东方：百人电话会纪要-强劲增长！易居克而瑞解读上半年房企销售排行榜

东方证券房地产首席分析师 竺劲最近棚改这一黑天鹅事件对板块整体有一定的影响。但我们还是比较看好房地产板块的表现，我们认为一方面宽松仍在持续，可以对冲货币化棚改略有收紧带来的影响。另一方面未来开发商主要看销售数据表现，今年龙头开发商销售增速在30%以上可期。龙头开发商在5、6月份销售数据的增长很快，从5月份前五大、前十大30%的增长，到6月份32%的增长，可以看出上半年销售明显加速。我们首推“地产中的茅台”新城控股，其他推荐保利地产、招商蛇口、万科A。我们判断下半年还是一个选股的行情，所以后续会持续与各位投资者积极沟通。下面我们邀请易居克尔瑞研究中心总经理林波总与大家沟通1-6月份房企的销售数据和市场表现。易居克而瑞研究中心总经理 林波：一、百强销售数据解读上半年龙头房企的业绩令人惊喜。虽然政策呈现加码迹象，但整个上半年和6月份单月皆表现出非常强劲的增长。 百强上半年销售规模达4.6万亿，同比增长36.5%。其中二季度销售规模为2.6万亿，环比增长35%。标杆龙头房企保持较快增速，碧桂园6月单月销售额为780亿，恒大、万科1-6月突破3000亿水平。 上半年销售规模超过500亿的房企有25家，超过400亿的有33家。根据房企上下半年业绩贡献4:6测算，预计今年超过千亿企业将达30家。 从单月销售来看，在 5月份销售业绩非常不错的前提下，6月份销售业绩又上了一个新的台阶。6月份百强企业销售业绩11000亿，同比增长46%，环比增长35%，是今年上半年最高月份。单月销售突破百亿的企业数量从是5月的24家提升到了6月份的37家，基本上翻了一番，可以看出市场销售情况强劲。 从各个梯队的门槛来看，二十强企业的门槛大幅度提升。上半年二十强的门槛从去年同期410亿提升到635亿，提升了53%。增长较快的是二十强和五十强的梯队。二百强的门槛是下降的，今年是17.9亿，比去年同期下降11.4%。 行业内已明显呈现出强者恒强的格局。从集中度来看，按操盘口径的流量统计，百强上半年销售额占全行业的70%。 从房企的销售目标来看，我们跟踪了32家房企的销售目标，从年度完工情况来看都比较理想，基本上完成率在40%以上，有些完成度甚至达6-70%。 上半年共有22家的销售数据累计增速同比超过100%，环比增长90%以上达22家。 二、市场走势 从数据层面上看，5、6月销售业绩远超部分人预期。究其原因，部分是标杆房企货源充足、布局平衡，另一部分可以从市场方面找到佐证。从6月份初步统计数据来看，一二三线城市表现皆可圈可点。其中，一线城市销售数据同比降幅在收窄，6月份除了广州上涨，其他都下滑，环比来看仍处高位。一线城市主要受供应影响，现在来看对预售证这块正在慢慢松绑，所以成交量也会有反弹。二线城市继续保持了比较高的成交量，除去成都、长沙受政策影响下滑，重庆单月成交300万方，武汉、杭州、长春、济南6月份成交量皆保持在高位。三四线热度仍在保持，货币化棚改如果有影响也会在下半年，上半年棚改放出的贷款已接近17年总量，刺激三四线城市上半年保持热销的态势。 Q&AQ1：今年增速高的企业很多，您有没有统计过这些高增长企业的特征？A1： 一方面是有规模诉求的中小房企，另一方面是布局在三四线的房企，他们的增速基本跑赢房企的平均水平 Q2：有篇文章中测算货币化棚改买房的比例平均不到20%，这样来看货币化棚改对房地产市场的影响较小？A2： 这个数据偏低，我们测算去年有3.1亿的成交量来自棚改，占全行业成交量的比例在20%左右，在三四线城市会有30%。我觉得对市场的影响还是存在的。 Q3：目前房地产销售势头良好，从未来看需求还有空间么？A3：未来出现像2016、2017年这样高速增长的概率的确不高，但我们判断未来在高位震荡的概率比较大，不会出现断崖式下跌。需求还是比较稳定的，改善型需求、刚性需求、城镇化带来的需求稳定。 Q4：开发商对于后续去化态度如何？价格会否让步？A4：从市场情况和企业心态来看，2017年一些企业对限价存在放松幻想，导致有些公司颗粒无收。从现在来看，很多企业已经接受限价是中期策略，基本都在加大力度出货跑量，当然很多三四线城市的本地房企还没认识到这个问题。主流房企基本是以跑量、回笼现金为主的策略。 Q5：今年地产公司融资成本显著上行，请问您怎么看待百强房企的信用风险？A5：百强房企的现金充裕度、现金短债比都处在可接受范围内。我们可以看到，2017年和今年上半年的销售数据都很漂亮。存在扩张诉求扩张的房企可能存在资金面紧张的问题，如果单单保持稳定发展，房企资金面是没问题的。总的来说，信用风险较低。 Q6：您如何从住建部“30城”看下半年政策环境？A6：上半年底集中、密集出台政策，例如长沙调控版本基本上把能够想到的窟窿都堵住了，包括货币化棚改的变化。上半年销售很好，很多地方在抢房子。让中央有打压房价的可能，所以判断下半年政策可能会收紧。现在分城施策，中央层面下半年统一调控概率不大。更多还是地方政府谁的房价冒头了，谁出政策。这两天关于房产税的说法又出来了，我个人觉得不见得在政策创新上有什么做法。 Q7：政府限价是从利润率角度来考虑么？A7：只有三四线政府会从利润率角度来考虑限价。一线、强二线城市政府是从均价稳定的角度来考虑，不会考虑拿地成本。而实际上现在一二线土地拿地价格是在往下走，比前期高点下来不少。从溢价率来讲，土地主战场在三四线，之前几百块钱，现在大型房企往三四线走，大型房企进来后把土地价格翻了一番，本土企业叫苦不迭。三四线城市土地溢价率上升抬高了全国平均水平。 Q8：您觉得地产开发商的护城河是什么？A8：主要房企追求规模，有了规模，就有了资金，有了土地，有了人。一旦格局固定下来，小企业想做大基本不可能了，这大概率是不可逆的过程。 Q9：今年上半年百强房企拿地和现金流现状如何？A9：拿地相对谨慎，开工相对积极。一二线的土地市场均价在回落。从趋势上来看，今年拿地力度比去年弱，前十强新增货值占比高过销售占比。 Q10：您对货币化棚改的看法？A10： 棚改把三四线房价撬动起来，占用政府资金比较多。今年棚改总量没什么变化，去年609万套，今年580万套，货币化安置从上到下总量或会下降。