东方：纯干货：楼市红二月来了吗？-电话会议纪要

时间：2017年2月12日（周日）19:30~20:30主讲人：东方证券地产首席分析师竺劲今天与大家分享下我们对目前整个地产市场的看法和后续的一些判断，对于地产板块的推荐讲的相对少一点。首先我们认为需要把握大的市场周期我们发现地产周期与库存周期的相关性很大，过去一半为3年一个周期，之前地产市场向下调整的时间是2008、2011、2014年，因此大家预期2017年市场在经历了2015~16年的高增长之后会出现调整。这是市场的一致预期，我们认为这次调整的时间将会比较长，但是调整的幅度可能不会太大，市场将强于大家的预期。原因主要有几点，首先2015年以来去库存的效果非常好，北上广深的库存非常低，在目前销售量非常低的情况下，库销比仍低于10个月。一般来说，库销比低于10个月，会造成新开工增加的诉求，在6个月以下会有涨价的可能。可以看到目前北、上、广、深的库销比分别是8、4、6、17个月，深圳相对而言由于缩量严重比较高，其他城市我们认为房价向上的可能性非常大。以上海为例，在目前的成交量只有2016年全年平均水平几乎只有一半的情况下，但库销比仍然只有4个月左右，说明绝对库存非常低。从动态开工的角度来看，2016年以来开工只有8%的增长，但上一轮调整中的2014年是叠加了2011年以来的高库存和2013年新开工13%的高增长，所以整个2014年在政策调控和利率上行的背景下调整的压力就非常大。而2017年库存的压力是不高的，因为在2014年和2015年连续2年新开工出现了负增长，连续2年新开工的负增长在中国房地产市场历史上是从来没有过的。我们认为有一个非常重要的指标：新开工/销售面积，这个指标在2015~2016年已经降到了1.2以下，历史上没有达到过这个水平，所以我们认为2015~2016年去库存是非常充分的，所以我们觉得2017年的新开工还会是正的增长。综上，我们的观点就是对未来市场相对比较看好，调整的幅度不会太大，主要原因就是库存压力不高。第二点，目前城市化进程的演进和在房地产市场的确认。城市化的第二阶段即50%向70%发展的过程，人口会向大城市聚集，会在房地产市场上有所体现。我们现在看到主流开发商都把三大都市圈作为核心区域，甚至我最近和碧桂园沟通，他们说他们核心区域的土地储备占总土地储备的60%以上，不应该视为三四线城市开发商的代表，因此三大核心都市圈成为人口集聚和房地产市场主要增长点的这个观点已经被普遍认可了，2016年的市场（二线四小龙、三大核心城市房价的上涨）进一步验证了这一点。我们在16年写过一篇名为“消失的周期”的研报，就明确提出未来销售将会向这些核心区域倾斜，因此如果这个趋势不发生变化的话，在中国整个地产总量过剩的背景下，新开工、销售还是会维持在一个很高的水平，主要原因就是人口迁移所带来的结构化的因素。第三点，我们认为本轮调整的幅度不会太大的原因是开发商的资金情况远好于之前的几次调整时的状况。15年以来公司债和房地产企业债发行的规模非常大，目前从统计和调研的情况来看大型开发商的融资成本普遍在5%多一点的水平，相较2014年时的8%左右资金成本要低很多，因此开发商会进一步的增加开工以及回笼现金流，对于利润率的要求不会那么高，所以整体价格调整的幅度不会特别大。我们对目前销售、投资和新开工的看法 首先是销售，销售有3个统计口径。第一是开发商口径，开发商会在第二个月的第一或第二周公告上个月的销售情况；第二个是网签口径，是房管局在信息终端公布的，数据的时效性高于开发商和统计局口径；第三个是统计局口径，由统计局每个月的10~15号之间公布，1~2月的数据受春节影响将会在3月10~15日公布。目前市场所接受的对于房地产市场的看法是来源于开发商口径的高增长，目前我们看到1月碧桂园、恒大、万科等公司的增长是非常高的，碧桂园同比增长达到286%，恒大、万科同比增长72%、88%。我们认为这样的数据首先是由于去年12月的记账因素，但也必须承认1月份的销售情况还是不错的。12月的记账因素造成的高增长可以和2016年1月比较，2016年1月的增长是延续2015年底的增长趋势，2017年延续的则是2016年底的增长。我们认为记账因素对1月的销售数据的影响是比较大的，因为今年过年是在1月，实际网签所受影响较去年更大。但我们认为今年2月份的数据也会比较好，原因是今年2月的工作日较多，所以2月数据仍将会是同比增长，我们判断主流开发商将在50%左右的增长。接下来讲下销售的实际情况即网签口径。我们看到1月份前30大城市的增长是不错的，这个数据是符合季节性因素和春节因素的。我们认为春节之后一周的数据是相对更重要的，我们对节后一周的数据进行了统计发现了几个现象：第一是目前节后的数据已经恢复到了节前的成交水平，从城市的分布上来看，我们监控的前30大城市，节后一周的数据2017年的增速要高于2016年和2015年，2017年是大约9%，14年~16年为2%、-4%、6%，因此17年是一个比较高的增长。同时我们看到一线城市出现同比的负增长（同比-42%），我们分拆来看看到几个现象，首先是上海都市圈周边的情况非常好，2017年同比增长17%，但如果加上上海的数据则出现负增长，因此限购的影响是非常大的，会造成较大的溢出需求。相对而言北京和深圳都市圈的情况稍差一些都是负增长。就北京地区而言，我们从草根调研的情况来看，大型开发商目前在沧州无货可卖，销售情况非常好，北京周围河北的一些城市销售情况非常好，购买人群结构大概可以分为“三三三”，市区本地购买、县级购买和外地投资性购买各占三分之一。临深地区虽然销售情况不是特别好，但也基本恢复到了节前的水平。另外值得注意的是一些投资性城市的表现，例如珠海和海口，在春节后的购买量同比2016年几乎达到翻番，这就意味着全国性的投资性需求还是非常强的。另外环渤海区域，山东青岛济南的增长也是相对比较强劲的。因此我们从春节后的销售情况来看，销售增长是明确的，范围在三大都市圈的周边城市为主，我们认为网签口径的数据在未来2个月内会进一步的改善。从统计局口径的数据来看，我们认为3月份公布的数据仍会有较高的增长，4月份公布的数据将会回落，5月份公布的（4月）数据将会存在一定的下降的压力，因为去年同期数据基数较大。而刚才提到开发商口径的数据2月的销售数据（3月公布）仍会有50%左右的增长。因此未来短期内房地产销售数据还会呈现非常好的态势，会对房地产板块以及房地产产业链的中游企业构成一定的支撑，3月之后的数据则需要进一步的观察。这是我们对销售短期的看法，中期来看我们预计2017年整个房地产销售（面积和销售额）会是-10%的增长。第二个讲一下开工和投资的情况。刚才我们提到的新开工/销售的指标，在刚才销售-10%增长的情景假设下，新开工/销售在1.2左右的水平，那么对应新开工依然有2~3%的增长，而新开工为正增长是我们区别市场其他卖方的观点，目前我们给到5%的增长，原因是核心都市圈的二线城市的补库存的需求。投资方 面，我们目前预期是有5%的增长，原因还是因为2016年新开工出现了正向的增长，加上目前资金面的情况也不差，施工面积也维持在较高水平，所以工程款的支出维持在较高水平，开发商拿地意愿也比较强烈。我们想谈下主流开发商目前的看法和计划我们本周与前15大开发商进行了沟通，从目前的计划来看，前15大开发商2017年销售金额的计划在3.2万亿左右，同比增长21%。我们认为这个目标是相对理性的，是可以达成的。我们也参考了2014年的市场情况，当时整个地产市场的销售情况出现下滑，但大型开发商的销售却出现了正增长，万科、恒大都达到了20%以上的增长。我们觉得top50、top100的开发商的集中度会进一步的提升，这也是支撑目前开发商销售目标的一个因素。综上，我们对于整个房地产市场的看法就是市场的调整不会太大，价格可能会有负向的调整，销售面积、投资、新开工的增速分别为-10%、5%、5%。最后我们还是落实到板块的投资上目前来看，地产板块在未来的1个月是值得明确做多的，存在跑赢指数的可能，我们也相对比较乐观。我们认为2016年销售情况不错且2017年希望进一步扩大集中度的公司是值得关注和买入的，我们比较看好的是新城控股、华夏幸福和招商蛇口这三大都市圈的核心标的。同时我们比较看好通过土地腾挪的方式进入较好区域且有高成长诉求的公司，例如迪马股份。以上就是我们的观点。Q&AQ1：怎么看目前的利空因素对地产板块以及地产板块个股的配置的影响？A1：目前来看整个板块的确不是特别好，大家对于销售和政策也比较悲观，但目前我们从核心城市周围的销售情况来看，实际还是相对比较好的，加上目前大盘的情况也比较好，所以我们从策略的角度来看短期是看好地产的。但从全年的配置来看，我们认为地产市场仍处于调整期，根据历史经验调整还将持续一年到一年半，所以最早在2017年年底晚至2018年一季度房地产市场能够企稳。而房价的调整目前还未发生，我们预期将会发生在3、4月，目前我们从二手房市场了解的情况是价格并没有松动。看全年的话，可能还是一季度缩量、二季度价格出现下跌、三四季度可能会有降价后的小恢复。所以地产板块还是会受到压制，我们认为土地储备比较好具备成长性的公司还是值得配置的。Q2：雾霾对京津地区的影响，人口是否有向南方流动的趋势？A2：目前我们了解的情况雾霾对整个北方地区的影响还是挺大的，但是主要影响东北和内蒙区域，京津冀的影响相对较小。从大的趋势上，未来长三角、珠三角将会是人口流入的热点，京津冀地区未来5年还将会维持目前的人口规模。这和美国1960年代出现的从冰雪带向阳光带迁徙的趋势是一致的。目前整个东北只有沈阳的人口是正增长的，其余都是呈流出状态。而北京周边的销售情况目前还是比较好的，尤其是沧州、廊坊、保定区域等，库存量非常低。Q3：上海二手房的交易数据，1月份是上涨的，上海的房价是否在经过调控之后又开始上升趋势？A3：目前上海整体的情况是比较稳定的，远郊的房源有降价，但是中环内的房源很少有降价的，二手房核心区域的房源还是比较少的，目前推出的新房的价 格也没有明显的松动。1月二手房价格上升可能是因为2015~16年有大量的中环区域内的投资性房源，在去年年底或今年出售，导致均价有所上升。