建信中关村REIT2026年第二季度业绩说明会

大家好，感谢各位关注并参与上交所主办的建信中关村rate 2026年度第二季度业绩说明会，我是建信中关村rate基金经理。 参加本次业绩说明会的成员由本项目运管机构的代表中关村软件园公司招商运营部副部长高林先生，中关村软件园公司招商运营部经理张红景女士。 下面由我来向各位投资人介绍项目在2026年第二季度的主要运营情况。 首先由我向各位投资者简要介绍产品的基本情况。 项目由建信基金担任基金管理人，中关村软件园公司作为运管机构于2021年12月17日在上海证券交易所上市。 项目位于中关村核心区，经过多年的开发建设，周边已构建起成熟的交通路网体系。 中关村软件园率先形成了人工智能电子、量子科技、云计算、大数据等全国领先的特色产业集群，形成了大企业引领大中小企业融通发展的产业生态。 本产品持有3栋楼宇，分别是互联网创新中心，位于中关村软件园二期科技文化休闲长廊东侧，在项目内有24小时的网红大堂，集聚了喜茶、星巴克、麦当劳、网易严选等时尚品牌。 目前，项目已成为中关村软件园二期核心商业集聚中心孵化加速器，位于中关村软件园一期和二期的中心位置，比邻百度大厦、腾讯大厦等大型互联网企业。 项目内引进了星巴克等品牌，同时与时宝杰合作打造网红品牌。 我继续向各位投资者简要汇报产品在2026年第二季度的经营情况。 截至二季度末，不动产项目公司期末时点出租率为80.23%，加权平均剩余租期为1.94年，平均月末租金为3.85元每平米，每天租金收缴率为96.20%，包含客户提前退租、罚没押金的收入。 基金管理人持续协同运管机构，积极开展招商工作，努力加速商务条件的谈判，全力推动意向客户的转型率。 剩余空置面积有序去换。 截至2026年7月9号，不动产项目签约率为80.88。 以储备硬科技，意向客户无组面积合计约8933.45平方米，占不动产项目可出租面积的7.03%，项目经营情况趋于稳定。2025年以来，各期末加权平均剩余租期均高于理论剩余租期。反映出存量客户合同执行续约及新客户签约的积极影响。后续随着新签约续约与存量的续约，该指标将持续的变动。2026年第二季度不动产期末出租率实现了连续六个季度的环比提升。自2025年下半年起，已实现连续四个季度同比和环比的双提升。同时，项目出收缴率也维持在较高的水平，租金收缴情况良好，租后管理较为稳健。在租户结构方面，截至2026年第二季度末，不动产项目以中小型高潜力租户为主，以大型优质租户为稳定锚点，并持续催化扩租的需求，租户结构健康。剩余租期方面，不动产项目整体平均租期剩余为1.94年，超五成租户剩余租期在两年以上，经营情况趋于稳定。接下来由我向各位投资者汇报产品2026年第二季度核心财务数据。在项目公司层面上，践行中关村rate，第二季度完成营业收入2714.57万元，毛利润680.18万元，以贝塔1520万元息税折旧摊销前净利润百分之净利润55.99%。在基金合并层面上，建信中关村rate 2026年第二季度完成收入2759.37万元，实现息税折旧摊销前净利润1270.38万元，可供分配金额为920.88万元。自基金成立以来，累计可供分配金额为31418.67万元，累计分红金额为30176.99万元，建信中关村rate于2021年12月17日上市，自基金成立以来至今已完成九次分红，累计已分配金额占比、累计可分配金额比例约为98.95%。最近一次分红公告于2026年7月10日发布，分红期间为2026年1月1日至2026年3月31日。在资金管理方面，积极开展货币基金投资业务，不断提升精细化管理水平。自基金成立以来，累计实现投资收益逾820万元。通过积极适用最新利率和调降利率节约财务费用，累计以节省项目公司财务费用逾1100万元。接下来有请中关村软件园公司招商经理张宏景女士向各位投资者介绍2026年第二季度的市场情况。好的，根据世邦威理事2026年上半年北京房地产市场回顾报告显示，2026年上半年北京商务园区市场累计新增供应达到42.2万平方米。 其中二季度迎来两个复合型声明，科学产业园区的交付使用共计新增17.6万平方米，均位于泛中关村集群。 下半年，北京商务园区仍将迎来20.8万平方米的新增供应，在新租需求仍补及未来供应放量的情况下，整体市场控置率预计会进一步走高，泛中关村集群短期去化压力将进一步加剧。 区域供应增量或带来产业集聚引流与需求分流的双重影响。 受上半年新增供应集中入市的影响，全市空置率累计上升0.9个百分点至24.2%。 租金仍承压，本季度平均报价同样本比环比下调1.6%至每月每平方米126.8元，上半年累计跌幅达3.1%。 多数单一研发办公属性项目仍需仍要继续依靠租金下调、灵活租赁策略或定制装修服务来维持吸引力。 从行业结构来看，科技创新产业是市场需求的核心来源。 上半年TMT行业贡献42%的新租需求。 医药及生命科学、政府机构及公共组织以及工业品制造分别占21%、13%及13%。 其中，政府机构及公共组织在二季度的占比环比显著增长至21%。 另外，不同行业对于空间载体的需求持续分化，企业在选址过程中已不再仅关注租金水平，而是更加重视空间与业务发展的匹配度、人工智能系统解决方案等科技企业更倾向于选择楼宇品质、人才集聚优势明显的办公项目，以满足研发协作以及人才吸引的需求。 接下来有请中关村软件园公司招商运营部副经理、副部长高林先生向各位投资者介绍运管机构的举措。 好的，主持人。 2026年上半年，软件公司从产业资源对接、宣传活动赋能等多维度开展企业服务。 在资源对接方面，中关村发展集团持续强化统筹，加强内部资源整合，积极应对市场变化中发展集团体系优先向瑞项目推荐企业租户，并调动下属公司协同招商，以在集团层面形成招商合力。 软件公司一直致力于加强产业上下游联动及资源整合，包括向入制企业对接业务资源，助力企业发展，搭建政企沟通渠道，助力解决企业发展诉求。 同时协助餐饮街开展品牌对接工作，加速补充空制档口，减轻客户运营压力。 在活动及确练赋能方面，为了有效地提升客户粘性，丰富客户在园区的生活体验，软件公司为入驻客户策划举办多项活动，同时发布楼宇推荐视频，全方位深入企业和商业的情 况。 在科技政策服务方面，软件公司聚焦企业共性政策需求，结合企业业务，协助企业完成政策申报，助力企业享受政策红利，在其他方面，软件公司将一直从多维度支撑保障企业运营，为客户的顺利入驻保驾护航。 2026年下半年，运转机构将持续切实履行运营主理责任，继续围绕多维赋能、综合施策的核心战略开展相关举措，保障项目持续稳定发展。 第一是继续强化硬科技产业聚集。 依托中关村有些区园区区位优势，持续聚焦半导体芯片、人工智能、量子信息等硬科技细分赛道，目前已经成功吸引了一批行业领军企业和炼主企业入驻。 第二是精耕服务，稳住存量，落实一企一策的定制服务。 常态化走访，排忧解难完园区配套丰富产业活动，以全方位贴心服务解决企业实际诉求。第三是依托龙头开展多元化招商。 以龙头企业为核心牵引，做强产业链销商，优化办公空间，适配需求，推进政企联合招商，对所在地重点支持的企业，充分运用当地政策，吸引客户快速落地。 第四是持续引入各类配套服务，强化客户关系，提升楼宇收益。 围绕企业运营需求精准推送并引导客户参与各类主题活动、配套服务及摆台、快闪等宣传形式，增强客户互动与粘性。 好的，感谢高部长的介绍。 为尽快提升本项目运营情况，维护广大投资者的利益，本基金发起人、基金管理人、运管机构已建立起三方联动工作机制，分别从信息披露、投资者交流、二级市场维护、招商资源导入等方面助力项目业绩的提升。 发起人、运管机构、基金管理人用实际行动向投资者表达对本基金及不动产项目未来发展前景的信心和长期投资价值的认可。 本产品是市场已发布增值公告的瑞产品中基金管理人增持额度最大的产品，截至2025年12月31日，基金管理人控股子公司建信资本持有本产品份额比例为一点1.94%，为基金前十大流通份份额。 持有人、发起人、运管机构以二级市场买入方式等进行增持。 分别于2023年11月7日、2026年5月30日披露两轮增持计划。 在二级市场的维护方面，基金管理人心协同运管机构持续做好投资者沟通工作，回答投资者关切的问题，定期报告发布后会相应组织相应的投资者活动，积极参加与其他机构组织 的各项投资者交流活动。基金管理人亦全面落实监管部门的各项要求，尽职履责，深度管理并持续监督底层资产运行情况。总结制定存续期运管执行手册和相关工作模板，分为七大类72项，落实监管法规、公司制度、运管协议等各项文件要求。依据履职工作梳理表，按时间、频率完成既定工作，并明确具体工作标准和成果要求。根据瑞Z指引要求，定期对运管机构的履职情况进行评估，同时就项目运营情况与运管机构保持高频的沟通，基金管理人建立了规范有序的E。G.治理结构，这一理念也深入贯彻于项目的运营中，已连续四年出具报告贯彻落实绿色金融。以2025年12月31日作为评估基准日，建信中关村rate项目评估值为23.001亿元。据不完全统计，三栋载体的估值单价低于近两年周边同类资产的大宗交易价格。随着底层资产后续基因变动，资产估值也将随着出租率、运营收入等指标的变动而动态调整。基金管理人也将通过主动管理、体质增效，维护项目的经营状态，做好资产估值维护工作。地铁18号线已于2025年12月27日通车，孵化加速器项目距18号线上帝软件园站直线距离仅160米，畅享便捷交通带来的诸多便利。项目内有多家入驻企业获得了资本的青睐。践信中关村rate助力园区企业实现技术突破与市场突围，形成技术加资本加服务的完整生态闭环。好的，以上是建行中关村2026年第二季度业绩介绍，下面我们进入投资者问答环节。本次环节我们事先征集了关于本项目的各类问题，筛选出具有代表性的两个问题。第一个问题，有投资者想了解发起人和运管机构对于睿Z平台的定位和资源投入。这个问题请软件园公司高部长来回答。好的，主持人。中关村发展集团持续强化统筹，加强内部资源整合，积极应对市场变化。第一是在项目运营中，中国能发展集团体系优先向建信珠关村略的项目推荐企业租户，并调动下属公司协同招商，已在集团层面形成招商合力。 集团持续向瑞似项目导入租户资源，包括国家重点专型型小巨人企业、人工智能高科技企业等。 二是推进政企联合招商，对于所在地重点支持的企业，充分运用当地支持政策，吸引客户快速落地。 第三是在客户服务中，集团统筹软件公司精耕服务文度存量，包括完善园区配套、丰富产业活动面对企业提供投资服务等方式。 基于对本基金及项目未来发展的前景的信心，以及对长期投资价值的认可，已于2026年5月30日发布搜职公告。 中发展集团和冷链公司将根据基金交易价格波动情况及二级市场整体趋势择机实施增值计划，以推动基金持续稳定健康发展。 感谢高部长的回复。 第二个问题，不动产项目储备客户的最新进展情况如何？基金管理人与运管机构如何把握产业发展机遇，强化产业生态与产品载体适配性，提升招商质量？这个问题由我来回答。截至2026年7月9日，不动产项目签约率为80.88%，已储备硬科技领域的一项租户五组，面积合计8933.45平方米，占不动产项目可出租面积约7.03%。 同时，招商团队也在重点跟进处于犹豫期和近半年以来延缓选址需求的租户，更新企业最新需求，挖掘可转化意向。 当前，北京市正在打造未来产业高地与产业集聚群，集聚通用人工智能、电子信息、智慧出行等前沿领域，中关村软件园已在人工智能、大数据、五季云计算、互移动互联、量子科学等领域率先构建起具有领先优势的特色产业集群。 其园区定位、服务供给以及入驻企业矩阵与未来产业发展趋势高度契合，产业链集聚效应与龙头效应带动显著。 基金管理人亦将协调运管机构持续深化行业研判，重点开展以下几方面的工作。 一是强化产业资源整合与创新，深化与各类行业协会、科研机构的战略合作，以获取优质项目信息与潜在客户资源，吸引各类企业入驻。 二是及时动态响应企业需求，实时跟