中信建投地产 8月楼市销售数据及房产新政解读

发布时间：2026-08-31 一、AI总结内容 一、核心要点 1. 8月楼市销售数据：TOP100房企1-8月操盘金额同比降12.5%，降幅较1-7月收窄 0.7个百分点，单月降6.1%，央国企、部分地方国企及优质民企销售表现分化，如华润、招商蛇口等单月同环比增长；50个重点城市新房供应同比降39%，成交面积同比降18%，为年内新低，二手房成交同比增5%，韧性仍存；TOP100房企拿地金额同比降25%，但降幅收窄，央国企拿地占比达70%。 2. 八二八房产新政：由五部委联合出台，涵盖项目公司制、主办银行制、新房销售制等，核心指向现房销售，采用新老划断方式，无一刀切，配套信贷端支持，包括开发贷款、个人住房贷款年限延长，旨在推动房地产新模式，防范金融风险，保障购房者权益，重构市场信心，政策并非突然推出，已有30余个城市试点。 二、新政影响分析 1. 短期影响：情绪冲击为主，或利好9月市场，对犹豫购房客群有影响，核心城市优质项目或获资产溢价，一二线城市库存压力向三四线靠拢，部分弱二线城市可能出现供应收缩、土地流拍，中小房企、区域深耕型房企或受益。 2. 长期影响：有利于淘汰高周转、高杠杆模式，降低金融风险，现房销售将加剧市场分化，核心城市、优质项目价值凸显，需关注地方执行细则及信贷调整情况。三、风险与关注 1. 新政新老划断细节尚未明确，部分房企6-7月拿地项目或面临现房销售压力，资金承压。 2. 二手房占一二手总需求超60%，若新房供应收缩，需关注二手房对刚需的分流及市场供需结构变化。 3. 需关注地方政府对新政的执行力度、信贷政策调整及各线城市库存去化情况。 四、会议提示 本次会议为中信建投闭门会议，仅面向白名单客户，内容不构成投资建议，中信建投不保证信息准确性，参会者需自主承担投资风险。 二、音频原文（转写） 大家好，欢迎参加中信建投地产团队八月楼市销售数据及房产新政解读电话会议。目前所有参会者均处于静音状态，下面开始播报声明、风险提示及免责声明。一、本次会议为中信建投研究发展部组织的闭门会议，仅面向中信建投白名单客户参加会议的投资者不得制作会议纪要，包括但不限于文字纪要、录音录像、截屏等形式。并对外转发给任何其他个人或机构，擅自制作、编辑及转发会议纪要，引起不当传播的，中信建投有权追究其法律责任。 二、本次会议内容在任何情形下都不构成对会议参加者的投资建议，且中信建投不承诺、不保障所含具有预测性质的内容必然得以实现。敬请会议参加者充分了解各类投资风险，根据自身情况自主做出投资决策，并自行承。单投资风 险。三 本次会议包含信息均来源于中信建投认为可靠的公开资料。 但中信建投对这些信息的准确性、时效性以及完整性不做任何保证。本次会议如涉及专家分享。该专家分享仅代表专家个人观点。不代表中信建投立场。 四 在法律法规及监管规定允许的范围内。中信建投可能持有并交易本次会议所提及公司的股份或其他财产权益。也可能在过去、目前或者将来为所提及公司提供或者争取为其提供投资银行、做事交易、财务顾问或其他金融服务。五 本次会议内容的知识产权仅为中信建投所有。 未经中信建投事先书面许可。任何机构或个人均不得以任何形式转发。发布翻版。复制或引用会议全部或部分内容。 亦不得从卫星中信建投书面授权的任何机构、个人或其运营的媒体平台接收。翻版。复制或引用会议的全部或部分内容。版权所有。 为者立纠。呃，大家好，我是中信建投房地产行业首席分析师朱静啊。今天呢，我们一方面呢，是照例来讲一下我们。这个楼市的一个景气度的一个情况，因为今年以来的话，以上海为代表的。 核心龙头城市啊已经开始进入一个止跌回稳的一个情况了。嗯，所以大家对这个数据啊还是比较的一个关心。所以我们从八月份整个的情况来看的话，应该还是 略好于预期的一个表现啊，当然一会儿我们可以听听谢总来具体。那分析来讲一下。 另外呢，就是上周五的时候呢，呃，中央呢出台了呃五个部委了，出台了三个重要的文件。呃，可以叫做八二八的一个房产的新政。那这个里边呢，包括像 呃，项目公司制、主办银行制和新房销售制，大家都对这些个。内容啊，房地产新发展模式的一个。 呃，新的一个呃变化的内容都是比较的一个关注，那么。这种大的一个制度性的变革，实际上也会对我们楼市。呃，包括企业的一个发展模式都会有比较大的一个变化。所以我们今天呢，也是想请我们 呃，普瑞的我们谢总呢来。 讲一下，就是从他们的角度啊。这个怎么来看这个房产新政及其对 市场企业的一些影响。那么下面我们就有请我们老朋友，我们普瑞数智研究中心的研究总监谢阳春谢总。来给我们来分享一下当前房产市场的一些情况。 谢总。爱好 可以听见啊。谢谢朱总。嗯。 啊，那我们就开始。啊 那各位投资人，大家晚上好。啊，我想这个 呃，近两天这个。啊，房地产这个讨论的话题度啊也。 非常的高啊，应该说周末应该是一个。呃，刷屏的节奏啊，等会我们也会。呃，在这个讲完市场之后，我们也可以跟大家分享一下。啊，关于我们对这个呃接下来这样的一个现房时代啊，或者说这个八二八新政。 啊，这样的一个呃分析跟 这个这个解读，那么 首先呢，我们还是先看一下。啊，整个这个 八月份啊，我们的这个数据情况。啊，数据情况。啊，那么首先是从这个 企业端来讲啊，刚才朱总也说了啊，相对来讲啊。 确实从企业端的这个表现来讲啊，我认为这个 呃。呃，是略微。啊，要好于我们的这样的一个。啊，预期啊，略微好于预期。 因为从我们整体的这个 这个这个 超过一百。啊，我们说操盘金额的这个 啊，无论是这个top一百操盘金额。啊，累计的。还是单月的。 啊，整体的这个降幅呢？啊，是这样。在八月份。啊，是继续维持着这样的一个。 ああ 收窄的这样的一个趋势。啊，售价趋势。那我们整个这个 呃，top一百。啊，这个累计 一到八月份累计的这个操盘金额 啊，同比是下降了这个。 十二点五。啊，十二点五。要比这个一到七月份啊。舒展 啊，将近零点七个百分点。 啊，0.7个百分点。啊 然后这里面呢，是。实际上我们可以看到非常的一个明显的变化啊，就是我们的这个。一个是我们的这个top十。 啊，top十企业 啊 今天这个呃 降幅。啊，是收窄了这个比一到七月份收窄零点三个百分点。あ。应该来讲，这也是过去一段时间啊，我们是这个企业表现了一个缩影，就是我们的头部房企。 啊，头部的一些，尤其是我们头部的一些央国企。啊，在这个销售上。啊，还是能够继续的维持啊。并在一些这个呃龙头的城市，核心的城市啊，依靠我们的一些 啊，高端的项目。 啊，做出一个不错的这样的一个业绩。啊，另外就我们可以看到这个。整体的这个，这个我们一些。呃，这个可能相对来说目前来讲这个体量比较小的啊，一些小而美的。 啊，地方的啊，一些企业啊，同样。这个啊，今年的业绩呢，啊，有一个啊，有的是上升啊，有的是这个明降幅是收窄比较明显的啊。所以从这个累计上面来看，我们的后五十名的 企业 啊，他的这样的一个 ああ。操盘金额的这个同比 啊，将近是。 收窄了啊，接近有五个百分点。啊，五百零点是各个梯队里面最高的啊，那这是我们从 啊 今年一到八月份。整体的这个。累计来看啊。 但是到整个八月份啊，虽然讲啊，后面会提到我们整个市场相对来说七八月份是一个 呃，比较淡的这样的一个季节。啊，再从企业端来讲。あ 今天单月呢，啊，我觉得。うん。 整体表现。符合预期啊。部分企业啊表现。相对来说还是比较亮眼的。 啊，我们单月份的这个 呃 操盘金额 累计 啊，同比是。下呃，下降六点一。啊，比这个一到七月份啊，收窄这个零点二个百分点。啊，包括从这个 权益来讲。 啊，单月同比也是。啊 这个 这个下降四点九。同样是在这个 呃，舒展。啊，而且从权益环比上来讲的话，比七月份 啊，环比还是增长了这样的一个零点五啊，所以整体来讲。 啊，我觉得单月呢还是不错的，啊，还是不错的。而且从这个单月的角度来讲。啊，我们今天会发现。这样的一个。 同步的格局。啊，更为的这个明显。啊，因为我们今天top十 啊，前十的企业。啊，单月的操盘金额。 是。下降了五点二。啊，五点二。要比一到七月份的这个下降十点六啊，我们要收窄了。 啊，大概是五点。这个四个百分点。左右。啊，那么top三其实也是。 收窄了将近。啊，接近两个两个百分点这样的一个呃情况啊，所以从 这个单人角度来讲啊，我想今天。あ。部分企业。 啊，表现的呢？还是很亮眼。啊，尤其是这个。头部的这些。 啊 张国旗 啊，比如说像这个华润 啊，这个单月 啊，同环比。都保持着这个。ああ 百分之 三十以上的这样的一个。增长。 啊，包括像这个招商蛇口。啊，这个 绿城中国啊，包括我们的一些这个地方过去像这个越秀。啊 这个同样。这个单月环比。 啊，就是八月份要比七月份。啊，增长百分之十以上啊，百分之十以上。你像越秀也是这个单月同环比啊，都保持着这样的一个呃不错的这样的一个增长啊。那么在这样的一个增长上面，实际上呢，啊，我认为还是企业的这个呃推货节奏的啊，或者说推货结构的这样的一个影响。 我们可以看到这个八月份啊，包括这个呃这个这个你像这个招商啊，在这个武汉的这个鼎豪啊，包括这。这个一些这个像华润也好，经贸也好，在这个八月份啊，拿出了一个不错的这样的改善性的项目啊，对整体的业绩呢，形成了一个啊比较明显的这样的一个支撑啊。当然今天的这个企业呢，我想它也是一个比较分化的这样的一个状态，因为实际上不仅仅是这些我们说这个头部的这个央国企啊，这个表现的不错。 那么实际上在一些腰部的企业啊。今天一些地方的国企啊，凭借本身它在这个地方区域上的这样的一个深耕啊，还是能够实现了一些高增长啊，高增长。比如说这个像这个啊，北京城建啊，北京城建集团啊，整个这个一到八月份的这个权益销售金额。也是同比增长了啊，超过百分之八十啊。 当然还有一部分就是我们近期看到一个比较好的现象，就是近期的一些这个民企啊，实际上是不仅仅是在。土 地端啊，在这个生根的区域啊，有所作为。那么实际在销售端，他们的这样的一个业绩同样是在做这样的一个修复啊，或者说是一个呃这个这个增长啊，包括像这个宝玉宝益啊，八月份也是拿了将近三块地啊，然后整个一到八月份的权益销售额啊，同比也是啊增长百分之五十六啊，包括像浙江的荣安啊，也是这个同比增长百分之八十二点三啊。 所以相对来讲，这个整体上啊，其实企业销售这一块啊，还是延续了啊，我们说这个以央国企为龙头啊，以部分这个地方国企啊，在这个区域深耕的呃，这个这个这个策略下啊，去逐步业绩修复啊，或者说这个业绩增长的这样的一个呃大的这样的一个趋势啊。那这是从企业端来讲啊，我想这个呃因为这个。龙头城市和这个热销项目的带动啊，使得整个企业的这个销售降幅呢啊是有所收窄的啊，尤其是龙头企业啊。 那么在这个市场端来看，那么实际上呢，七八月份啊，因为都是一个淡季啊，淡季，但整体来讲，七八月份的这个市场相对来说啊，这个八，尤其是八月份啊，市场啊，相对来说还是比较惨淡的啊，比较惨淡啊，尤其是在这个新房市场啊，我们可以看到公。区两端啊，相对来说表现的呢啊都是比较弱的啊。首先我们从供应这个角度来讲啊，今天这个八月份啊，我们普瑞数字重点监测的这个五十个城市的它的这样的一个商品住宅新增供应面积啊，已经不到六百万方啊，整个呃环比呢是减少了百分之二十五啊，环比减少百分之二十五。 那么同比是下降百分之三十九啊，这个同比降幅是。2026年以来最大的一个呃降幅啊，基本上就是呃如果我们把时间拉长到2024年来看的话啊，基本上就是2024年以来，就是除了这个春节月以来啊，一个月度的这样的一个呃最低的这样的一个水平。应该来讲这个呃连续两个月的这样的一个呃这个这个供应的这样的一个深度的这样的一个收缩啊，其实。是呃，可能已经不仅仅是这个这个这个供应端的这样所谓的这样的一个季节性的放缓啊。 我觉得可能更多的还是企业在这个资金压力和这个去化压力之下啊，这个两个因素的持续的这个制约下的这样的一个主动的啊供应收缩跟收敛的这样的一个情况。因为对于大部分这个企业来讲啊，今天部分项目啊可能去化率只有。有这个呃