北京楼市新政解读：力度有限，但可能是新一轮放松的开始

北京楼市新政解读 力度有限，但可能是新一轮放松的开始 优于大市 行业研究·行业快评房地产投资评级：优于大市（维持） 证券分析师： 任鹤 010-88005315 renhe@guosen.com.cn 执证编码：S0980520040006 证券分析师： 王粤雷 0755-81981019 wangyuelei@guosen.com.cn 执证编码：S0980520030001 证券分析师： 王静 021-60893314 wangjing20@guosen.com.cn 执证编码：S0980522100002 事项： 2025年8月8日，北京市住建委、北京住房公积金管理中心联合印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，进一步优化住房限购政策并加大住房公积金贷款支持力度。符合本市商品住房购买条件的居民家庭，在五环外购买商品住房不限套数。成年单身人士按照居民家庭执行商品住房限购政策。 国信地产观点：1）新政出台背景是北京房价止跌失败，从3月开始重回下跌。2）本次力度相较此前几轮政策稍弱，边际释放的购买力恐有限。3）有望成为一线城市新一轮放松的开始，期待力度较大的“止跌回稳”新政。4）投资建议：房价持续下跌，意味着没有趋势性行情，但有政策“新说法”预期，意味着会有博弈机会。本次北京楼市新政边际释放的购买力恐有限，但有望成为新一轮放松的开始。个股推荐，中国金茂、绿城中国、贝壳-W、我爱我家。5）风险提示：房价进一步下行；政策落地进度效果不及预期。 评论： 新政出台背景是北京房价止跌失败，从3月开始重回下跌 从二手房边际挂牌价看，北京房价在上一轮楼市新政后从24年11月初止跌。但自3月初开始，房价重回 下跌，且以月环比衡量的下跌速度逐渐加快，近2个月跌幅达到-1.1%，基本回到2024年“924”之前的 水平。且2019年以来，北京房价指数相对全国主要城市并未展现任何优势，也跑输四大一线城市整体。需要提示的是，虽然本次政策聚焦五环外市场，但并不意味着五环内的房价很坚挺。2020年以来，西城区、东城区、海淀区、朝阳区房价跑赢北京市大盘，主要涨幅在2021年入学大年。但从2023年初高点算起，东西海朝四区的房价表现，与全市整体没有太大区别，跌幅均为20%左右。 图1：北京二手房挂牌价月环比图2：北京二手房挂牌价指数相比全国其他城市 资料来源：冰山大数据，国信证券经济研究所整理资料来源：冰山大数据，国信证券经济研究所整理 图3：北京核心城区2020年以来相对北京整体的房价表现图4：北京核心城区2023年以来相对北京整体的房价表现 资料来源：冰山大数据，国信证券经济研究所整理资料来源：冰山大数据，国信证券经济研究所整理 本次力度相较此前几轮政策稍弱，边际释放的购买力恐有限 北京本次限购政策的松绑对购买力的释放主要体现在：1）符合条件的家庭在五环外不限购。2）京籍成年单身人士五环内限购套数增加1套。直观看，本次力度不及此前几轮，政策效果恐有限。一方面，考虑到 2024年4月符合条件的居民家庭和成年单身人士可在五环外增购一套、2024年9月非京籍连续缴纳2年社保或个税即可在五环外购房，已经充分释放过五环外住房购买需求。另一方面，居民普遍对房价走势的预期持续悲观，2025Q2预期房价上涨的比例仅8.9%，创近十年历史新低，进一步加杠杆意愿不足，投资需求基本消失，因此成年单身人士满足自住需求更可能通过置换改善完成，而非增购一套。 图5：中国城镇储户对未来房价预期图6：中国居民部门杠杆率（%） 资料来源：央行城镇储户问卷调查报告，国信证券经济研究所整理资料来源：国家资产负债表研究中心，国信证券经济研究所整理 表1：北京市2024年以来出台的住房限购限贷放松政策一览（截至2025年8月8日） 日期政策类型主要内容 2023年9月1日优化住房限贷政策居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在本市名下无成套 住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。 1、对普宅认定标准进行优化。 2023年12月14日优化住房限贷政策 2、下调新发放房贷最低首付款比例，同时延长贷款期限。 3、降低商业银行新发放房贷利率政策下限。 2024年2月6日优化住房限购政策在通州区落户和就业的家庭，只要符合北京整体限购政策即可，取消了落户、社保或纳税需满3年的 要求，通州楼市不再“双限”。 2024年3月27日优化住房限购政策“夫妻离异任何一方3年内不得购房”限购政策宣告废止。 2024年4月22日优化住房限贷政策2024年4月23日后签订购房网签合同，且离婚不满一年的房贷申请人，如家庭名下在本市无成套住 房，执行首套房信贷政策。 2024年4月30日优化住房限购政策在“本市户籍家庭限购2套、成年单身限购1套；外地户籍需在本市连续缴纳5年社保或个税，限购 1套”的限购政策基础上，居民家庭或成年单身人士还可在五环外增购一套住房。 如果购房人在北京市建委查询结果显示为“二套”或“视同购买第二套住房执行（五环外）”的结果， 2024年5月16日优化住房限贷政策 2024年6月26日优化住房限贷政策 2024年9月30日优化住房限购限贷政策 2024年11月18日优化住房限贷政策 2025年8月8日优化住房限购限贷政策 均可以按照二套房信贷政策予以受理，办理贷款。而按照此前的相关政策，居民购买第三套住房，银行不能给予贷款。 1、按照因城施策原则，调整本市新发放商业性个人住房贷款最低首付款比例及利率下限。 2、优化本市户籍二孩及以上的多子女家庭在商业性个人住房贷款和公积金个人住房贷款中首套住房认定标准。 一、落实国家关于降低存量房贷利率政策，引导商业银行稳妥有序将存量房贷利率降至新发放贷款利率附近。 二、居民家庭购买首套商品住房，商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%。购买二套商品住房，商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于20%。 三、非本市户籍居民家庭购买五环内商品住房的，缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满3年及以上；购买五环外商品住房的，缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购 房之日前连续缴纳满2年及以上。符合本市经济社会发展需要的高层次和急需紧缺人才购买本市商品 住房的，缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。四、居民家庭购买通州区商品住房，按全市统一政策执行。 五、本市户籍成年单身人士与未成年子女共同生活的，按本市户籍居民家庭执行住房限购政策。一、取消本市普通住房和非普通住房标准。 二、对个人销售住房涉及的增值税、个人购买住房涉及的契税，按照《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（财政部税务总局住房城乡建设部公告2024年第16号）有关规定执行。三、本市享受契税优惠政策的具体操作办法仍按现行规定执行。 一、进一步优化住房限购政策 1.符合本市商品住房购买条件的居民家庭（包括本市户籍居民家庭、在本市连续缴纳社会保险或个人所得税达到相关年限的非本市户籍居民家庭），在五环外购买商品住房（含新建商品住房和二手住房）不限套数。 2.成年单身人士按照居民家庭执行商品住房限购政策。二、加大住房公积金贷款支持力度. 资料来源：北京住建委官网，国信证券经济研究所整理 有望成为一线城市新一轮放松的开始，期待力度较大的“止跌回稳”新政 虽然实际影响有限，但我们认为，北京楼市新政预示着一线城市新一轮放松的开始。2024年9月，在房价中高速下跌7个月后，中央出台了“止跌回稳”系列政策。今年截至目前，房价中高速下跌仅4个月，这 也是4月和7月中央政治局会议淡化地产的原因。从目前的数据走势看，房价未来3个月如果保持跌幅，可以期待力度较大的“止跌回稳”新政。 表2：全国各城市现行限购政策一览（截至2025年8月8日） 城市限购政策 1、京籍家庭5环内限购2套（不变），5环外不限购（原仅可多购1套）。 2、京籍单身5环内限购2套（原1套，有未成年子女的2套），5环外不限购（原仅可多购1套）。 3、非京籍家庭连续缴满3年社保/个税，5环内限购1套（不变），5环外不限购（原仅可多购1套）。北京4、非京籍单身连续缴满3年社保/个税，5环内限购1套（不变），5环外不限购（原仅可多购1套）。 5、非京籍家庭连续缴满2年社保/个税，5环内不可购买（不变），5环外不限购（原1套）。 6、非京籍单身连续缴满2年社保/个税，5环内不可购买（不变），5环外不限购（原1套）。 1、沪籍家庭限购2套，沪籍成年单身(含离异)限购1套。 2、非沪籍家庭连续3年缴纳社保或个税限购2套。 3、非沪籍家庭连续2年缴纳社保或个税，可在特定区域（包括自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6 个行政区）内购1套。 上海4、非沪籍家庭&单身人士连续1年缴纳社保或个税，可在外环外购1套。 5、在自贸区临港新片区工作、存在职住分离的群体，在现有限购政策的基础上可在新片区增购1套。 6、对二孩及以上的多子女家庭，在现有限购政策基础上，可增购1套。 7、支持企业购买小户型二手住房（系指2000年前竣工、建筑面积在70平方米及以下的二手住房）用于职工租住。 1、深籍家庭限购2套住房，深籍成年单身（含离异）限购1套。在此基础上，在特定区域（包括除福田、南山、罗湖、宝安区 新安街道&西乡街道外的所有区域）可增购1套。 2、非深籍家庭及成年单身(含离异)限购1套，在特定区域无社保或个税缴纳年限年限要求，在特定区域以外要求1年。深圳3、非深籍二孩及以上的多子女家庭，在现有限购政策基础上，可增购1套。 4、企事业单位（需满足设立年限满1年、在本市累计缴纳税款金额达100万元人民币、且员工人数10名及以上）在特定区域的 限购取消。 广州等其他城市自2024年9月29日起均已完全放开限购。 资料来源：各地政府官网，国信证券经济研究所整理 表3：历年中央政治局会议关于房地产的表述 日期表述 2021年4月30日要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。 2021年7月30日要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。加快发展租赁住房，落实用地、税收等支持政策。 2021年12月6日要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。 2022年4月29日要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。 2022年7月28日要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。 支持住房改善……要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业2022年12月16日重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。要因城施策，支持刚性和 改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动 房地产业向新发展模式平稳过渡。 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进 2023年4月28日 2023年7月24日 房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。规划建设保障性住房。 要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变