东吴苏园产业REIT2026年第二季度业绩说明会

每一个梦想都从这里开始。苏州2.5产业园，这座充满英伦古典学院气息的新院区，在清新与典雅、理性与浪漫中悄然绽放着。作为苏州工业园区产业转型升级的坚实平台。2.5产业园以吸引ABM百特快速电梯、沃维新、贝尔塔、安盛兰克塞海克斯、康谐鑫等多家世界知名企业的研发中心、共享服务中心和总部相继落户。通过企业管理咨询服务、财务数据处理、技术研发服务和金融后台，支持四大产业布局2.5产业园。建立起了信息经济时代沟通整个产业价值链的桥梁。来自世界各地的文化创造了全新的视野，也分享着彼此的梦想。2.5产业园为入驻企业提供了一个具备可持续竞争优势的。发展空间。专业的物业管理团队，一站式专业化人才输出，急需紧用的会议中心，24小时服务热线，科技完善的医疗体检中心，便捷优质的教育资源。营造出一个低成本、高效率、零障碍的办公环境。2.5产业园实现了从单纯的产业空间到综合化物业聚集区的华丽转变。各位尊敬。的投资人，各位观众，大家下午好。很荣幸参加本次东乌溯源产业rate 2026年第二季度业绩说明会，我是东吴基金管理有限公司公race总部李军。参加本次业绩说明会的成员有苏州工业园区建屋产业园开发有限公司副总经理杨军先生，苏州工业园区科技发展有限公司信息披露事务代表吕子墨女士。东吴基金管理有限公司东吴溯源产业rate基金经理孙野先生，下面由孙野向各位投资人介绍东欧溯源产业rate在2026年第二季度的主要运营情况。各位嘉宾，各位投资者下午好，我是东吴基金管理有限公司购ri总部东吴苏源产业rate基金基金经理孙野。 首先我谨代表东吴苏源产业rate基金管理团队感谢上海证券交易所安排本次活动。 本次业绩说明会由我来向大家介绍。 本基金在2026年二季度的业绩情况东吴溯源产业rate于2021年6月21日作为全国首批江苏首单rate成功上市，也是全国首单双SP架构、双运管机构运营模式的rate项目。本项目底层资产共有2个，分别是苏州工业园区国际科技园五期B区以及苏州工业园区2.5产业园一期和二期，项目上市时整体估值33.5亿元，发行规模34.92亿元，发行单价3.880元。 截至2025年12月31日的最新估值为28.20亿元，原始权益人及关联方合计持有40%的原始份额。 管理人于2023年12月29日发布了增持计划公告。 在2025年1月1日，管理人接续发布了关于原始权益人及其关联方增持期间届满情况说明替你继续增持的公告。 在2026年的1月1日，管理人又发布了东吴苏州工业园区产业园分布式基础设施证券投资基金关于原始权益人及其关联方增持期间届满即分值计划实施情况说明的公告，截至2026年6月末，原始权益人及关联方累计持有本基金全部已发行份额的41.98%。 截至2026年6月末，本基金上市已满五年，所有份额已经全部解除限售。 东吴苏源项目共有如下几个亮点，第一是政策及区位优势。 苏州工业园区是全国第一个中外中央政府级合作的开发区，是中国和新加坡两国政府间重要合作项目，是世界看中国、看江苏、看苏州的重要窗口。 苏州工业园区是江苏自贸区苏州片区所在地，未来有望被重点打造成为开发型经济发展先行区、实体经济创新发展和产业转型升级示范区，具有长足的发展潜力。 开发建设30年来，园区积极探索开放与创新融合、创新与产业融合、产业与城市融合的发展之路，高质量发展不断迈向新台阶。 自2016年至2024年，已连续九年蝉联国家级经开区综合考评排名第一名，在国家高新区综合排名中提升至第四位，跻身科技部建设世界一流高科技园区行列。 第二是产业优势。 经过近30年的开发建设，工业园区已逐步形成了2加4加1的特色产业体系，形成了引进高层次人才、创办高科技企业、发展高新技术产业的链式效应。 为深入贯彻落实国家、省、市关于建设现代化产业体系加快发展新智生产力的决策部署，全力抓好产业项目两产两进两强，推动重点产业强链、补链、严链，进一步扩大全社会有 效投资，园区出台了新一轮产业发展政策。包括围绕2加4加1的产业这体系，引入国内外国企、名企头部及总部企业四合一，推进设备更新、技术改造、智改塑、转网联增资扩产。加强优质企业培育力度，推动企业规模化高质量发展，鼓励企业能级提升，优化要素供给，打造高质量企业服务体系，提升企业服务效能。第三是资产优势。 本项目入磁资产属于高科技产业园区、特色产业园区等新型基础设施范畴，是苏州人工智能产业、高新技术服务业的重要载体。 项目运营均已超过十年，运营成熟，入住租户优质，租户粘性大，周边配套完善，交通便利，发展基础扎实。 第四是主体优势园区，目前已形成大量优质资产产业园项目丰富，涵盖类型广泛，包括生物医药产业、人工智能孵化器、信息技术、互联网及人力资源等。 后续可通过优质资产的持续注入，为产品提升动力、活力与流动性。 首先向大家介绍底层资产之一的国际科技园五期必区项目。 该项目属于苏州工业园区独墅湖科教创新区板块，是苏州市科技创新、知识创新和企业孵化的重要载体。 本项目共有21栋研发楼、两栋配套综合楼及地下车库，总建筑面积约33万平方米，2025年末最新估值15.22亿元，折合每平方米单价为4609元。 截至2026年6月末，租户主要以信息技术产业、人工智能产业、集成电路产业为主，租户总数为237户，单一租户租金收入占总租金比例不超过10%，前五名租户合计租金收入占总租金比例为20.18%。 租户客群多元化，租户实力较强，行业结构分布合理，收入分散程度较高。 苏州工业园区科技发展有限公司是国际科技园五期B区的运营管理机构，是苏州工业园区管委会直属国有企业。 公司成立于2000年，聚焦人工智能及数字产业创新集群，重点布局集成电路设计、智能网联工业设计、ITBT、数字经济等产业细分领域，开展产业载体建设、产业招商、企业服务工作。 布局产业投资业务，构建产业生态体系。 科技公司开发运营的C Park是苏州工业园区最早的科技载体，先后获得国家级科技企业孵化器、国家火炬计划软件产业基地、中国软件欧美出口工程试点基地、国家海外高层次人 才创新创业基地、中国留学人员苏州创业中心、中国企业营商环境十佳园区等十余项国家级荣誉。 科技公司以培育科技企业、助力创新生态为使命，构建科技载体、综合服务、产业投资三业联动体系，努力建设国家新一代人工智能创新发展试验区、核心区，全力打造全国一流的人工智能及数字产业高地，助力苏州工业园区加快建设开发创新的世界一流高科技园区。 下面介绍本项目的另外一个底层资产，苏州2.5产业园一期、二期。 该项目是苏州工业园区积极培养新兴产业增长点的重点项目，是推进产融结合战略，连接园区传统工业和现代服务业的重要纽带。 本项目共有19栋研发楼，配套底商及地下车库，总建筑面积约23万平方米，2025年末最新估值12.98亿元，折合每平米单价为5621元，园区吸引多家世界500强入驻。 截至2026年6月末，租户主要以信息技术产业、电子产业、生物医药产业为主，租户总数107户，前五名租户合计租金收入占总租金比例为31.11%，租户客群多元化，租户实力较强，租赁行业结构分布合理。 苏州工业园区建屋产业园开发有限公司是苏州2.5产业园的运营管理机构，是苏州工业园区新建源控股集团的旗下骨干企业。 作为产业地产综合运营商，公司以产业创新服务商为战略定位，以产业生态营造者为品牌导向，构建了集载体开发、运营服务、股权投资、金融运作为一体的可持续产业运作体系，形成了集产业中心、产业园区、产业基地、产业定制为一体的标准化产业管理矩阵。公司积极推进产融结合战略，聚焦成熟制造企业，打造以新一代信息技术、高端装备制造两大产业为主导，以生物医药、纳米技术应用、人工智能三大新兴产业集现代服务业为一体的特色产业集群。 公司以服务专业化致力实现客户满意和运营效益最大化，不断提升营商微环境。 随着生产性服务业、功能性中心样本效应的逐步体现，公司在引导产业集聚的辐射效应正得到快速、有效、全方位的体现。 东吴苏源产业rate上市以来，为投资人带来了较好的投资回报。 2026年第二季度本基金报告期内可供分配金额约为2703万元，本期现金流分配率为1.16%。 本年度累计可控分配分配金额约为5959万元，年化现金流分配率为5.15%。 截至2026年6月末，本基金上市以来实际完成分红五次，累计分红金额为6.98亿元，各 次分红比例均接近百分之百。在刚刚过去的二季度，本基金就2 0025年年度收益做了现金分红分配，基准日为2025年12月31日，每十份基金份额发放红利1.4810元，分红金额约为1.33亿元。按2026年二季度末对应的市值计算，上市以来累计年化现金分配率为6.40%。可以看到，本基金上市以来项目累计分配率整体维持在相对较高的水平。2026年二季度，在整体宏观经济面临挑战以及苏州工业园区供给持续扩张带来的招商压力下，产业园出租率出现下滑。报告期末，项目整体出租率为66.65%，较去年同期下降了8.6%。其中，国际科技园五期B区报告期末出租率为66.79%，较去年同期下降了12.27%。2.5产业园一期、二期报告期末出租率为66.41%，较去年同期下降了1.41%。两个项目的租金单价水平较去年同期小幅下降，报告期内项目整体租金日单价为1.69元每平方米，去年同期为1.74元每平方米。其中，国际科技园五期必区期内租金日单价为1.44元每平方米，去年同期为1.47元每平方米。2.5产业园一期27期内租金日单价为1.99元平方米，去年同期为2.08元每平方米。项目其他运营指标均保持相对稳定，项目租期及租户结构合理。报告期末项目整体剩余租期为598.2天，较去年同期增长9.17%。其中国际科技园五期B区报告期末剩余租期为554.86天，较去年同期增长10.79%。2.5产业园一期、二期报告期末剩余租期为673.86天，较去年同期增长5.22%。两家不动产项目单一租户租金贡献度占本基金所持项目总体比例均不超过10%，项目资产集中度风险可控。报告期末，项目整体租金收缴率为96.98%，较去年同期略有上涨。其中，国际科技园五期B区期末租金收缴率为96.30%，较去年同期增长1.42%点5。产业园一期、二期期末租金收缴率为97.885%，较去年同期增长0.64%。园区租赁市场化程度较高，分散度较为合理。面对宏观经济和行业的压力，园区运营表现出了较强的韧性。2026年二季度，国际科技园五期B区项目公司、科智商管公司共实现运营收入约3033.78万元，其中租金收入占运营收入的76.28%，物业管理收入占运营收入的22.20%。运营成本合计约845.13万元，其中运营管理费占运营成本的47.85%，物业管理费占运营成本的38.28%。 2.5产业园、1727项目公司、埃派克公司共实现运营收入约2222.43万元，其中租金收入占运营收入的79.81%，物业管理收入占运营收入的15.57%。运营成本合计约527.65万元，其中运营管理费占运营成本的61.50%，物业管理费占运营成本的27.71%。可以看到，两家项目公司的收入结构与成本结构自上市以来基本保持稳定，运营收入同比下降，主要受出租率下滑影响，2026年二季度，不动产项目整体实现营业收入5256.21万元，较去年同期下降13%。整体营业成本为1372.77万元，与去年同期基本保持一致。两家项目公司的主要财务指标均保持相对较为稳定水平，在毛利率指标上，科智商管公司2026年第二季度毛利率为72.14%，上年同期为76.80%。埃派克公司2026年第二季度毛利率为76.26%，上年同期为77.92%。科智商管公司2026年第二季度息税折旧摊销前净利率为60.98%，上年同期为64.61%。埃派克公司2026年第二季度息税折旧摊销前净利率为63.10%，上年同期为64.15%。2026年第二季度科智商管运营回收期内净收入实现全年净收入目标金额的24.22%，全年累计实现净收入目标金额的50.19%。2026年第二季度，埃派克公司运营回收期内净收入实现全年净收入目标