东方：百人电话会纪要-深圳新政及楼市趋势解读

主讲人：深圳某房产研究机构专家1、大家对房价的判断已经是接近于迷信，房价上涨的预期没有改变。目前不限购的产品非常值得关注。2、房地产调控政策2-3年内没有机会松动，限价政策将会是长期政策。以下为全文：一、深圳楼市近况及新政解读最近深圳也出现了第一个需要公证摇号的楼盘，是招商的双玺项目，属于一个豪宅项目。这个项目受到关注的主要原因是其中有部分房源的均价只有8万多元，而周边二手房均价普遍在14万以上，出现了比较大的倒挂，因此出现了超额认筹的情况。但实际这个项目常规的房源均价在12万左右，最贵的接近15万，而相当一部分的认筹人就是冲着这些均价8万多的房子去的，哪怕认筹的意向金高达500万，这个500万还不是验资，而是需要直接转账给开发商的，也说明大家想要买新房的热情被点燃。事实上，大家买新房是因为它足够便宜。至少价格要比周边同质二手房低20%以上才有足够的吸引力。有一些盘没有达到，也会在炒作中暗示自己达到这样的水平。最后在整个操作中出现了很多问题，比如一开盘很多性价比高的单位已经被销售掉了，或者搭售车位。现在为了整治限价带来的销售乱象，公证摇号看起来是一个解决办法，但结果如何还是有待观察的。因为看起来很公正，但反而某种程度上刺激了很多人博运气的需求。很多人抢房的时候比较积极，但补交定金的时候弃购率比较高，这对开发商来说也是一个问题。 最近深圳3.28出台了三价合一政策，大幅抬升了交易成本和税，理应对二手房市场带来比较大的影响，但我们观察到这项政策对交易积极性的打击只持续了不到半个月。这个政策这所以这么迅速被消化掉是因为已经传了一个月，大家已经有比较充分的预期。二、深圳楼市趋势解读另外一方面，大家对房价的判断已经是接近于迷信，首先没有人觉得房价会跌，其次即使有人觉得房价会跌，他也觉得会跌的是别人买的房子，这种迷信非常广泛，在深圳尤甚。深圳卖房的业主很少是因为看空后市，主要是因为换房。为什么换房，除了一部分客观原因以外，相当一部分是主观原因：想要把手上涨的少的房子换成预期会涨的更多的房子。另外，我们调查到10-20%卖房的业主是因为月供压力太大而卖掉。所以整体市场情绪没有多么火爆的局面，但是信心是非常可怕的。 为什么我们说没有火爆局面，因为价格已经停止上涨了。当前除了个别楼盘，销售均价已经没有明显上涨了。有一小部分上涨，涨的是学区房，尤其是有新的利好刺激的学区房：比如原来的学区比较差，现在附近新开名校；另一方面传统名校保持匀速上涨。第二个上涨的是有地铁规划的区域，像前海、大湾区的概念炒作比较厉害。我们了解到最近前海小户型炒作非常厉害，有人炒作“粤港澳大湾区的中心是前海”，然后前海那边的房子就应声而涨了。因此总体均价是平的，有学区和概念炒作的片区是涨的。 当前，交易量属于中等偏上的位置，有一部分人觉得未来可能还会出现进一步 的调控政策，在政策出来之前应该赶快买，不然又买不了。比如成都出的一个政策，离婚两年内，前妻名下的房子也算你的。包括利率也一样，深圳现在首套房利率是基准利率上浮10%，这在全国各大城市里面属偏低，于是很多人会担心未来利率会从10%上调到15%，因此加紧了入市的步伐，所以现在交易量属于中等偏上的水平。 新房方面，《深圳2018年度城市建设与土地利用实施计划》中提出的供应5万套可能性不太大，特别是单看商品住房很难达成这个任务。去年因为开发商处于主观上捂盘心态，所以供应比较低，只有3万套左右，今年商品住宅有可能小幅超过去年，如果加上类住宅，比如商办改造、商务公寓、人才安居房、租赁房都算上，我们觉得可以达到5万套，否则的话比较难。现在深圳主流供应来自于旧改。旧的商品住宅区的改造非常困难，深圳有个小区拖了十年了，基本上改不动；城中村比较好改，因为有股份公司这个集体可以应对，但最近看来难度也非常大，比如说华强城拖了一年多。所以我们认为旧村改造未来进度只会更慢，不会更快。因此对未来新增供应大家也不需要做太多的预期。 下面讲一下深圳人投资热点和心态上的变化。我觉得不限购的产品非常值得关注。大家对不限购的产品热情在上升，主要是因为供应充足，加上开发商给的佣金比较高中介推的动力也足，几个原因共同作用下交易比较活跃。当然总体算下来，非住宅的去化周期远高于住宅的，也是因为供应比较多，且市场上产品参差不齐。近来深圳南山区宣布商务公寓是可以申请学位的，这样也给商务公寓这一类型的产品带来利好。当前不限购产品这一类有比较好的表现，在东莞已经出现了不限购产品在新房市场的交易比例不断扩大。 另外一块值得关注但没有数据可以支持的，是农民房、小产权。从去年开始一直涨，现在购买群体越来越广大。因为不限购，不需要房票，所以当前甚至东莞和惠州的小产权也是深圳人投资的重要标的。再加上现在有长租公寓的利好，考虑到售价比商品房便宜2/3左右，很多人未必博拆迁，觉得即使只收租也是一款非常好的产品。因此有一部分的资金进入到这个市场，我们判断这类产品的火爆趋势大概率会延续。Q&A:Q1：从去年和今年整体楼市来看，深圳整体调控取得成效，销售均价下降。进入2018年，楼市动能是加强还是减弱？A1：从交易量看，今年与去年同期差别不大。去年1-3月份深圳房市很好，调控从3月底开始。跟今年也很像，出于“三价合一”的预期，今年3月份也有过一波小阳春。也就是说，这两年市场总量上比较像，但氛围不一样。去年受政策原因，大家觉得可以观望，但现在是把涨价变成一种信仰，但其实这种支撑没有2017年那么充足。主要是资金的原因：银行资金越来越严，抵押消费贷、小企业经营贷、信用贷真的越来越严格，很多操作已经没有办法做，让我们后续、当前购买力受到了很大的影响。我觉得这个是今年和去年的差别。 Q2：您觉得国家对房地产的调控2-3年内会缓和么？A2：现在看上去，我们觉得2-3年内没有机会松动。尤其是之前很多人觉得限价是短期政策，但现在看来哪怕是限价政策也会是长期政策。除非有金融危机这一类的，否则的话至少2-3年内看不到松动的可能，没准会有更多政策加码 。说到原因，我们跟很多的部门接触，发现本轮调控最大的原因在于投资者教育，就是让广大的群众认识到房价还是可以降的，现在看来没有达到，因此远没到放松的时候。 Q3：您认为一二手倒挂在深圳会变得更严重么？A3：一二手倒挂在深圳不是特别严重，因为深圳基数比较高，并没有偏离市场很多。如果开发商要留一部分在手上，更多的是职业操守问题或者是营销手段。 Q4：未来新房供应分一部分给共有产权房这一类的，这样会不会使得新房供应变得更少，从而难以控制房价？A4：之前我们觉得增加供给可以填满需求，但现在看来这是一个伪命题。深圳有1000多万套房子，其中有200多万套商品房，现在不缺住的房子，缺能炒的房子，这不是增加供应可以解决的。现在我们认为增加供应已被证明是没有用的，主要是因为大家炒房的预期没有改变。 Q5：下一步公寓市场情况？A5：不限购的产品，在我看来是边缘产品，其实主动性掌握在监管手上。如果严查，办公的就只办公，旧没有办法炒起来，具体参考北京、上海这两个城市，在2016~17这两年彻查之后得到了收敛。但大部分城市没有整治，给开发商一个出口。不止成都、深圳，包括东莞、厦门、中山，现在非住宅这一类的占比非常大，其中有相当大的交易来自于公寓，就是它产权证上是办公，但做成了公寓的形式。我相信对这些城市，未来如果没有得到大规模整治的话，类似的火爆会持续下去。 Q6：北京、上海新房已经缩量，北京二手房近期萎缩，上海比较平，2018年深圳房价和二手房价格您怎么看？A6: 同比来看，深圳二季度没有有变化。三季度要看相关政策，如果没有政策，总体跟去年差不多。我们对深圳二手房的判断是维持涨不上去，降不下来的局面，个别月份会有波动，均价稳定。 Q7：您提到对深圳房价的判断主要是心理状态在支撑，您判断这种心态何时会扭转？A7：深圳炒热点，有概念的房子涨，没有的涨不了。在我看来，已经是信心的丧失。但拐点的判断非常困难，因为信心流动非常快，同时也非常混乱。比如，2017年相当一部分人的信心已经丧失了，但现在大湾区的概念一炒，信心又杀回来。总的来说，信心去的慢、回的快。在我看来，除非放大招，比如说房产税，全国联网，每一套都不免征，类似这样的政策才能把预期打掉，不然目前的信心还能抗一段时间。