天风证券房地产研究框架培训纪要

发布时间：2026-08-13 一、核心要点 1. 本次为天风证券闭门会议，邀请房地产首席分析师李荣，从六大视角拆解地产研究框架，仅限受邀嘉宾参会，禁止未经许可对外泄露。2. 六大研究视角包括总量、长期、短期、政策、企业、估值，覆盖宏观关联、供需、政策、盈利、选股全维度。二、核心数据与关键指标 1. 2025年地产+建筑业占GDP约12.1%，较2020年15.3%下降，负拉动效应收窄至1%以下。 2. 2025年全国出生人口约792万，较2017年减少超50%，竞争人口负300余万，需求收缩压力大。3. 2025年300城土地出让金3.3万亿，同比降11.4%；住宅成交6.2亿平方米，同比降13.5%；住宅出让金降10.6%。4. 2025年末金融机构地产相关贷款余额1.95万亿，同比增1.6%；地产开发贷款余额13.16万亿，同比降3%，创历史新低。5. 2026年关键指标：销售面积降7%，开发投资降9.5%；全国房价收入比28.5，居民杠杆率59%，房贷余额占比不足20%（19年为40%）。 三、各视角关键内容 1. 总量视角：地产产业链长，上下游覆盖金融、能源、冶金、装修、家电等；曾依赖土地财政，2020年后财政依赖度降至9.2%，行业贡献率26%。2. 长期视角：人口为核心变量，城镇化率2025年达67.9%，距发达国家仍有12%差距，但土地供给对需求影响减弱，居民杠杆空间有限。3. 短期视角：景气度靠销售、开工、竣工、投资等高频指标，新房销售筑底，开发投资各分项均下滑，需1-3年消化库存。4. 政策视角：聚焦十五五地产长效机制，供需双向发力，优化限购、信贷、公积金政策，推进好房子、城市更新、老旧小区改造等，现房试点与预售监管并行，全国推广或较慢。5. 企业视角：房企数量2022年转跌，人均创收从2019年64万降至当前22万，连续6年下滑；央企领跑销售，分化加剧，民企逐步边缘化，行业空间与利润持续下行。6. 估值视角：重点关注低PB个股，如保利发展、招商蛇口、中国海外发展等均好型开发企业，看好其均值回归机会。 四、风险与关注 1. 地产行业仍处下行周期，基本面负反馈未根本缓解，政策托底难度大，需警惕行业出清风险。2. 居民购房信心不足，买涨不买跌，政策宽松效果有限，需关注需求修复节奏。3. 房企融资压力仍存，尤其是民企信用风险，需警惕潜在系统性风险。五、后续关注点 1. 十五五规划中地产相关政策落地情况，尤其是城市更新、好房子、保障房等推进进度。2. 高频销售、开工、土地等数据变化，判断行业筑底信号。3. 房企融资与信用修复情况，关注头部央企表现。