牌餐饮街。协同 中心四号项目位于中关村软件园二期西门位置，目前由杜小满整租。我继续向各位投资者简要汇报产品在二零二六年第二季度的经营情况。 截至二季度末，不动产项目公司期末实现出租率为百分之八十点二三。加权平均剩余租期为一点九四。次 平均月末租金为三点八五元。每平米每天。 租金收缴率为百分之九十六点二零包含客户提前退租罚没押金的收入 基金管理人持续协同运管机构。积极开展招商工作，努力加速商务条件的谈判，全力推动意向客户的转签率。剩余空置面积有序去化。截至二零二六年七月九号，不动产项目签约率为八十点八八。 储备硬科技 意向客户五组，面积合计约八千九百分三点。四五平方米。占不动产项目可出租面积的百分之七点零三。项目经营情况趋于稳定。 二零二五年以来各期末加权平均剩余租期均高于理论剩余租期 反映出存量客户合同执行。续约及新客户签约的积极影响 后续随着新签约续约与存量的续约，该指标呢将持续的变动。2026年第二季度，不动产期末出租率实现了连续六个季度的环比提升。自2025年下半年起已实现。 连续四个季度同比和环比的双提升。同时羡慕出 收缴率也维持在较高的水平租金收缴情况良好租后管理较为稳健 在租户结构方面，截至2026年第二季度末，不动产项目以中小型高潜力租户为主。以大型优质租户为稳定锚点 并持续催化扩租的需求，租户结构健康。剩余租期方面，不动产项目整体平均租期剩余为1.94年。 超五成租户剩余租期在两年以上，经营情况趋于稳定。接下来由我向各位投资者汇报产品2026年第二季度核心财务数据。在项目公司层面上进行中关村。第二季度完成营业收入两千七百一十四点五七万元 毛利润680.18万元 比贝塔一。 千五百二十。万元 息税折旧摊销前净利润百分之 净利率百分之五十五点九九。在基金合并层面上，建信中关村瑞二零二六年第二季度完成收入。两千七百五十九点三七万元 实现息税折旧摊销前净利润一千二百七十点三八万元 可供分配金额为九百二十点八八万元 自基金成立以来，累计可供分配金额为 三万一千四百一十八点六七万元，累计分红金额为 三万零一百七十六点九九万元 建信中关村瑞。 于二零二一年十二月十七日上市 自基金成立以来至今已完成九次分红 累计已分配金额占比，累计可分配金 额比例约为百分之九十八点九五。最近一次分红公告于2026年7月10日发布。分红期间为二零二六年一月一日至 二零二六年三月三十一日 在资金管理方面，积极开展货币基金投资业务，不断提升精细化管理水平。自基金成立以来，累计实现投资收益逾八百二十万元。 通过积极适用最新利率。和调降利率，节约财务费用。累计已节省项目公司财务费用逾一千一百万元 接下来有请中关村软件园公司招商经理张红景女士。向各位投资者介绍2026年第二季度的市场情况。 好的。根据世邦威理士二零二六年上半年北京房地产市场回顾报告显示 2026年上半年 北京商务园区市场累计新增供应达到四十二点二万平方米 其中 二季度迎来两个复合型声明科学。产业园区的交付使用。共计新增十七点六万平方米。 均位于范中关村集权。下半年。北京商务园区仍将迎来20.8万平方米的新增供应。在新租需求仍不及未来供应放量的情况下 整体市场控制率。 预计会进一步走高。在中关村集群 短期去化压力将进一步加剧。区域 供应增量或带来产业集聚引流与需求分流的双重影响。受上半年新增供应集中入市的影响 全市空置率累计上升零点九个百分点至 百分之二十四点二。 租金仍承压。本季度平均报价同样本底。环比下调百分之一点六。至每月每平方米一百二十六点八元 上半年累计跌幅达百分之三点一。 多数单一研发办公属性项目 仍需呃，仍 要继续依靠租金下调、灵活租赁策略或定制装修服务来维持吸引力。从行业结构来看。科技创新产业仍是市场需求的核心来源。上半年TMT行业贡献百分之四十二的新增需求。 医药及生命科学政府机构及公共组织 以及工业品制造分别占百分之二十一、百分之十三及百分之十三。其中，政府机构及公共组织。在二季度的。占比环比显著增长至百分之二十一。 另外 不同行业对于空间载体的需求持续分化。企业在选址过程中。已不再仅关注租金水平 而是更加重视空间与业务发展的匹配度。人工智能 系统解决方案等科技企业。 更倾向于选择楼宇品质。人才集聚优势明显的办公项目 以满足研发协作以及人才吸引的需求。接下来有请中关村软件园公司招商运营部副经理。腹部这样。 高林先生向各位投资者介绍运管机构的举措。好的，主持人。嗯，2026年上半年 软件公司从产业资源对接。宣传活动赋能等多维度开展企业服务。 在资源对接方面。中国的发展集团。持续强化统筹。加强内部资源整合。 积极应对什么变化？中发展集团体系优先向瑞特项目 推荐企业租户。并调动下属公司协同招商。已在低端层面形成招商合力。 软件公司一直致力于加强。产业上下游联动及资源整合 包括向入企业对接业务资源。助力企业发展。搭建政企沟通渠道，助力解决企业发展诉求。 同时。协助餐饮街开展品牌对接工作。加速补充空域档口。减轻客户运营压力。 在活动及宣传赋能方面。为了有效的提升客户粘性。丰富客户在园区的生活体验 软件公司为入驻客户策划了举办多项活动。同时。 发布楼宇推荐和视频。全方位展示入企业和商业的情况。在科技政策服务方面。软件公司聚焦企业共性政策需求。 结合企业业务。协助企业完成他的申报。助力企业享受政策红利。在其他方面。 本间公司。将一直从多维度支撑保障企业运营，为客户的顺利入驻保驾护航。二零二六年下半年，运转机构将持续切实履行运营主体责任，继续围绕多维赋能、综合施策的核心战略开展相关举措，保障项目持续稳定发展。第一是继续强化硬科技产业聚集，依托中关村有电源园区区位优势，持续聚焦半导体芯片、人工智能、量子信息等硬科技细分赛。 到目前已经成功吸引了一批行业领军企业和链主企业入驻。第二是精耕服务稳住存量，落实一企一策的政策服务常态化走访排忧解难，完善园区配套，丰富产业活动，以全方位贴心服务解决企业实际诉求。呃，第三是依托龙头开展多元化招商，以龙头企业为核心牵引，做强产业招商，优化办公空间适配需求，推进 政企联合招商 对所在地。重点支持的企业充分运用当地政策，吸引客户快速落地。 第四是持续引入各类配套服务。强化客户关系。提升楼宇收益。围绕企业运营需求，精准推送。 并引导客户参与各类主题活动。配套服务及摆台快闪等宣传形式 增强客户互动粘性。好的，感谢高部长的介绍。为尽快提升本项目运营情况，维护广大投资者的利益。 本基金发起人基金管理人运管机构已建立起三方联动工作机制 分别从信息披露、投资者交流。二级市场维护、招商资源导入等方面。助力项目业绩的提升 发起人、运管机构、基金管理人应用实际行动向投资者表达对本基金及不动产项目未来发展前景的信心。和长期投资价值的认可 本产品是市场已发布增值公告的瑞士产品中。 基金管理人增持额度最大的产品 截至二零二五年十二月三十一日 基金管理人控股子公司建信资本持有本产品份额比例为一点百分之一点九四。为基金前十大流通份额持有人 发起人、运管机构以二级市场买入方式等进行增持。分别于2023年11月7日、2026年5月30日披露两。轮分持计划。 在二级市场的维护方面。基金管理人系协同运管机构，持续做好投资者沟通工作。回答投资者关切的问题。定期报告发布后。 会相应组织相应的投资者活动 积极参加与。其他机构组织的各项投资者交流活动。基金管理人亦全面落实监管部门的各项要求。尽职履责，深度管理，并持续监督底层资产运行情况。 总结制定存续期运管执行手册和相关工作模板，分为七大类七十二项。落实监管法规、公司制度。运管协议等各项文件要求。依据履职工作梳理表。 按时间频率完成既定工作。并明确具体工作标准和成果要求。根据瑞兹指引，要求定期对运管机构的履职情况进行评估。同时就项目运营情况与运管机构保持高频的沟通。 基金管理人建立了规范有序的ESG。治理结构这一理念也深入贯彻于项目的运营中。已连续四年出具报告。贯彻落实绿色金融 以二零二五年十二月三十一日作为评估基准日 电信中关村rate项目 评估值为二十三点零零一亿元 据不完全统计，三栋载体的估值单价。 低于近两年周边同类资产的大宗交易价格 随着底层资产后续经营变动，资产估值也将随着出租率、运营收入等指标的变动而动态调整。基金管理人也将通过主动管理。以至增效，维护项目的经营状态，做好资产估值维护工作。地铁十八号线已于二零二五年十二月二十七日通车。 孵化加速器项目距十八号线上地软件园站 直线距离仅一百六十米。畅享便捷交通带来了