本次电话会议由东方证券地产行业首席分析师竺劲和中原地产研究总监刘渊先生联袂主讲。其核心观点观点如下：1）3月份房地产数据大超预期，二季度三大核心指标预计向好。今年3月份销售量同比增长38.1%，第一季度增长35.6%。预计上半年能维持在20~30%的增长。投资开工也将维持在高水平。2）22个城市认购率回落，但仍然高于去年同期水平。截止4月10日，22个城市新开盘平均认购率63%。2）精选地产转型股。看好转型决心坚定、所在城市景气度高的地产公司以及房地产金融公司。全文如下：时间：2016年4月17日19:30主持人：东方证券地产行业首席分析师竺劲嘉宾：中原地产研究总监刘渊竺劲观点：3月份，房地产销售、开工、投资数据远超市场预期。我们认为3月的销售量价齐升可以持续，整个一季度、二季度都能维持在较高的水平。3月份单月同比增速38.1%，我们认为两个季度维持在20%~30%的增长是能够确定的。3月销量增长有两个原因，第一，春节前后的两个利好政策、一线城市价格快速上涨带来的需求尤其是改善性需求的集中释放。第二，去年一季度整体的基数比较低，去年一季度的同比增长是-9%。我们认为4月份的数据还是会向好，原因是二线城市销量增长有独立性，并且全国去库存背景和货币政策的利好。其中信贷在3月份释放1.37万亿，主要是由住房贷款构成。银行的支持也会使房地产销售在二季度表现出强劲的走势。3月份的开工数据增长26.9%，较上月有13.3%的提升。我们认为一季度的上涨主要还是和低基数和地产小周期补库存有关。4、5月份值得看好的原因是，第一，营改增的政策促使部分开发商提前开工；第二，去年基数比较低，去年4月同比增长-15%，我们认为今年4月会有20%的增长。在开发投资上，3月份的增长和资金来源转好有关。去年四季度资金来源达到了7.7%的月均水平，3月份单月资金来源提高到70%的水平是对去年四季度的延续，这其中包括自筹资金和房款，这能支持房地产投资的增长，上半年预计可以保持在5%的水平。在投资建议上我们仍然看好地产转型股。我们是市场上最坚定看好地产转型的团队，去年9月23日我们提出“将转型进行到底”，在上海开了一个会，后来地产转型股反弹非常强劲。我们最近明确提出2016年是房地产转型年，原因是整体的高库存和房地产行业受到创业板的映射，整个房地产板块的估值目前在PB2.4X，是2010年以来的平均水平。今年3月28日我们发出看好地产转型的研究报告《如何挖掘地产转型牛股？》后，地产板块典型转型股有10%以上的收益。目前地产行业向好，开发商出货比较积极，做转型的决心比较坚定。选股 方面，看好转型方向比较确定、存在空间的公司，所在城市的景气度高、存在资金快速回笼可能性的公司。我们看好广宇集团，中洲控股，皇庭国际，南国置业，空港股份，华发股份，世荣兆业。另外，整个市场仍是去库存基调。房地产金融公司受益于去库存和房地产行业整合，看好世联行、嘉宝集团。刘渊观点：从3月底调控以来，4月份楼市成交量有所回落，同比仍在较高水平。四个重点城市新房成交，4月前13天环比回落21%，但同比仍然上涨50%。3月份是73%。一线城市环比下降31%，同比上涨6%；二线城市环比下降21%；同比上涨65%；三四线城市同比上涨35%。中原监测的22个城市认购率回落，但仍然高于去年同期水平，截止4月10日，22个城市新开盘平均认购率63%。表现比较好的二线城市有南京、武汉、南昌、厦门、长沙。深圳回落到60%。从全国数据看，前三个月住宅销售量增长35.6%，新房销售面积创同期历史新高，较2013的历史高位还增加了16%。如果今年能维持这个状况，全年增长能够达到20%。但这么高的水平很难维持，原因在于去年来看，去年6月份以后基数变高，预计下半年同比涨幅会回落。最近市场回暖，二线城市有投资需求回暖的迹象。我说的投资需求是说高净值客户或者居民户，会主动的将一部分资金配置到房产上，而不是纯投机需求。另外，三四线城市受全国去库存和财政影有所回暖。接下来二线城市房价上涨是因为新房库存消化周期快，出现供不应求的状况。但大多数二线城市开发商不缺地，随着未来新开工增加，供应压力会缓解。目前表现比较好的二线城市还是受供求基本面因素的影响，短期看新房库存消化周期，中期看土地累积供求比，即土地累计出让面积/新房销售面积。三四线城市增长主要是受全国去库存政策加财政补贴影响，这也是同比增长30%~40%的原因。但增长的动力能否持续还是个问题。因为财政补贴资金来源不持续，另外为了鼓励农民进城买房，银行信贷宽松给银行本身带来很大的风险。公积金改成住房银行的概念提出，虽然没有践行，但地方政府的推动力度较大，比如给农民工进城买房提供贷款优惠、放款贷款条件，地方政府表现出明显的意图是通过信贷宽松来促农民工进城买房去库存。我们从年初沈阳零首付的政策和近期眉山政府补贴的事可以看出这一政策取向。但信贷放松的刺激长期能否持续是个很大的问题。总体来看，二线城市表现好，市场基本面好，接近一线城市水平，存量低、人口增长稳定、对周边城市的人口有吸附作用。在政策利好、信贷宽松的背景下，可保持温和增长。三四线城市的增长要看政策的可持续性。Q&A：Q1：南京库存消化周期多长？过往两年平均土地释放的建筑面积有多少？整个江北地区和人口导入有什么影响？A：（刘渊）目前库销比3个月，是所有城市中偏低的；土地累积供求比为1:1。二手房的占比高，二手比新房约为70%，这些因素利好。另外，南京高校多，20~30岁的年轻人占比高，有利于人口的稳定增长。南京的不足之处在于之前涨的太快。南京江北区之前申请国家级新区，暂停出让江北土地，短期土地 供应减少，所以它的回升较其他二线城市领先一步。江北新区批准落地后，过桥费的减免等政策利好，使得江北房价增长明显。但是之前涨太高给未来提供限制，很多利好已经实现了。对南京总判断：二线中表现好的，未来增长受到限制。（竺劲）南京作为区域中心城市，吸收腹地人口能力强，城市地位高，不亚于杭州，未来看好南京市场。Q2：武汉市场的库销比，中期发展的情况怎么样？A：（刘渊）武汉的库销比是6~7个月，与南京相比，各方面要弱一点。土地供应量是新房销售量的2倍，有很多地是在开发商手里。如果开发商看好市场，新开工是很容易上来的。但二手比新房只有20%，武汉的二手市场流动性效率低，不利于改善性需求释放。