中泰地产解读上海楼市新政：方向比力度更重要

发布时间：2026-08-20 一、AI总结内容 一、核心要点 1. 本次上海楼市新政核心是两个鼓励：鼓励改善、鼓励置换，此为相较过往政策的最大方向变化2. 新政五大核心点：扩大公积金使用范围（可付新房现房首付、契税、车位费，提取频次提至每年一次）；外环外二套房首付比例降至15%；外环外新房卖旧买新补贴贷款额1%（最高5万元）；新增拆迁房票安置；二手房收储扩至全市以打通置换链条3. 本次新政力度被认为偏小，但方向比力度更重要，其针对此前置换链条未通、改善需求不振的楼市堵点 二、投资线索 1. 看好本轮地产行情为反转而非反弹 2. A股重点关注保利、滨江、招商蛇口，港股重点关注华润、贝壳、金茂、绿城、建发等标的三、风险与关注 1. 本次新政力度不足，若后续未加码可能影响政策效果 二、音频原文（转写） 大家好，欢迎参加中泰地产上海楼市新政解读。方向比力度更重要。目前所有参会者均处于静音状态。下面开始播报声明：本次电话会议服务于中泰证券正式签约客户，为非公开交流活动，未经中泰证券授权，请勿对外传播。 本次会议的内容包括但不限于视频、音频、文字记录内容等信息。感谢您的理解与配合。中泰证券对违反上述要求的行为保留。追究法律责任的权利，市场有风险，投资需谨慎。 本会议信息仅供参考，不代表任何投资建议。本公司不对任何人因使用本会议中的信息所引致的任何损失负担任何责任。呃，各位领导，大家晚上好，欢迎参加我们今天的这个会议。我是中泰证券地产行业首席尤子佩。 呃，我们看到就是今天中午上海也是出台了这个楼市的新政。那么下午的话，呃，地产股包括这个地产产业链的这个股票其实都是有一个比较大幅度的一个上涨。呃，那相信的话，大家也比较关注，就是说这个上海楼市的新政对于呃，楼市后续的影响，包括对于这个地产股票后续的一个这个影响。呃，那我们 我们认为呢，就是说首先这个这次政策的一个核心，就是我总结为就是什么呢？ 就是两个鼓励啊，就是鼓，一个是鼓励改善，一个是鼓励置换。这个是相比之前的一个这个政策的最大变化。我们之前政策的话，呃，更多的都还是鼓励刚需，就是说这个利好都是刚需。那我们这次政策相比之前政策的最大的一个这个变化，可以说就是方向上的一个变化啊。 从之前的就是说利好刚需、鼓励刚需，现在变为就是说重点的去聚焦啊，去鼓。这个两个鼓励就是鼓励改善。然后鼓励置换。啊，那首先我们来看一下，就是这次这个政策的这个几个核心点吧。 我我这边也是简要总结了一下，这个把它的这个 诶 精简为，就是说这个五个点的核心内容。呃，那么第一个点的话，就是说扩大公积金的一个使用范围。现在的话，就是公积金可可以用于去支付。呃，新房现房的一个首付了，然后就是说对于购房人来讲的话，这个提取频次。 啊，从之前的就是说五年内只可以提取一次，现在变呗，就是说增加为这个每年可以提取一次。啊，然后现在也可以用于这公积金，也可以用于去支付契税。和车位的这个费用啊。啊，那这个我们看的话，就是说其实重点也是增加了这个公积金可以去。 呃，这个支付 新房现房的首付也可以去支付契税。与车位。那从这个来看的话，其实也都是鼓励大家去购买新房的。啊，就是说这个鼓励。 改善型的这种这个呃楼房的购买的。呃，那我们看这个第二个核心点就是什么呢？就是说是。把这个外环外的二套房首付比例。 啊，降为百分之十五。之前是25%，现在降低15%。那我们看降的是二套房的首付，就现在这个二套房的首付比例降为和这个首套是一样的比例。那既然是二套，那么毫无疑问这个方向上来讲的话，其实鼓励的也是什么呢？ 鼓励的也是。置换 好。改善 啊，就是二套，就是意味着就是这个置换和改善嘛。呃，然后第三个点的话，就是说是这个。 呃 对于外环外的这个新房购买，然后如果是这个卖旧买新的话，那么可以补贴贷款额的这个百分之一，当然有一个最高限额。啊，五万块。啊，那么这个我们看的话，其实也是明显就是鼓励大家去置换的。啊，去这个卖掉旧房子，然后这个去置换，然后买新房，这就相当于买改善。 呃，那么第四个点的话，就是说是这个也是。呃。这个新增了这个拆迁补偿当中呃，房票安置的方式。那我们也知道，就之前的话，像上海这边还是以这个 拆迁补偿还是以现金补偿？ 为主的。呃，那么现金补偿的话，就是现在就是说在楼市可能不是那么景气的一个背景下，那如果是现金补偿。当这个呃被拆迁 这个老百姓被拆迁之后，拿到这个。呃，补偿款之后。 那么可能也并不一定会去买房啊，也可能会去用于消费，或者干脆用于存款。那么现在的话，上海也是在这个拆迁补偿当中增加房票安置的方式。啊，其实也是，就是说通过房票这种方式。去鼓励大家，就是拆迁之后用于去这个置换。 新房。那么这个其实也是鼓励置换的这样的一个这个方向。嗯，那我们看最后第五点。就是什么呀？ 是这个。呃，加速二手房的收口收储。啊，就是。这个从之前的这个个别片区的试点，那么增加到全市范围内啊，进行一个二手房的收储啊。 那么这个的话，其实就是我们也知道，呃，政府收储其实也是帮助呃，这个有呃，这个老房子想出售、想想换 新的这些居民，帮助他们去这个打通一个置换链条啊，帮助他们提升他们房子的一个流动性。因为自己在市场上挂牌的话，可能有时候这个出售周期会比较久，那么由政府来进行一个收储，其实是增加他们房子的流动性，本质上也是。是鼓励居民去进行，就是说一个买呃卖旧买新啊这样的一个这个置换动作的啊。 就本质上鼓励的其实也是一个置换以及改善需求啊。所以说我们整体看下来的话，就是这次这个楼市新政的这个五个核心点，其实最终都是聚焦于或者说落脚于两个鼓励的，一个是鼓励改善啊，一个是鼓励置换。这个也是相比于过去的这个几次楼市新政的一个这个最大的一个变化吧。啊，那么我们也觉得就是说这个呃。 这样的一个方向变化其实是非常有意义的。呃，可能有很多领导会觉得，就是这次政策的力度。啊，觉得比较小。但我们是认为，就是说这个方向其实是比力度更重要的。 呃，怎么去理解这个事儿呢？就是我们看当前的话，大家这个对于当前的这个楼市。呃，大家最大的吐槽应该就是什么呢？就是说这个只是刚需比较好，那么其实改善并不好。 就是说首先只收这种低总价的老破小这种刚需房子。呃，成交量 呃，占比。提升比较快，那么这个其实改善型的话。呃，当前不管是价格还是成交量都表现的还是比较一般的。 那我们看过往的这个新政，就比如说北京最近的这个楼市新政，包括这上海。呃，这个就就是就我们。对比上海，上海二月底的这个楼市新政呢。它的核心点在于，就是提升公积金的贷款额度。 呃，然后把这个社保年限从三年改为一年。那么我们说这个公积金贷款额度的提升，其实更多的还是利好这个低总价的这种刚需房的这种流动性，因为就是说对于低总价的 呃，房子的这个购买交易过程当中，那么买家可以用公积金贷款。来覆盖商贷，那么降低了这个。呃 相当于是。 降低了房贷利率。但是呢，就是我们经历这半年之后呢，发现上海的楼市确实是有止跌回稳啊这样的一个这个趋势的。啊，是有复苏的趋势的。但是呢，就是面临最大堵点，确实还是。 就说这个置换链条没有完全打通，那么好的还是只是这个五百万以内的这种低总价的刚需房，那么对于 呃，五百万到一千五百万这个价格段的时候，我们说的这种改善型的这个房子。呃，其实还是表现。比较一般的。呃，所以说呢，我们就是去去看这次上海这次的这个新政。 啊，他这个五点核心措施其实都是聚焦于，就是说这个鼓励大家去置换，鼓励大家去。呃，买改善。那么也其实也意味着，就是说我们上海。发现了之前的这个呃楼市的这个堵点所在。 啊，那我们说这个发现问题也是解决问题的第一步吧。啊，即便我们看这次政策这个力度，确实大家可能说说比较小。但是呢，就是说。只要我们发现了这个问题，那么如果后续 呃，就算力度不够，那么只需要再加大力度啊，这个力度再再继续加码就可以了。 啊，那么这个发现问题永远是比解决问题呃这个。这个是是这个更重要的，就是发现问题也是解决问题的第一步。啊，所以说这个是我们对于这次上海新政。啊 看好的这最大的一个点，就是说方向还是比力度是更重要的。 呃，那么总体来看的话，就是我们也认为就是说 呃，上半年的话，其实我们看上海的刚需房其实是已经基本回升的。那么这次新政呢，也是聚焦于 啊，去激活。置换链条，然后来带动改善需求。那么其实也是利好新房的销售，因为我们知道新房从价格来看的话。 绝大部分是属于一个改善性需求的。啊，那我们也知道，就是说对于地产企业来说，它更多的是受益于这个新房成交的提升，而非二手房，因为 地产公司是要。靠卖新房来获取收入的。啊，因此的话就是说这一次的新增，我们认为就是他也是。 很大程度上会去利好新房的销售的。啊，这是相比之前政策的一个最大变化。啊，因此的话我们也是看好本轮地产行情。是一个反转，而非反弹。 啊，从端面上来讲的话，我们仍然是重点。这个重建这个建议，重点关注A股的保利、滨江、昭蛇。啊，以及港股的华润、贝壳、金茂、绿城、建发等。标的 呃，那以上就是我今天的汇报。 啊，谢谢各位领导。感谢大家参加本次电话会议，会议到此结束。祝大家生活愉快，再见。